Jak przygotować mieszkanie do najmu

Jesteś szczęśliwym właścicielem mieszkania pod wynajem? Gratulacje. Ale co zrobić, gdy lokal - delikatnie mówiąc - słabo nadaje się, żeby od ręki wprowadzić do niego najemców?
Nie domykają się okna, zapach ze starych rur nie jest zbyt przyjemny, w łazience nie ma glazury ani terakoty, meble pamiętają jeszcze czasy gierkowskie itp. Trzeba zrobić remont. Nie wiesz też, czy kupować nowe meble, a jeśli już, to tanie czy droższe.

Po pierwsze: bezpieczeństwo

Chociaż nie brzmi to zbyt przyjemnie, to musisz pamiętać, że będąc właścicielem, jesteś prawnie odpowiedzialny za stan techniczny swojego lokalu, za bezpieczeństwo osób przebywających w jego obrębie, a więc twojego najemcy, gości, którzy do niego przyjdą. Co może zagrażać lokatorowi twojego mieszkania? Może porazić go prąd, jeśli gniazdka są źle zabezpieczone, może podtruć się gazem, jeśli instalacja jest nieszczelna, może mu spaść na głowę nieodpowiednio zamocowany żyrandol. Dlatego przygotowanie mieszkania do wynajmu powinno obejmować przede wszystkim niezbędne prace, które zapobiegną któremuś z tych wypadków.

Poza tym chodzi o ograniczenie prawdopodobieństwa powstania szkód, które w ostateczności będziesz i tak musiał pokryć ty jako właściciel. Cieknący kran, przepuszczająca wodę spłuczka, nieszczelny odpływ kanalizacyjny z wanny, umywalek itp. mogą zawilgocić meble, ściany, zalać podłogę, dokonać większych zniszczeń. Mały "problemik" może przerodzić się w duży i kosztowny problem.

Dlatego przed decyzją o remoncie starego mieszkania warto w pierwszej kolejności zająć się jego stanem technicznym. Może warto wymienić całą instalację elektryczną, tak aby działała bez zarzutu przez kolejne dziesięciolecia. Może niezbędnej wymiany wymagają odpływy od toalety, wanny. Trzeba przemyśleć sprawę ogrzewania: czy istniejący system jest bezpieczny, czy nie warto na tym etapie, przed pracami estetycznymi, zainwestować w nowoczesne, bezpieczne i energooszczędne ogrzewanie. Istotną sprawą jest wentylacja - brak przepływu powietrza uniemożliwi korzystanie z prostych urządzeń gazowych podgrzewających wodę, a co gorsza, może doprowadzić do zgaśnięcia płomienia (kiedy gaz się cały czas wydobywa).

Po drugie: estetyka

Gdy już poradzisz sobie ze stroną techniczną, musisz zdecydować, jak wykończyć i wyposażyć mieszkanie. Proponujemy takie wykończenie, które spełni wszystkie kryteria: solidne, dobrze wykonane, materiały niedrogie i uniwersalne. Lepiej nie wykańczać zgodnie z własnym gustem, ale zgodnie z gustem uniwersalnym. Kolory jasne, bez wzorów i szlaczków. Dobrze jest wykończyć łazienkę, kuchnię tak, żeby ułatwić utrzymanie czystości: chociaż po dwa rzędy płytek i szczelne wykończenie silikonowe nad blatem w kuchni lub wanną. W supermarketach budowlanych warto pytać o kafelki przecenione, końcówki serii, które mogą w zupełności nam wystarczyć.

Szafki w kuchni również można wykonać bardzo drogo lub tanio - najlepiej tanie, ale nowe, czyste, estetyczne szafki i blat w kuchni. Warto wyposażyć kuchnię w płytę do gotowania i lodówkę. W mieszkaniu powinna się też znaleźć szafa oraz łóżko lub rozkładana sofa do spania. Mile widziany stół z krzesłami. I to wystarczy. Żadnych drobiazgów, garnków, pościeli, ręczników. Zwykle najemcy mają własne rzeczy osobiste.

Bywa jednak, że celujemy w zupełnie inny segment rynku, ponieważ nasz lokal, mieszkanie lub dom już ma charakter luksusowy. Nawet wtedy starajmy się kupić meble, które wyglądają na drogie, ale wcale takie nie są. "Standard Ikea" powinien wystarczyć, ale może znajdziemy coś bardziej odpowiedniego na aukcjach internetowych?

Po trzecie: sprzątanie

Po niezbędnych naprawach, remontach, malowaniu itp. czas na sprzątanie. Jest to szalenie ważny element, ponieważ najemcom podobają się mieszkania nieskazitelnie czyste. Mimo to wynajmujący często o tym zapominają. Kuchnia, łazienka i okna muszą lśnić. Pamiętaj o piekarniku oraz wlocie wyciągu kuchennego, które często się brudzą, a które bywają poza zasięgiem pola widzenia. Koniecznie pozbądź się wszystkich pozostałości po remoncie, a tym bardziej przedmiotów pozostałych po innych najemcach. Żadnych starych szamponów, szczoteczek do zębów. Lokal musi być stuprocentowo zdepersonalizowany, niektórzy najemcy są bardzo wrażliwi na tym punkcie. A przecież właśnie takim najemcom chcesz wynająć swoją nieruchomość - takim, którzy cenią czystość, są pedantami. Od pierwszego wrażenia wiele więc zależy.

Od sposobu przygotowania nieruchomości do wynajmu zależy także cena najmu, ale łatwo też w tym procesie wydać pieniądze niepotrzebnie. Niepotrzebnie wydamy wtedy, gdy zakup mebla, urządzenia nie przełoży się na potencjalną zwyżkę ceny najmu. Prawdopodobnie nie będzie miało znaczenia, czy kupimy do mieszkania sprzęt muzyczny albo ekspres do kawy. To mogą być mile widziane elementy, ale nie dadzą nam kolejnych 100 zł co miesiąc.

Nie warto wykańczać lokalu użytkowego. Najemcy zwykle mają precyzyjną wizję wyglądu swojej firmy i najprawdopodobniej będą woleli wykończyć lokal sami. Jedyne, o czym warto pamiętać, to duża liczba gniazdek elektrycznych, znacznie większa niż w lokalu mieszkalnym.

*Sławomir Muturi - były konsultant, inwestuje na rynku nieruchomości od 1998 r., autor książki "Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości" oraz bloga www.fridomia.pl, moderator forum eksperckiego na Gazeta.pl "Fridomia - jak inwestować w nieruchomości", założyciel firmy Mzuri, która zajmuje się kompleksową obsługą mieszkań pod wynajem. Artykuł ten jest skrótem jednego z rozdziałów opracowywanej obecnie książki "Poradnik dla właścicieli mieszkań pod wynajem".

Zobacz także:

Aktualne ogłoszenia wynajmu w Twoim mieście