Jak się dobrze umówić... na mieszkanie

Polacy znów chętnie kupują mieszkania na etapie dziury w ziemi. Na co więc powinni zwracać uwagę, podpisując umowę z deweloperem. Jej wzór przygotował dla nas Home Broker.
Powierzając firmie pieniądze na budowę mieszkania, które ma być oddane do użytku za rok czy nawet za dwa lata, zawsze ryzykujemy ich utratę. Z drugiej strony gotowe czy prawie gotowe mieszkania są zwykle droższe. Wstępne wyniki najnowszych badań firmy doradczej Reas pokazują, że np. w Warszawie mieszkania wprowadzane przez firmy deweloperskie do sprzedaży w drugim kwartale tego roku były na metrze kwadratowym przeciętnie o ponad 500 zł tańsze od gotowych, których deweloperzy mają jeszcze sporo w ofercie. Katarzyna Kuniewicz z Reasa zwraca ponadto uwagę, że zaczynane w tym roku mieszkania bardziej odpowiadają potrzebom, ale też możliwościom kupujących, zwłaszcza jeśli chodzi o powierzchnię. Przykład? Giełdowa spółka deweloperska Gant pochwaliła się, że w czerwcu sprzedała aż 125 lokali. Sprawdziliśmy, że 86 z nich to lokale w inwestycjach zaczętych w Warszawie i we Wrocławiu w ciągu ostatnich dwóch miesięcy.

Ci, którzy decydują się na kupno tzw. dziury w ziemi, najpewniej starają się zminimalizować ryzyko. Jak? Np. sprawdzają dewelopera. Drugi krok to podpisanie umowy z nim. Żeby nie był to krok w przepaść, taką umowę należy bardzo dokładnie przeanalizować. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) uczula na sprzeczne z prawem klauzule, które - niestety - wciąż wielu deweloperów podsuwa swoim klientom. Tylko w tym roku prezes UOKiK zakwestionował 13 zapisów (wszystkie można znaleźć na stronie internetowej Urzędu w rejestrze klauzul niedozwolonych).

Kompromis jest możliwy

Specjaliści z Home Broker, którzy współpracują na co dzień z ponad 200 firmami deweloperskimi, przyznają, że umowy zwykle dużo lepiej chronią prawa tych firm niż ich klientów. Stąd pomysł stworzenia takiego wzoru umowy, w którym prawa i obowiązki obu stron byłyby symetryczne. - Zależało nam, aby zaproponowane w projekcie rozwiązania były realne, tzn. aby istniała rzeczywista możliwość wynegocjowania ich od dewelopera - wyjaśnia Katarzyna Siwek z Home Broker. W konsekwencji umowa odzwierciedla nie tylko rozwiązania korzystne dla klienta, ale również postanowienia (najczęściej spotykane w umowach tego rodzaju) zabezpieczające podstawowe prawa dewelopera.

Uwaga! Projekt może posłużyć za wzorzec dla osób, które przygotowują się do zawarcia umowy z deweloperem. Może być wykorzystany w całości lub częściowo, jeśli kupujący uzna, że w proponowanej przez dewelopera umowie warto zmienić czy po prostu doprecyzować kilka zapisów.

Twórcy wzoru umowy skupili się na umowie przedwstępnej, gdyż uznali, że - po pierwsze - z nią wiąże się dla kupującego ryzyko (inwestycja w trakcie realizacji), a po drugie - umowa przedwstępna zawiera w sobie wiele postanowień umowy ostatecznej. Zawarte w projekcie propozycje zapisów należy traktować jako ogólne i przykładowe, a nie jedyne możliwe. Są one ponadto wynikiem założonych warunków, w jakich realizowana jest inwestycja czy dokonywany zakup mieszkania, które w rzeczywistości mogą być inne.

Forma umowy

W ocenie Home Broker umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży lokalu oraz udziału we współwłasności gruntu, sprzedaży garażu, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

Oświadczenie dewelopera

W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:

?  że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek oraz lokale mieszkalne, wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich;

?  w przypadku gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, niezbędne jest oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu;

?  że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, w tym pojednawcze lub arbitrażowe, egzekucyjne ani wywłaszczeniowe, postępowanie administracyjne, postępowanie o scalenie lub podział oraz postępowanie rozgraniczeniowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli;

?  że nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych;

?  że nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej;

?  że sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości, nie został złożony wniosek o ogłoszenie jej upadłości lub o wszczęcie postępowania naprawczego;

?  że sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne, Fundusz Pracy oraz Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych, ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, nie zachodzą okoliczności, które stanowiłyby podstawę obciążenia nieruchomości lub lokali hipoteką przymusową;

?  że nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku;

?  że nie istnieją żadne niewykonane zarządzenia lub zalecenia władz administracyjnych, samorządowych ani roszczenia prywatnoprawne osób trzecich dotyczące przedmiotu umowy.

Cena

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie. W projekcie przyjęto, że powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się wliczać balkonów.

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3 proc.) kupujący ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3 proc. i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3 proc. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

Płatność w ratach

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku. Dlatego liczbę zaproponowanych w projekcie transz należy traktować jako propozycję.

Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: ?  zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy; ?  terminu, kiedy powinno to nastąpić; ?  terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności; ?  a także kwoty każdej transzy. Uwaga! Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.

Zawarcie umowy ostatecznej

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Autorzy projektu umowy zaproponowali, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego, nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej. Przyjęto ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta, jeśli deweloper: ?  nie uzyska pozwolenia na użytkowanie, ?  nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla, ?  nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu.

Uwaga! Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zawarta umowa ostateczna. Dlatego warto w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis, że kupujący ma prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki stosowanej na rynku wtórnym.

Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

Gwarancja

W opinii ekspertów Home Brokera deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Przyjęli w projekcie, że okres gwarancji powinien wynosić trzy lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Autorzy projektu umowy przyjęli równocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, lecz jedynie daje mu możliwość wyboru.

Zmiany w aranżacji

Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloper powinien zwrócić kupującemu różnicę.

Odbiór lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Uwaga! Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie siedmiu dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

Odstąpienie od umowy

Specjaliści Home Brokera rozszerzyli w swoim projekcie umowy katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku: ?  opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności; ?  opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego nieusunięcia w terminie wad i usterek; ?  niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla; ?  nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.

Uwaga! Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza w celu zawarcia umowy ostatecznej.

Uwaga! Wszystkie zawarte w projekcie umowy dane (nazwiska czy adresy) są fikcyjne.

Dziękujemy zespołowi Home Broker: Katarzynie Siwek, Aleksandrze Wojdyle, Włodziemierzowi Wielogórskiemu, Bartoszowi Jankowskiemu i Bartoszowi Turkowi, a także mecenasowi Bartłomiejowi Wróblewskiemu, który pełnił funkcję konsultanta w tym przedsięwzięciu

Więcej o: