Dom tańszy od mieszkania

Ile kosztuje firmy deweloperskie wybudowanie mieszkań? Czy ci, którzy je kupują od dewelopera, rzeczywiście sporo przepłacają? A może tańszą alternatywą jest budowa własnego domu?

Na te pytania starali się odpowiedzieć w czasie debaty na zakończonych niedawno w Warszawie Wiosennych Targach Mieszkaniowych "Nowy Dom, Nowe Mieszkanie" Muratora Expo: Wiesława Sikorska-Ożgo z wydawnictwa Sekocenbud, Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas, Łukasz Madej z firmy doradczej ProDevelopment oraz Emil Szweda z firmy Open Finance. Oto skrót tej dyskusji.

Marek Wielgo: Liczę, że podyskutujemy dziś przede wszystkim o kosztach budowy mieszkań. Ale wcześniej - tradycyjnie - proszę Katarzynę Kuniewicz o omówienie sytuacji na rynku pierwotnym po pierwszych trzech miesiącach tego roku.

Katarzyna Kuniewicz: Pierwszy kwartał przyniósł w porównaniu z czwartym kwartałem ubiegłego roku spadek liczby mieszkań wprowadzonych przez deweloperów po raz pierwszy do sprzedaży. Na sześciu rynkach - w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi i Krakowie - było ich łącznie ok. 6,2 tys.

M.W.: A jaka była sprzedaż?

K.K.: W porównaniu z poprzednim kwartałem również odnotowaliśmy niewielki spadek, bo sprzedało się niespełna 7 tys. mieszkań. Np. w Warszawie liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i kupionych była mniej więcej taka sama.

M.W.: Czy to oznacza, że skurczyła się oferta deweloperów?

K.K.: I tu państwa zaskoczę, bo wcale nie. Na koniec pierwszego kwartału w sześciu miastach w ofercie firm deweloperskich było 30,5 tys. mieszkań. Oferta wzrosła, szczególnie w Warszawie, bo na rynek wróciły mieszkania, których sprzedaż deweloperzy wcześniej wstrzymali. Wyjaśnię, że kiedy taka oferta wraca na rynek, zespół monitoringu Reas rejestruje powrót projektu do sprzedaży, ale zazwyczaj nie klasyfikuje inwestycji jako zupełnie nowej, ujmowanej w kategorii "pierwszy raz na rynku".

M.W.: Czy zmieniły się ceny?

K.K.: Ceny mieszkań wprowadzonych na rynek spadły, np. w Warszawie średnio do poziomu 7,7 tys. zł za m kw. Równocześnie praktycznie nie zmieniła się średnia cen ofertowych. Z pewnością nie mamy więc do czynienia z trendem wzrostowym. Sytuację określiłabym mianem stabilnej. O stabilizacji świadczy również poziom wskaźnika intensywności sprzedaży. Liczbę mieszkań sprzedanych pomniejsza się o zwroty, a wynik dzieli przez liczbę mieszkań w ofercie z początku kwartału. Dla sześciu rynków ten wskaźnik jest bardzo dobry, bo wynosi 22 proc. Ktoś powie, że jest on gorszy niż w czwartym kwartale ubiegłego roku. Tyle że końcówka roku jest zazwyczaj okresem świetnej sprzedaży. Dodam, że 25-proc. wskaźnik intensywności sprzedaży oznacza, że statystyczne mieszkanie sprzedaje się w czasie trwania jego budowy, czyli w ciągu dwóch lat.

M.W.: A jaki jest ten wskaźnik w poszczególnych miastach?

K.K.: Najlepszy, bo wynoszący 29 proc., miał w pierwszym kwartale Wrocław. Najgorsza intensywność sprzedaży - na poziomie 18 proc. - była w Warszawie. Ale proszę zwrócić uwagę, że jest to miasto, które ma największą liczbę mieszkań w ofercie. Przypomnę też, że na przełomie 2008 i 2009 r. średni wskaźnik intensywności sprzedaży dla sześciu miast wynosił 11 proc. Gdyby wskaźnik utrzymał się na tym poziomie, to przeciętna inwestycja deweloperska sprzedawałaby się od czterech do pięciu lat.

Emil Szweda: W Warszawie mieszkania gotowe są droższe od mieszkań wprowadzanych na rynek średnio o 500 zł na m kw. Czyli te 500 zł jest premią za ryzyko dla inwestora, który decyduje się na zakup dziury w ziemi?

K.K.: Tak można powiedzieć, choć dla poszczególnych inwestycji to może wyglądać zupełnie inaczej.

M.W.: Czy rośnie liczba mieszkań gotowych niesprzedanych?

K.K.: W Warszawie mieliśmy wręcz skokowy przyrost takich lokali. Pod koniec marca było ich 4,5 tys., czyli co trzecie w ofercie firm deweloperskich.

M.W.: Dlaczego tak słabo się sprzedają?

K.K.: Bo były projektowane w okresie, kiedy deweloperom zależało na upchnięciu na działce jak największej liczby metrów powierzchni użytkowej, czyli tzw. PUM-ów do sprzedaży. Mieszkania obecnie wprowadzane na rynek są na ogół nie tylko tańsze, ale też lepiej zaprojektowane, bardziej odpowiadają potrzebom kupujących.

M.W.: Kiedy przeglądam fora internetowe, odnoszę wrażenie, że w naszym kraju powszechnie się uważa, że deweloperzy to zdziercy. Czy to sprawiedliwa opinia?

Łukasz Madej: Oczywiście, że nie. Spróbujmy przyjrzeć się strukturze kosztów w projektach deweloperskich. Wielu odejmuje od ceny mieszkania cenę zakupu gruntu oraz koszty budowy i twierdzi, że jest to zarobek dewelopera. Sprawa jest o wiele bardziej skomplikowana. Dochodzi przecież koszt projektu oraz tzw. koszty miękkie, czyli sprzedaż, marketing, nadzór, zarządzanie, a także koszty kredytu. Przykładowy biznesplan projektów z segmentu podwyższonego standardu i popularnego (patrz tabela) pokazuje, że wysokość marży zależy głównie od tego, za ile deweloper kupił grunt. Jeśli w szczycie hossy, to marża w segmencie mieszkań popularnych wynosi 9-14 proc. Nie dziwię się niektórym spółkom giełdowym, które kupiły grunty np. na warszawskiej Białołęce po 1750 zł w przeliczeniu na metr PUM-u, że nie chcą pokazać rentowności przedsięwzięć w tym rejonie.

M.W.: Taki poziom marż na Zachodzie jest normą.

Ł.M.: To prawda. Jednak u nas prowadzenie tego typu biznesu jest obarczone dużo wyższym ryzykiem. Liczę jednak na to, że w ciągu trzech, czterech lat to ryzyko zmaleje, bo nie będzie już takiego rozchwiania cen usług firm wykonawczych i materiałów budowlanych.

M.W.: Deweloperzy mają spore zapasy gotowych i niesprzedanych mieszkań, a mimo to zaczynają nowe inwestycje. Dlaczego?

Ł.M.: Bo jeśli deweloper kupił drogi grunt za kredyt, to musi zacząć budowę, żeby móc go spłacić. Może się zdarzyć, że firma nic nie zarobi, ale nie ma innego wyjścia, bo musi odzyskać pieniądze.

M.W.: Pomówmy o tych twardych kosztach. Dlaczego w Lublinie wybudowanie mieszkania jest o połowę tańsze niż w Warszawie?

Ł.M.: Może budynki były inne. Przecież w grę wchodzi różnica w standardzie, czy jest podziemna hala garażowa, jak są wykończone klatki.

Wiesława Sikorska-Ożgo: W Warszawie koszty budowy obiektów kubaturowych były w ostatnim okresie w stosunku do średniej krajowej o 12,4 proc. wyższe. Natomiast Świętokrzyskie było regionem o najniższych kosztach. W stosunku do średniej krajowej w Sekocenbudzie zanotowano dla tego regionu koszty niższe o 8,1 proc. Czyli ogółem w kraju uzasadniona jest niewiele ponad 20-proc. różnica w kosztach. Analizą tą objęłam tylko ceny robót budowlanych. Nie uwzględniłam w niej kosztów działki, projektu czy nadzoru. One również są zróżnicowane regionalnie.

M.W.: Z czego wynika to zróżnicowanie kosztów w budownictwie?

W.S.O.: W robotach budowlanych jest następująca struktura kosztów: koszty bezpośrednie, czyli robocizna, materiały i sprzęt, oraz koszty pośrednie, czyli koszty ogólne budowy i zarządu plus zysk. Na zróżnicowanie regionalne największy wpływ mają koszty robocizny i koszty pośrednie oraz zysk. Materiały wbrew pozorom nie wpływają tak znacząco na to zróżnicowanie. Może się nawet zdarzyć, że w Warszawie niektóre materiały będą tańsze niż np. w Świętokrzyskiem.

M.W.: Ale przecież wiadomo, że na budowach w Warszawie pracują przyjezdni, którzy są tańsi.

W.S.O.: Jestem inżynierem budowlanym z doświadczeniem zawodowym w wykonawstwie. Firma budowlana, w której poprzednio pracowałam, też tak myślała. Pozyskała więc ludzi spoza Warszawy. Popracowali tydzień, a potem - pomimo ponoszenia przez firmę kosztów zakwaterowania lub dowozu - domagali się pod groźbą strajku wynagrodzenia takiego samego jak pracownicy z Warszawy. Ściąganie ludzi czy firm z innych regionów Polski o dużym bezrobociu jest stosowane, ale zwykle daje krótkotrwałe uzyski. Bo przecież ludzie szybko się orientują w realiach danego rynku. Warszawski z pewnością jest najdroższy.

M.W.: Z czego jeszcze mogą wynikać różnice w kosztach?

W.S.O.: Ważny jest projekt, bo w momencie projektowania decydujemy się na drogie lub tańsze rozwiązania. Do tego dochodzi cały proces inwestycyjny, w którym istotne jest to, czy jest on prowadzony racjonalnie, czy założony został nieprzekraczalny budżet inwestycji, który jest na bieżąco monitorowany, czy wykonawca był wybrany poprzez procedurę przetargową oraz jak realizowana, kontrolowana i rozliczana jest umowa zawarta między zamawiającym i wykonawcą robót. Jak widać, jest wiele czynników. W Polsce kompletnie niedoceniana jest faza projektowania. Projekty są tanie, ale na ogół nie najlepszej jakości.

K.K.: I dlatego zdarzają się apartamentowce, w których 30 proc. stanowią przepiękne duże mieszkania, a obok nich 30-metrowe niefunkcjonalne klitki.

W.S.O.: Na Zachodzie projektanci są na ogół odpowiedzialni także za efekt finansowy inwestycji. Ba, oni projektują pod założony model finansowy, a potem pilnują kosztów. A u nas nie. Projektanci zwykle nie przejmują się sprawami kosztowymi. Tak przynajmniej było do niedawna.

M.W.: A jaki wpływ na koszty ma technologia budynku, jego wysokość?

W.S.O.: Budynek wysoki jest oczywiście w cenach jednostkowych droższy. Ale z drugiej strony uzyskuje się większą powierzchnię użytkową do sprzedania. W budynkach wysokich zwykle drogie jest fundamentowanie. Tymczasem inwestor często nie ma wpływu na te koszty, ponieważ w dużej mierze zależą one od warunków gruntowych. Poza tym inwestor musi na ogół dostosować się do wymogów dotyczących np. określonej liczby miejsc garażowych w stosunku do liczby mieszkań. W sytuacji kiedy projekt przewiduje garaż na dwóch kondygnacjach podziemnych, to takie rozwiązanie techniczne podnosi znacząco koszty. Oczywiście na koszty realizacji obiektu wpływa przede wszystkim standard jego wykonania. Niektóre obiekty projektowane są z elewacjami kamiennymi czy szklanymi. Poza tym w tej chwili są budowane apartamentowce z instalacjami inteligentnymi. Przecież takie projekty muszą być znacznie kosztowniejsze od rozwiązań tradycyjnych.

Ł.M.: Powiem krótko: czterokondygnacyjny blok bez windy i garażu można wybudować w zależności od regionu kraju za mniej więcej 2-2,7 tys. zł za metr powierzchni użytkowej.

W.S.O.: Na podstawie wydawnictw Sekocenbud oceniłam dokładnie, że średni krajowy koszt wybudowania metra kw. powierzchni mieszkania w stanie deweloperskim w budynku wyposażonym w urządzenia typu kotły, pompy i windy w pierwszym kwartale tego roku wyniósł w zależności od standardu wykończenia i wysokości od 2,6 tys. zł do 4,3 tys. zł netto. Przy czym w budynkach do czterech kondygnacji koszt ten wahał się pomiędzy 2,6 tys. i 3 tys. zł. Deweloper dodatkowo sprzedaje jeszcze miejsca garażowe. Przyjęłam, że najczęściej po 20 tys. zł netto. To powinno obniżyć cenę jednostkową do 2,4-4,1 tys. zł za m kw. netto.

M.W.: Czyli mieszkania mogą mieć cenę poniżej 5 tys. zł za m kw.?

W.S.O.: Podałam sam koszt budowy obiektu kubaturowego. Nie ma w nim kosztu nabycia działki, jej przygotowania i zagospodarowania. Nie ma też przyłączy czy dróg, jeśli trzeba je wybudować. Nie ma również wszystkich kosztów dodatkowych, takich jak projekt i nadzór, a także kosztów prowadzenia działalności przez dewelopera i jego marży oraz kosztów finansowych. Jeśli działka jest tania, a deweloper nie korzysta z kredytu, to do kosztu budowy trzeba jeszcze dodać co najmniej 30-40 proc. Czyli z 2,4 tys. zł robi się 3,3 tys. zł netto za m kw. w stanie deweloperskim. Taniej się nie da.

M.W.: Chyba że ktoś zdecyduje się na dom jednorodzinny?

E.S.: Najprościej można przyjąć, że budowa stanu surowego kosztuje ok. 1 tys. zł za m kw. Drugie tyle pochłonie doprowadzenie do stanu deweloperskiego. Oczywiście dużo zależy od projektu. Koszty w największym stopniu zależą od fundamentu i tego, jak bardzo rozłożysty jest sam dom oraz dach. Jeśli wybierzemy dach prosty jednospadowy i położymy na nim blachę czy papę, to koszt będzie stosunkowo mały. Ale jeśli to ma być dach z lukarnami, a do tego pokryjemy go dachówką ceramiczną glazurowaną, to musimy się liczyć z wydatkiem sięgającym nawet 200 zł za m kw. połaci. Podobnie jest z fundamentami. Jeśli budujemy dom z podpiwniczeniem, koszty wzrosną radykalnie. Oceniam więc, że 170-metrowy dom możemy postawić za 350-400 tys. zł. Do tego dojdzie koszt zakupu działki, czyli w okolicach Warszawy jakieś 300 tys. zł. Deweloperzy oferują domy w podobnej cenie. Trzeba jednak pamiętać, że najczęściej nie są to typowe domy jednorodzinne, ale bliźniaki lub szeregowce. Działka ma zaś 120 m kw. Reasumując: za cenę, po której sprzedają deweloperzy, możemy mieć dom lepszy, bo na własnej działce, i z pewnością lepiej wykonany.

W.S.O.: Na nieco ponad 2 tys. zł za m kw. oceniam koszt budowy domu pod klucz, którego powierzchnia z garażem i pomieszczeniem gospodarczym wynosi ok. 260 m kw. Cena za m kw. domu jednorodzinnego o powierzchni poniżej 150 m kw. wzrośnie o 10-20 proc. Podane ceny dotyczą budynków wykonanych z najtańszych materiałów. Takie same budynki wykonane w wyższym standardzie mogą kosztować przeszło 3,1 tys. zł netto za m kw.

Ł.M.: Budowa domu to dwa lata wyjęte z życiorysu. Chcą się państwo zająć deweloperką, proszę bardzo. Nie polecam tego jako dorywczego zajęcia.

E.S.: Samodzielna budowa domu nie jest opcją dla każdego. Faktem jest, że proces budowlany może trwać nawet dwa lata. Jednak pierwszy rok zajmuje zdobywanie pozwoleń i podciąganie mediów. Można jednak nająć ludzi, którzy będą stali w kolejkach. Sam proces budowy stanu surowego domu trwa trzy miesiące. Potem dom musi przeschnąć, jeśli jest wykonany w technologii tradycyjnej. Jeśli komuś zależy na czasie, może zbudować dom w technologii szkieletowej prefabrykowanej. Najbardziej czasochłonny jest sam nadzór nad budową. Faktycznie wypadałoby być codziennie i sprawdzać, co się dzieje. Ale to przyjemność widzieć, jak rośnie nasz dom.

W.S.O.: Do pilnowania budowy też można zatrudnić specjalistę. Zwrócę uwagę na jeszcze jedną rzecz. Otóż w sytuacji, kiedy rosną ceny energii, warto rozważyć budowę domu energooszczędnego. Taki dom w porównaniu z tradycyjnym domem, który spełnia normy, jest wprawdzie od 30 do 40 proc. droższy w budowie, ale eksploatacja będzie zdecydowanie tańsza.

Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego*

*budynek mieszkalno-usługowy; cena za m kw.

Źródło: Sekocenbud (Biuletyn cen regionalnych w budownictwie - BCR)

Struktura kosztów inwestycji deweloperskich (w zł):

Mieszkania o podwyższonym standardzie (apartamenty)

120 mieszkań w budynku sześciokondygnacyjnym, garaż podziemny (dwie kondygnacje)

Mieszkania popularne

180 mieszkań w budynku sześciokondygnacyjnym, garaż podziemny (jedna kondygnacja)

* Dane na podstawie monitoringu ProDevelopment transakcji i ofert sprzedaży gruntów inwestycyjnych.

** Budowa, projekt (dane na podstawie monitoringu rynku oraz prowadzonych negocjacji z generalnymi wykonawcami w różnych regionach Polski).

*** Zarządzanie, marketing, sprzedaż, nadzór (dane na podstawie średnich z biznesplanów zrealizowanych projektów oraz wytycznych banków finansujących projekty deweloperskie).

**** Kredyt pokrywający 75 proc. kosztów, 3-proc. marża, 2,5-proc. prowizja (obecnie możliwe do osiągnięcia warunki finansowania projektu przez bank); system płatności - 20/80 (80 proc. ceny przed odbiorem kluczy).

***** Podstawą sa średnie firmy Reas z I kw. 2010 r. (dla mieszkań popularnych minus 12-20 proc., zaś dla apartamentów plus 25-40 proc.).

Źródło: ProDevelopment

Copyright © Agora SA