Dobra dzielnica, popularna dzielnica

Ośmiu na dziesięciu planujących kupić mieszkanie od początku wie, gdzie będzie się ono znajdowało. Wybierając dzielnicę starają kierować się racjonalnymi kryteriami, jednak w praktyce na decyzję wpływają także inne czynniki.
Chcielibyśmy wybierać dzielnice, w której kupimy mieszkanie kierując się racjonalnymi przesłankami. Najlepiej takimi, które można zmierzyć lub przynajmniej opisać. W ankietach prowadzonych przez firmy zajmujące się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości dominują odpowiedzi takie, jak dobry dojazd do centrum środkami komunikacji miejskiej czy bogata infrastruktura społeczna, czyli żłobki, szkoły i ośrodki zdrowia.

Liczy się dojazd do centrum. I przystanki autobusowe.

Niezależnie od tego, kto robił badania jesteśmy zgodni co do tego, że nasza idealna dzielnica powinna być dobrze skomunikowana z centrum. Jako ważną określają tę cechę klienci redNet Consulting, dla których liczy się przede wszystkim bliskość przystanków komunikacji miejskiej. W skali od -5 (kompletnie nieatrakcyjne miejsce) do 5 (miejsce idealne) respondenci ocenili wpływ tego czynnika na 3,55.

W przypadku ankietowanych przez firmę Home Broker dostępność komunikacyjna uznana została za najważniejszą cechę dobrej dzielnicy mieszkaniowej. Wskazuje ją ponad 19 proc. ankietowanych. Także wśród klientów firmy deweloperskiej Layetana większość respondentów (84%) wskazuje lokalizację jako decydujący czynnik przy wyborze miejsca zamieszkania.

Drugim ważnym czynnikiem decydującym o tym, czy dzielnica nadaje się do zamieszkania jest zdaniem klientów Home Broker sąsiedztwo terenów zielonych. Taką odpowiedź wskazało ponad 16 proc. Ankietowanych. Podobnego zdania są także ci, którzy kupują mieszkania za pośrednictwem redNet Consulting. Oni wagę tego czynnika ocenili na 3,59 punktu.

Równie istotne są dla nich także atrakcyjny widok z okna i niski poziom hałasu. Także co czwarty klient Layetana uważa, że poziom spokoju w okolicy jest bardzo ważny przy wyborze dzielnicy idealnej. Do innych, równie często wskazywanych czynników decydujących o komforcie zamieszkania należy zielona i czysta okolica, którą wskazało 45% pytanych.

Przedszkole się przyda. Ale nie tak bardzo.

Dopełnieniem obrazu najlepszej zdaniem klientów kupujących mieszkania dzielnicy jest odpowiednia infrastruktura społeczna. Wśród klientów Home Brokera na wagę tych czynników wskazywało niemal 15 proc. badanych. Warto jednak zaznaczyć, że łatwy dostęp do przedszkoli czy szkół jest dla nas mniej ważny niż dobry dojazd do innych dzielnic. Tak, jakbyśmy zakładali, że w razie potrzeby lepiej będzie dziecko do szkoły zawieźć nadkładają kilka kilometrów i omijając korki niż pozwolić mu iść samemu, ale później utknąć na drodze do pracy.

Taki wynik, zdaniem ekspertów Home Broker, bierze się również stąd, że po pierwsze rodzice coraz większą wagę przywiązują do wyboru placówek (godziny pracy, sukcesy w kształceniu, dodatkowe zajęcia, itp.), a po drugie często decydują się na szkołę czy przedszkole blisko miejsca pracy, a nie miejsca zamieszkania, aby czas rozłąki z dzieckiem był jak najkrótszy. Być może z tego względu mniejsze znaczenie niż łatwy dostęp do szkół i przedszkoli mają tylko łatwość wyjazdu z miasta (11%) oraz dostępność rozrywki (9,4%).

W zgodzie z życzeniami. I zasobnością portfela.

Wyrażane przez klientów oczekiwania pokazują, że gdyby mogli, do wyboru dzielnicy podchodziliby jak najbardziej racjonalnie. Problem w tym, że nie zawsze taką możliwość mają. W przypadku klientów ankietowanych przez firmę Home Broker aż jedna na trzy transakcje dotyczyła mieszkania, które znajdowało się w innej niż początkowo wybrana dzielnicy.

