Mieszkać w kamienicy

Przedwojenne i powojenne, i te stylizowane na stare, ale budowane przez deweloperów - w jakich dzielnicach szukać takich kamienic? Ile kosztują? W jakich są metrażach? - oto przewodnik z warszawskim klimatem.
- Kiedy po raz pierwszy odwiedzili mnie rodzice, stwierdzili, że mieszkam "tak jakoś inaczej". Mój rodzinny dom miał trzy pokoje, tradycyjne regały (zajmujące jedną ścianą), płytki w całej łazience i podłodze. Było klasycznie. A moja kawalerka? Dla rodziców była oryginalna. Nie dość, że mieściła się w kamienicy, to z jedną dużą szafą w przedpokoju i pokojem "zupełnie niepraktycznym". Na jednej ścianie o 3 m wysokości mam półki na książki, DVD i płyty, na drugiej ścianie zaś wiszą obrazy i zdjęcia . Nie mam stołu z krzesłami, za to wygodną wielką kanapę i ławę - opowiada Kaśka, 30 lat, która kupiła mieszkanie w kamienicy.

Mieszaniec:

Jest kilka grup ludzi, którzy szukają mieszkań w cegle. - Po pierwsze ci, którzy mogliby spokojnie pozwolić sobie na mieszkanie w nowym budownictwie. Jednak często chodzi o zachowanie klimatu starej Warszawy, specyficzną atmosferę, a także o ciekawe możliwości aranżowania pomieszczeń - często wysokich i przestronnych. Liczy się też lokalizacja - stare kamienice cechuje bardzo dobre położenie - mówi Marcin Jańczuk z Mertohouse i Partnerzy.

Druga grupa to inwestorzy. - Decydują się na zakup mieszkania w mniej atrakcyjnej lokalizacji, dysponującego jednak odpowiednim metrażem, wysokością, unikatowym charakterem zabudowy, by po odremontowaniu przeznaczyć je na wynajem lub sprzedaż - mówi Adam Polanowski z Polanowski Nieruchomości. - Trzecia grupa, kupuje luksusowe mieszkania o wysokim standardzie wykończenia z segmentu rezydencjalnego, dla siebie - dodaje Adam Polanowski.

Dzielnice:

W zależności o rodzaju kamienicy - są przedwojenne, powojenne i te stylizowane od deweloperów - trzeba szukać w odpowiednich dzielnicach. Pomocne będą nazwy. Tradycyjne obszary można już rozpoznać po nazwie np. Stare Miasto, Stary Mokotów, Stara Praga, Stara Ochota, Stary Żoliborz, Stare Bielany.



I tak:

> Największy wybór przedwojennych kamienic jest w Śródmieściu, na Mokotowie, Pradze Południe, Żoliborzu, Woli i Pradze Północ - mówi doradca z Metrohouse i Partnerzy. - Na Żoliborzu, z racji niewielkiej w porównaniu do innych dzielnic powierzchni, będzie ich stosunkowo mniej, ale w ofercie cały czas znajdziemy ciekawe mieszkania w starych budynkach - dodaje. Najwięcej jest na Żoliborzu urzędniczym oraz dziennikarskim. - Wiele mieszkań w tego typu zabudowie np. na Pradze Północ cechuje się często bardzo złym stanem technicznym, wymagającym ponoszenia dodatkowych nakładów, gdyż nie posiadają np. centralnego ogrzewania. W odniesieniu do części mieszkań zaplecze sanitarne (toaleta, wc) lokowane było w częściach wspólnych, co skłaniało użytkowników do wydzielania z powierzchni użytkowej mieszkań powierzchni w tym zakresie na własne potrzeby. To powoduje ograniczony komfort rozplanowania przy niewielkich metrażach. Na jakość w starszych kamienicach rzutuje również bardzo często zły stan techniczny budynku, ograniczona polityka remontowa (np. w przypadku mieszkań po komunalnych wykupionych na własność). - dodaje Adam Polanowski.



> Kamienice z okresu powojennego znajdziemy w Śródmieściu, Mokotowie, Woli i Pradze Południe. Najnowsze kamienice często nawiązują stylizacją do okresu przedwojennego. Przykłady znajdziemy m.in. w Śródmieściu - apartamenty w takich budynkach to produkt poszukiwany częściej niż nowoczesne powierzchnie w przeszklonych apartamentowcach.

> W śródmieściu możemy zauważyć wiele ciekawych plomb wstawionych miedzy stare kamienice które stylizowane są na stare zabytkowe. - Różnica jest zasadnicza - mają często garaże podziemne. Przykładowymi uliczkami na których spotkamy nowoczesne plomby to l. Flory, Emilli Plater, Wspólna, Piękna. Kamienice przedwojenne spotkamy na Pradze południe, Saska kępa, Mokotów, Żoliborz - mówi Ewa Mieszkowska, doradca ds. nieruchomości Home Broker.

Rynek mieszkań w nowoczesnych, stylizowanych kamienicach jest rynkiem specyficznym. Deweloperzy bardzo często taką kamienicę zupełnie rozbierają i tylko miejsce nawiązuje do tradycji. Niekiedy poddają modernizacji (np. dobudowują pięta), a czasem tylko rewitalizują. - Elementy klasyki z nowoczesnością łączy m.in. Osiedle Floriańska, zrewitalizowane zabudowy przy reprezentacyjnych ulicach danej dzielnicy (m.in. kamienice na Pradze Północ, przy ul. Ząbkowskiej), oferty z bardzo dobrą lokalizacją, wysokim standardem wykończenia z segmentu rezydencjalnego wraz pakietem usług consierge (m.in. Rezydencja Opera, Rezydencja Wspólna) - wylicza Adam Polanowski.

Ceny:

Rozbieżności są ogromne. - W zeszłym roku najniższą cenę odnotowaliśmy w przypadku powojennej kamienicy przy ul. Grochowskiej, gdzie cena za m kw. 58-metrowego mieszkania wyniosła 5450 zł. Równie atrakcyjną cenę zanotowaliśmy w przypadku mieszkania w przedwojennej kamienicy przy ul. Siewierskiej na Ochocie - 6 tys. zł za m kw. (62 m kw.). Cen poniżej 7 tys. za m kw. mieliśmy jeszcze kilka (m.in. na Pradze Północ, Pradze Południe, Ochocie i Włochach). A najdroższe - np. ul. Stara (kamienica z 1956 r. za niewiele ponad 13 tys. zł za m kw.), ul. Słowackiego (przedwojenna kamienica za 12 tys. zł za m kw.). Jeśli chodzi o ceny ofertowe najwyższe ceny osiągają kamienice na Starówce (nawet ponad 20 tys. za m kw.) oraz budynki apartamentowi - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse i Partnerzy.

Średnie? > Na Pradze Północ ceny mieszkań w przedwojennych kamienicach zazwyczaj oscylują poniżej 8 tys. zł za m kw lokalu mieszkalnego (wyższe ceny, do ok. 10 tys. zł dotyczą reprezentacyjnych lokalizacji na Pradze Północ - np. przy ul. Floriańskiej, Targowej). > Na Śródmieściu, Mokotowie, Żoliborzu - mogą dochodzić nawet do poziomu 20 tys. zł za m kw. > Stare Miasto - od 20 tys. zł do 30 tys. zł i Saska Kępa - do ok. 18 tys. zł za m kw.

Ekskluzywny rynek mieszkań, gdzie są dodatkowe usługi np. consierge i świeże pieczywo na śniadanie - od ok. 20 tys. zł do ok. 30 tys. zł za m kw.

Popularne metraże:

Są trzy:

> 2 pokoje - od 35 do 45 m kw

> 3 pokoje- od 50 do65 m kw

> 4 pokoje od 80 do 104 m kw.

- Jednak najczęściej sprzedawanymi mieszkaniami w kamienicach w ubiegłym roku były lokale o powierzchni 45-65 m kw., podobnie jak w przypadku innych segmentów mieszkań. Sporo klientów kupowało metraże powyżej 80 m kw., co na rynku jest rzadkie - mówi Marcin Jańczuk. Wybór zależy od tego, czy osoba kupuje na własne potrzeby, czy np. pod inwestycję (wynajem studentom - od 2 do 3 pokoje; wynajem na biura - powyżej 100 m kw.)

Plusy :

- Mieszkania w kamienicach to: przestronność, klimat, zazwyczaj dobra lokalizacja, termoizolacyjność (zimą ciepło, latem zimno) - wylicza Ewa Mieszkowska, doradca ds. nieruchomości Home Broker.

Plusem kamienic z wyższej półki są: prestiż lokalizacji, wysoki standard wykończenia, kameralność, komfort zamieszkania, bardzo dobry układ komunikacyjny, parki w pobliżu.

Minusy:

- Minusem, o którym trzeba wspomnieć są większe niż w innych budynkach potrzeby remontowe, brak możliwości parkowania (tylko na ulicy, rzadziej na podwórkach) i hałas związany z częstą lokalizacją przy głównych arteriach komunikacyjnych miasta - Marcin Jańczuk. - Często zaniedbane części wspólne, stare instalacje grzewcze, wodociągowe, elektryczne, brak ochrony, miejsc postojowych, a również brak wind - dodaje Ewa Mieszkowska. A nowe? - To stosunkowo niewielkim rynek w Warszawie, dedykowany określonej grupie klientów, co także związane jest kosztami realizacji tego typu inwestycji (również potencjalnymi uzgodnieniami z Konserwatorem Zabytków). Należy również mieć na uwadze aspekty prawne tego typu nieruchomości (często nieuregulowany stan prawny, sprawy związane z roszczeniami majątkowymi itd.) - mówi Polanowski.

Zobacz także:

Oferty sprzedaży mieszkań Kraków Stare Miasto

Oferty sprzedaży mieszkań Wrocław Stare Miasto

Oferty sprzedaży mieszkań Poznań Stare Miasto

Oferty sprzedaży mieszkań Warszawa Stare Miasto