Opłata rezerwacyjna i kaucja

Twoje mieszkanie pod wynajem jest już przygotowane. Przemyślałaś też, jakiego najemcy będziesz szukać. Przed tobą etap prezentacji mieszkania osobom, które odpowiedziały na twoje ogłoszenie.
Prezentowanie mieszkania na wynajem łączy się z wejściem w pewną rolę. Ważne jest, byś nie poddawała się emocjom oglądających i abyś wszystkich traktowała równie poważnie. Potencjalni najemcy prowadzą swoją własną politykę, porównując do siebie odwiedzane mieszkania - bywa, że nie wiedzą, czego chcą, często nie mówią prawdy lub zmieniają zdanie co do chęci wynajmu. Czasami osoba, która zachwyciła się naszym mieszkaniem, przepada potem bez wieści, innym razem ktoś z pozoru zupełnie obojętny szybko decyduje się na wynajem. Nie przejrzysz zamiarów potencjalnego najemcy aż do chwili, gdy rzeczywiście podpisze z nami umowę najmu.

Opłata rezerwacyjna

Uwiarygodnia ona gotowość najemcy do podjęcia ostatecznego zobowiązania. Ponieważ do podpisania właściwej umowy może minąć kilka dni, ważne jest, abyś wiedziała, na czym stoisz. Chodzi o to, że przyjmując opłatę rezerwacyjną, ty także zobowiązujesz się do zaprzestania pokazywania mieszkania. W ten sposób dajecie sobie czas - najemca przygotuje się finansowo do pierwszej wpłaty, ty możesz zweryfikować dane podane przez najemcę. Nalegaj na otrzymanie gotówki do ręki i w razie potrzeby zaproponuj wspólne przejście do pobliskiego bankomatu.

Wpłata musi być na tyle duża, aby zrekompensować ci ewentualne straty i dodatkowe koszty, które będziesz musiała ponieść, jeśli najemca jednak się wycofa. Jeśli do podpisania umowy ma dojść za dzień czy dwa, to może wystarczy ci zabezpieczenie w wysokości 200 czy 500 zł (zależy też od wysokości czynszu za najem twojego mieszkania/lokalu). Jeśli dopiero za trzy tygodnie, to może zabezpieczenie powinno sięgać wysokości miesięcznego czynszu.

Ważne jest, aby podpisać (choćby ręcznie) pokwitowanie pobrania ustalonej kwoty. Nie mniej ważne jest, aby zapisać, że ma ona charakter bezzwrotny w przypadku rezygnacji z najmu przez potencjalnego najemcę. Natomiast jeśli to ty zrezygnowałabyś z podpisania umowy (bo np. twój najemca nie przeszedł pomyślnie twojej weryfikacji), wtedy musisz zwrócić pobraną kwotę. Obok pokwitowania przyjęcia opłaty powinien też znaleźć się termin podpisania umowy najmu.

Warto najemcę poinformować, że to zabezpieczenie nie jest żadną dodatkową opłatą i zostanie zaliczone na poczet kaucji przy podpisywaniu ostatecznej umowy.

Kaucja

Kolejną decyzją, jakąś powinnaś przemyśleć, zanim znajdziesz odpowiedniego najemcę do twojego mieszkania pod wynajem, jest kwestia kaucji. Kaucja jest ważnym narzędziem zabezpieczającym majątek właściciela i prawidłowość najmu. Jej wysokość powinno się zaplanować w zależności od standardu wynajmowanego mieszkania oraz ryzyka zniszczenia lokalu przez najemcę.

Informację o konieczności wniesienia kaucji przez najemcę powinnaś zamieścić już w treści ogłoszenia - dzięki temu zadzwonią do ciebie tylko osoby przygotowane na ten wydatek. Jest to ważny sygnał - jeśli ktoś nie potrafi zgromadzić środków na depozyt, jak podoła wszystkim wydatkom związanym z najmem i utrzymaniem mieszkania?

Pamiętaj, że kaucja nie należy do ciebie, są to pieniądze najemcy zdeponowane u właściciela. W wielu krajach kaucja podlega specjalnej ochronie, np. w Wielkiej Brytanii właściciel ma obowiązek przekazać kaucję najemcy na specjalne konto kontrolowane przez niezależną instytucję.

Aby najemca był spokojny o swoje pieniądze, w umowie najmu powinien znaleźć się zapis, czemu ona ma służyć. Stanowi ona zabezpieczenie na wypadek powstania zniszczeń w lokalu oraz niezapłacenia wszystkich rachunków, do których zobowiązany jest najemca. Kaucję należy zwrócić w pełnej wysokości, jeśli najemca ostatecznie się z tobą rozliczy po zakończeniu najmu.

Kaucja stanowi także element dyscyplinujący najemcę, by oddał mieszkanie w stanie niepogorszonym, ponieważ wie, że pewna suma zostanie z kaucji potrącona na naprawę szkody. Jaka powinna być wysokość kaucji? Zwyczajowo nie przekracza wysokości jednomiesięcznej opłaty za najem liczonej razem z podstawowymi opłatami eksploatacyjnymi (bez liczników). Dobrze jest, jeśli kwota ta nie jest równa miesięcznemu zobowiązaniu, po to by nie stwarzać pokusy kojarzenia jej z opłatą za ostatni miesiąc najmu. Najlepiej niech będzie np. o 50-100 zł wyższa.

Jeżeli zauważysz, że ryzyko zniszczenia jest większe niż przeciętne - np. najemca chce wprowadzić się z małymi dziećmi, pieskiem, kotkiem albo pali papierosy - zażądaj dodatkowego zabezpieczenia. Zniszczenia po psie mogą być naprawdę duże, dlatego w zależności od standardu mieszkania powinnaś ustalić dodatkowy depozyt, np. 500-1000 zł, oczywiście w pełni zwrotny, jeśli mieszkanie zostanie oddane w takim samym stanie, w jakim było na początku wynajmu.

Dodatkową kaucję warto pobrać także wtedy, gdy wysokość opłat licznikowych może bardzo różnić się w zależności od sezonu. Może ona być ważnym zabezpieczeniem, kiedy np. mieszkanie ogrzewane jest własnym kotłem gazowym lub elektrycznie i trudno przewidzieć, jaki rachunek zostanie wystawiony po sezonie grzewczym. Skłonność do oszczędzania ciepła (dotyczy to także wody) jest kwestią bardzo indywidualną i nigdy nie wiadomo, jakie najemca będzie miał zwyczaje.

Czasami potencjalni najemcy proszą o rozłożenie kaucji na dwie raty. Jeśli jesteś skłonna się zgodzić, zaproponuj raczej rozłożenie na dwie raty opłaty za pierwszy miesiąc, natomiast kaucję przyjmij w całości. Niby niewielka różnica, a bardzo zmienia perspektywę. Najemca ma świadomość, że właściwie nie zapłacił za pierwszy miesiąc najmu, i skwapliwiej wywiąże się z przelania należności na twoje konto.

* Sławomir Muturi jest autorem książki "Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości", założycielem spółki Mzuri zajmującej się kompleksową obsługą mieszkań pod wynajem

Zobacz również:

Mieszkania - wynajem od dewelopera

Odpowiedzialność najemcy za szkody

Oferty wynajmu - bezpośrednio

Skomentuj:
Opłata rezerwacyjna i kaucja
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX