Rozmowa z Marcinem Gołębiowskim, redNet Consulting
Maciej Miskiewicz, Money.pl: Kryzys zamroził inwestycyjne plany deweloperów. Wielu z nich musiało zrewidować swoje plany i wstrzymało wcześniej zaplanowane budowy. Wciąż trzymają je w zamrażarkach?
Marcin Gołębiowski: W całym 2009 roku oddano we Wrocławiu do użytkowania 5889 nowych mieszkań. Z tego 4115 lokali to mieszkania na sprzedaż lub wynajem. Do tej kategorii zaliczane są te budowane i oddawane do użytku przez deweloperów. Oznacza to, że dostarczyli oni na rynek niemal tyle samo mieszkań co w roku 2008. Wtedy było ich 4080.
Ale liczba mieszkań oddanych do użytkowania nie mówi nam prawdy o koniunkturze na rynku. Jest to bowiem pochodna decyzji inwestycyjnych podejmowanych wiele miesięcy - a w niektórych przypadkach nawet lat - wcześniej.
- By poznać bardziej aktualne trendy, warto pochylić się nad liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. A tych w 2009 roku było około 5 tys. Oznacza to spadek o ponad 30 proc. w porównaniu do roku poprzedniego, gdy było to ponad 7 tys. Jednak nawet i ta liczba nie przedstawia faktycznych nastrojów i klimatu inwestycyjnego. Okazuje się bowiem, że faktycznie rozpoczętych budów deweloperskich, czyli realnie wykorzystanych pozwoleń, w 2009 roku było o prawie 70 proc. mniej w porównaniu z rokiem poprzednim. Oznacza to, że ruszyły budowy około 1,5 tys. Mieszkań. Rok wcześniej było ich prawie 5 tys. Te liczby najbardziej dobitnie pokazują, że deweloperzy przystopowali z podażą. Widzą, że na nabywców czeka wciąż sporo gotowych mieszkań. To pokłosie rozpędzonego rynku z lat poprzednich, a sprzedaż wciąż jest stosunkowo słaba. Do tego dołożyły się trudności w uzyskiwaniu finansowania przez deweloperów. I w sumie spowodowało to skokowy spadek rozpoczynanych inwestycji.
Jednak to nie oznacza, że brakuje projektów, które lada moment mogłyby trafić na rynek. Wielu deweloperów czeka na właściwy moment, by rozpocząć inwestycje. Z badań redNet Consult wynika, że na taką decyzję czeka około 15 tys. mieszkań. Co najmniej połowa z nich mogłaby być "odpalona" w bardzo krótkim czasie. Są to m.in. tak duże projekty jak Port Popowice (około1600 mieszkań) czy Promenady Wrocławskie (około 1500 mieszkań).
Spodziewam się, że nastąpi poprawa struktury rynku i oferty - wprowadzanych na rynek będzie coraz więcej najbardziej poszukiwanych mieszkań z segmentu popularnego. Bo mimo iż dostępność kredytów poprawia się z miesiąca na miesiąc, nadal potrzebne są mieszkania tanie, w których największym z atrybutów jest cena.
Widać już pierwsze oznaki ożywienia?
- Wygląda na to, że już zaczyna się dziać. Szczególnie dobrze widać to na targach mieszkaniowych. Kupujący zauważyli, że dalszych spadków cen nie należy się spodziewać. Dodatkowo coraz większa dostępność kredytów pozwala im na urzeczywistnianie dotychczasowych zamierzeń.
Obecnie sprzedaż we Wrocławiu kształtuje się na poziomie ponad 700 lokali kwartalnie. Luty był pod tym względem o 60 proc. lepszy od stycznia oraz o 30 proc. lepszy od lutego poprzedniego roku. Dane liczbowe potwierdzają ożywienie sprzedaży, które zapewne będzie wzmacniać się w czasie wiosennych zakupów.
Kluczowym kryterium wciąż pozostaje cena? Czy może preferencje kupujących się zmieniają?
- Największą popularnością wciąż cieszą się dzielnice Krzyki i Fabryczna. Wiąże się to nie tylko z atrakcyjnością tych miejsc, ale także z największą dostępną ofertą w tych dzielnicach. Dziś najważniejszym kryterium zakupowym wciąż jest cena. Dlatego atrakcyjne są nie tylko mieszkania o najniższej cenie metra kwadratowego, ale także te o najniższej cenie całkowitej. Oznacza to, że szybciej sprzeda się mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 55 m kw. niż te same trzy pokoje na 80 m kw.
Skoro cena jest kluczowa, to czy warto czekać na to, że będzie taniej?
- W ostatnim kwartale 2009 roku we Wrocławiu średnia cena oferowanych mieszkań ukształtowała się na poziomie 8100 zł/m kw. i była o 200 zł niższa niż w kwartale poprzednim. Daje to stolicy Dolnego Śląska drugie miejsce wśród największych miast Polski - za Warszawą, gdzie metr kwadratowy kosztował średnio 8930 zł.
W lutym średnia cena metra kwadratowego w ofercie deweloperów była na poziomie 8275 zł. Ale średnia cena mieszkania sprzedanego to 7169 zł. Różnica wynosi więc aż 13 proc. Większy rozstrzał jest tylko w Trójmieście. To jasno pokazuje, że klienci czyszczą rynek z mieszkań najtańszych. Świadczy o tym też fakt, że w lutym średnia cena lokali, na które znaleźli się chętni, urosła o cztery procent. To oznacza, że podaż najbardziej poszukiwanych tanich mieszkań systematycznie się wyczerpuje. Jednak w najbliższych miesiącach nie spodziewam się wzrostu cen.
A "Rodzina na Swoim" wciąż nakręca popyt?
- Okazuje się, że program "Rodzina na Swoim" pokrywa aktualnie dość znaczną część rynku - w lutym ponad 30 proc. mieszkań spełniało kryteria tego programu. Jeśli chodzi o zrealizowane transakcje, to odsetek tych, przy których klienci posiłkowali się kredytami z dopłatą, jest znacznie niższy. Po pierwsze, trzeba spełniać także dodatkowe kryteria ponad powierzchnię i cenę mieszkania. Po drugie, część banków stosowała podwyższone marże dla kredytobiorców korzystających z dopłat do odsetek, co mogło zniechęcać klientów.
Mimo to program cieszy się powodzeniem. Tym bardziej że jeszcze w tym kwartale limit ceny metra kwadratowego mieszkania jest stosunkowo wysoki. Jeśli ktoś zamierza jeszcze kupić mieszkanie, korzystając z dopłaty do odsetek, powinien się pospieszyć, bo wszystko wskazuje na to, że pułap, do którego przysługuje pomoc, zostanie obniżony.
