Po kredyt mieszkaniowy do innego kraju UE? Nieprędko!

Komisja Europejska pracuje nad przepisami, dzięki którym w całej Unii miałby powstać jednolity rynek kredytów hipotecznych. Jednak wizja Kowalskiego, który np. w Paryżu zaciąga kredyt na mieszkanie w Warszawie, jest wciąż odległa.
Zaproponowany w ubiegłym tygodniu przez Komisję Europejską projekt dyrektywy kładzie główny nacisk na informacje o kredycie, które otrzymuje klient zarówno za pośrednictwem reklam, jak i banków i firm brokerskich. - W latach boomu widzieliśmy kredytodawców i pośredników stosujących nieodpowiedzialne praktyki, a konsumenci nie byli ostrzegani o konsekwencjach swoich decyzji - wyjaśnia komisarz ds. rynku wewnętrznego Michel Barnier.

Zgodnie z projektem już w reklamach muszą być umieszczone najważniejsze dane o kredycie - rzeczywista roczna stopa oprocentowania, wysokość rat, całkowity koszt kredytu, a także ostrzeżenie o ryzyku utraty nieruchomości, jeśli pożyczka nie jest spłacana. Wszystkie te informacje muszą być podane w sposób jasny i zrozumiały dla klienta.

Bank do oferty kredytowej ma dołączać standardowy arkusz z danymi o pożyczce, m.in. wysokość rat, okres spłaty, opłaty dodatkowe (np. związane z koniecznością założenia dodatkowego konta) i orientacyjny koszt całego kredytu, rzeczywista roczna stopa oprocentowania, wskazówki odnośnie ewentualnych ulg podatkowych, a także ryzyko związane z oferowaną pożyczką. W wypadku kredytów udzielanych w obcych walutach bank będzie musiał podać zasady liczenia kursu dla przyszłych spłat oraz liczenia tzw. spreadu. Według zapewnień Komisji ujednolicenie sposobu informowania o warunkach pożyczki pozwoli na porównanie ofert z różnych banków.

To nie wszystko. Pośrednicy kredytowi będą musieli zarejestrować się i otrzymać zezwolenie na prowadzenie działalności. Ale wystarczy, że dopełnią tego obowiązku w jednym państwie, a bez przeszkód będą mogli oferować swoje usługi w pozostałych 26 krajach Unii.

Uwaga! Firmy brokerskie będą musiały informować o powiązaniach z bankami. Na prośbę konsumenta także zdradzić, jakie otrzymują od nich prowizje!

Wszystkie banki w taki sam sposób obliczą rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Z kolei klienci mają obowiązek ujawnić informacje o swojej sytuacji kredytowej i osobistej. Na tej podstawie bank ma podjąć decyzję o wysokości kredytu. Konsumenci mają mieć prawo do wcześniejszej spłaty pożyczki, ale poszczególne kraje Unii same zdecydują, na jakich warunkach byłoby to możliwe.

Jeśli projekt dyrektywy przyjmą Parlament Europejski i Rada UE, wówczas państwa Unii będą miały dwa lata na wdrożenie jej zaleceń. Tymczasem bankowcy sceptycznie odnoszą się do proponowanych przez Komisję Europejską rozwiązań. Analitycy Deutsche Bank Research zauważają, że na razie bardziej skupia się ona na ochronie konsumentów niż na integracji rynku wewnętrznego. A tylko taka integracja doprowadziłaby do zaostrzenia konkurencji między bankami działającymi w różnych krajach, a w efekcie np. do spadku cen kredytów.

W Deutsche Bank Research twierdzą wręcz, że mogą one podrożeć, bo po wprowadzeniu nowej dyrektywy wzrosną koszty sprzedaży kredytów oraz ryzyko banków. Bankowy krytykują np. kryteria oceny zdolności kredytowej i obowiązek odrzucenia wniosku klienta, jeśli ten ich nie spełnia.

- Zdolność kredytowa to tylko cashflow, a są inne sposoby zabezpieczenia kredytu, np. depozyty czy papiery wartościowe. One nie podwyższają jednoznacznie zdolności kredytowej, ale mają wpływ na wiarygodność klienta - mówi ekspert Związku Banków Polskich Bolesław Meluch. Według niego trudne do przewidzenia konsekwencje może mieć wymóg przedstawiania przyczyny odmowy udzielenia kredytu. - Po pierwsze, teoretycznie, da to podstawę do pozwu przeciwko bankowi za straty z tego tytułu. Po drugie, nieuczciwy klient, mając informacje o dokładnej przyczynie odrzucenia kredytu, może zataić ją we wniosku w innym banku - przekonuje Bolesław Meluch.

Kontrowersje wzbudza też prawo do wcześniejszej spłaty kredytu. Analitycy Deutsche Bank Research wyjaśniają, że w niektórych państwach UE takie prawo już istnieje. Ale są też takie, w których umowa kredytowa może wykluczać wcześniejszą spłatę kredytu. W pierwszej grupie krajów instytucje finansowe oferują więcej kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Jest to spowodowane tym, że dla banków kredyty o stałym oprocentowaniu są w tym przypadku mniej opłacalne, ponieważ wiążą się z ryzykiem straty, jeśli klient spłaci pożyczkę zbyt wcześnie. Dyrektywa w kształcie proponowanym przez Komisję może doprowadzić do wzrostu udziału kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Sęk w tym, że tam, gdzie one przeważają, ceny nieruchomości są bardziej zmienne, co zwiększa niestabilność rynków finansowych.

W Deutsche Bank Research twierdzą, że aby zintegrować europejski rynek kredytów hipotecznych, należałoby przede wszystkim zharmonizować ewidencję gruntów, ujednolicić zasady przejścia obciążonej nieruchomości na własność wierzyciela oraz wyceny nieruchomości, a także uprościć refinansowanie na podstawie prawa hipotecznego w różnych krajach. Związek Banków Polskich dorzuca kwestię standaryzacji baz danych o klientach. Np. w polskim Biurze Informacji Kredytowej (BIK) znajduje się aż 78 mln rekordów o 28 mln osób. BIK zbiera wszystkie informacje o kredytobiorcach. Tymczasem jego francuski odpowiednik gromadzi tylko te negatywne. - Jak polskie banki miałby wykorzystać tę bazę w swoich procedurach udzielania kredytów? Nierozwiązane są kwestie windykacji czy jednolitej wyceny nieruchomości. Bez tych kluczowych obszarów wspólny rynek kredytów hipotecznych jest niemożliwy - uważa Bolesław Meluch. - Nie ma wątpliwości, że dyrektywa zmieni rynek kredytów hipotecznych. Niestety, najprawdopodobniej nie doprowadzi do stworzenia wspólnego rynku tych usług, co byłoby korzystne zarówno dla klientów jak i dla banków. Wizja Kowalskiego, który w paryskim banku zaciąga kredyt na mieszkanie w Warszawie, jest wciąż odległa - dodaje ekspert Związku Banków Polskich.