Czeski sposób na mieszkanie - kasy oszczędnościowo-kredytowe

Kredyty na zakup 1,5 mln mieszkań, ponad 5 mln rachunków i pomoc państwa sięgająca kilkunastu miliardów koron. To wzorowany na rozwiązaniach niemieckich, czeski system kas budowlanych.
Wynik, w dobrym dla budownictwa roku 2008, w Polsce: nieco ponad 165 tys. mieszkań na 38 mln osób. Ten sam rok w Czechach: prawie 76 tys. lokali przy 10,5 mln obywateli. W przeliczeniu na mieszkańca nasi południowi sąsiedzi biją nas 2 do 1. Jednym z powodów takiego wyniku jest dobrze funkcjonujący system kas budowlanych.

Wszystko sprowadza się do oszczędzania

- Nasz system bazuje głównie na oszczędnościach - tłumaczy Jiri Sedivy, sekretarz Czeskiego Stowarzyszenia Kas Budowlanych - Ludzie wkładają pieniądze do systemu ponieważ oferuje dobre oprocentowanie i jest dofinansowane z budżetu centralnego - dodaje. W praktyce oznacza to, że do depozytu w wysokości 20 tys. koron (około 3 tys. zł) państwo dopłaca 3 tys. koron (460 zł) rocznie. Przeciętna wartość dopłaty jest nieco niższa, około 2,8 tys. koron. Premia naliczana jest od kwoty oszczędności zgromadzonych na koncie w ciągu dwunastu miesięcy. Może ją uzyskać tylko ten, kto oszczędza przez minimum 6 lat. Co ważne, oszczędności i premie można wykorzystać na cel inny niż mieszkaniowy. Dzięki temu kasy przyciągają także tych, którzy szukają bezpiecznego sposobu na oszczędzanie.

Jak wynika z opublikowanej na stronach Polskiego Kongresu Budownictwa informacji Biura Analiz Sejmowych, w sześciu działających w Czechach kasach w 2008 roku oszczędzało ponad pięć milionów klientów. Do września udzielono natomiast niespełna milion kredytów na zakup lokalu bądź budowę domu. To zestawienie dobrze pokazuje istotę czeskiego sposobu na mieszkanie - wszystko sprowadza się do oszczędzania.

Uczestnik systemu, zawierając umowę ustala ostateczną wysokość swoich oszczędności. Ma w tym pełną dowolność, jednak nie może wybrać kwoty mniejszej niż 40 tys. koron (ponad 6,1 tys. zł). Także wysokość wpłacanych kwot ustalana jest w momencie podpisania umowy. Wkłady kapitalizowane są w stosunku rocznym według stawki określonej w umowie, jednak różnica między oprocentowaniem wkładów i oprocentowaniem kredytu z oszczędności nie może być większa niż 3 punkty procentowe.

Finansowanie inwestycji

Kasy nie spełniałyby swojej roli, gdyby nie umożliwiały uzyskania kredytu na korzystnych warunkach. Każdy, kto należy do kasy przynajmniej 24 miesiące może skorzystać z pożyczki na cele mieszkaniowe.

Wysokość pożyczki ustalana jest w specyficzny sposób, który na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowany. Nie może być ona wyższa niż różnica między kwotą, którą uczestnik systemu zadeklarował jako docelową, a saldem na jego rachunku w momencie złożenia wniosku o pożyczkę. Innymi słowy, ktoś kto zadeklarował, że zamierza zgromadzić pół miliona koron, a w danym momencie ma na koncie tylko 300 tys., może wystąpić o 200 tys. koron pożyczki. Kasy wymagają także, żeby kwota zgromadzona na koncie sięgała 40-50 proc. całości. Jednak jeśli ktoś nie spełnia tych wymagań, może liczyć na pożyczki pomostowe. To ważne zabezpieczenie, które sprawia, że kasy nie finansują klientów, w przypadku których ryzyko byłoby zbyt duże.

Bezpieczeństwo

Kasy budowlane pożyczają tylko te pieniądze, które zgromadzą ich klienci. - Nie potrzebują pożyczać na rynku. Dzięki temu system działa prawidłowo, zwłaszcza w czasie kryzysu - przyznaje Jiri Sedivy.

Na bezpieczeństwo czeskiego rozwiązania zwraca uwagę także Jacek Furga, wiceprezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji. W artykule "Kasy budowlane stabilizatorem budownictwa mieszkaniowego" nazywa je mini-rynkiem kapitałowym, który dzięki własnemu, niezależnemu systemowi finansowania i refinansowania uniezależnia się od rynku kapitałowego. Dlatego kredyt może być oprocentowany nisko. Dopłaty ze strony budżetu gwarantują z kolei, że oszczędności przyniosą zyski na wyższym poziomie.

Prawdopodobnie właśnie stabilność i niezłe zyski sprawiły, że liczba zawieranych umów rosła systematycznie od 1993 roku, kiedy kasy rozpoczęły działanie. W początkowym okresie było ich 220 tys., dziesięć lat później ponad 2 mln. Dziś kasy obsługują ponad 5 mln rachunków. Oznacza to, że co drugi Czech jest członkiem kasy, licząc z dziećmi i młodzieżą.

Także obecne zawirowania gospodarcze obeszły się z kasami raczej łagodnie: - Kryzys finansowy miał niewielki wpływ na nasz system - przyznaje Sedivy - W 2009 roku pożyczyliśmy około 11 proc. mniej niż w 2008. Jednak należy zaznaczyć, że ilość kredytów hipotecznych poszła w dół o około jedną trzecią - dodaje. W sumie pożyczek w 2008 roku udzielono 213 tys.

Wydatki budżetu

Jak każdy system wspierany przez państwo, także kasy budowlane kosztują. W pierwszych latach funkcjonowania systemu było to około 300 mln koron rocznie, w 2005 roku przekroczyło wartość 16 mld koron.

Z informacji Czeskiego Związku Kas Budowlanych wynika jednak, że część zainwestowanych środków do budżetu wraca - w postaci podatków płaconych przy okazji budowy przez firmy budowlane, deweloperów itd. Dodatkowo wzrost produkcji powoduje wzrost zatrudnienia i dochodów, co przekłada się na konsumpcję i wyższe wpływy budżetowe. Do rachunku kosztów i zysków państwa należy także doliczyć korzyści nieprzeliczalne na pieniądze - lepsze warunki życia ludności i upowszechnienie nawyku oszczędzania.

Podsumowaniem może być cytowany w ekspertyzie Biura Analiz Sejmowych sondaż firmy GfK. Wynika z niego, że oszczędzanie w kasach budowlanych jest deklarowane przez Czechów jako najczęściej wykorzystywany produkt finansowy.

Czytaj także:

Fachowy odbiór nowego mieszkania



Jak bezpiecznie kupić własne M?



Deweloperzy odgrzewają stare kotlety