Klienci trafić mogą na kilka barier, które uniemożliwiają wybór najlepszej ich zdaniem dzielnicy. Pierwszą z nich jest brak ofert z okolic, które ich interesują. Dotyczy to zwłaszcza rynku pierwotnego. Przykładem może być szczecińska dzielnica Pogodno, według statystyk serwisu OtoDom.pl najpopularniejsza w mieście. Dobra komunikacja z centrum, dużo zieleni i niska zabudowa to jej główne zalety. Tyle, że w dzielnicy tej w ogóle nie powstają nowe osiedla, a więc klienci zdecydowani na kupno mieszkania od dewelopera muszą szukać lokali gdzie indziej.

Drugim ważnym czynnikiem, który sprawia, że wybór pada na dzielnicę inną niż idealna, jest cena mieszkania. Bo chociaż klienci Home Brokera deklarują, że są w stanie zapłacić dużo więcej za swój lokal jeśli tylko znajdował się będzie w dobrej dzielnicy, to różnice w cenie m2 są czasem zbyt znaczące.

Krakowie od lat na czołowych miejscach najbardziej popularnych dzielnic znajduje się Krowodrza. Tam też powstają nowe osiedla. Tyle tylko, że cena m2 mieszkania jest tam przeciętnie o 1,6 tys. wyższa niż w dzielnicy Podgórze. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 oznacza to cenę o 80 tys zł wyższą.

Różnice w cenie uderzają jeszcze bardziej w przypadku Warszawy. Tam mieszkania oddalone od centrum o ponad 18 km oferowane są w średniej cenie na poziomie 7 tys. zł, podczas gdy w odległości do 3 km od centrum jest to 10,6 tys. zł, a więc ponad 51 proc. więcej. 150 tys. zł oszczędności może mieć tak duże znaczenie, że będzie warte dodatkowej godziny spędzonej w korku.

Wybór z rozsądku. Albo z mody.

Jest jeszcze jeden czynnik, który sprawia, że idealna z racjonalnego punktu widzenia dzielnica nie trafia do przekonania klientów. To moda i prestiż. Jako przykład podać można krakowską Wolę Justowską. To dzielnica willowa, ulubiona przez miejscowe elity. Tyle, że aby dotrzeć stamtąd do centrum miasta trzeba spędzić 25 minut w autobusie. Samochodem jedzie się nawet dłużej. Dla porównania, z lekceważonej często Wieliczki jedzie się 22 minuty pociągiem. Jednak to na Woli Justowskiej metr kwadratowy mieszkania kosztuje 10-15 tys. zł. W Wieliczce około 5 tys. zł.

Które dzielnice są najpopularniejsze w największych miastach Polski? Według redNet Consulting w Warszawie najczęściej wybierany jest Mokotów, Ursynów, Ochota, Wola, Bemowo i Bielany. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się Żoliborz i Wilanów. Gdyby nanieść na mapę dane z opracowania tej firmy dotyczące najpopularniejszych lokalizacji w mieście, otrzymalibyśmy obszarp okrywający się z osią wyznaczaną przez metro.

We Wrocławiu klienci rozważają przede wszystkim zakup mieszkania w dzielnicy Krzyki (39,7 proc.), w dzielnicy Fabryczna oraz w Śródmieściu. W tych właśnie dzielnicach dostępna jest największa i najbardziej różnorodna oferta mieszkaniowa. Natomiast Stare Miasto i Psie Pole cieszą się średnim zainteresowaniem.

W Krakowie najpopularniejsza jest Nowa Huta. Swoich zwolenników mają także Krowodrza oraz Podgórze. Za dzielnicę prestiżową uchodzi z kolei Wola Justowska. Według analityków Home Broker wysoka pozycja Nowej Huty wynika przede wszystkim z niskiego poziomu cen. Klienci z Poznania najbardziej cenią sobie Stare i Nowe Miasto oraz Grunwald.

Zobacz również:

Nowe inwestycje z Warszawy

Nowe inwestycje z Wrocławia

Nowe inwestycje z Krakowa

Nowe inwestycje z Poznania