Podsumowanie roku 2009 na pierwotnym rynku mieszkaniowym

W 2009 rok weszliśmy pełni obaw i złych przeczuć, a w najlepszym razie niepewności co do tego, co może nam przynieść. Jednak w swoich publicznych wypowiedziach na przełomie 2008 i 2009 roku starałem się podkreślać znaczenie czynników o fundamentalnym charakterze, które powinny pozwolić na umiarkowany optymizm.
Przypomnę, że były to następujące myśli:

"Po pierwszym szoku powinien wrócić realizm ocen:

  • Mieszkania są zapewne nieco przewartościowane, ale nadal mają swoją wartość użytkową,

  • Relatywna nadwyżka podaży zlokalizowana jest w dobrych lub akceptowalnych lokalizacjach, w miastach o największych potrzebach mieszkaniowych

  • Nie mamy miliona nikomu niepotrzebnych pustostanów

  • Skala " życia na kredyt " była w Polsce mniejsza niż gdzie indziej, a konsumpcja w dużym stopniu związana z rzeczywistymi potrzebami"

    Nie ulega jednak wątpliwości, że rok 2009 okazał się rokiem poważnego kryzysu na rynku mieszkaniowym. Sytuację na rynku mieszkaniowym kształtowały przede wszystkim:

  • spadek skali finansowania hipotecznego dla nabywców indywidualnych na poziomie ok. 40% (ostateczny rezultat może być nieco bardziej korzystny, gdyż wyniki IV kwartału 2009 mogą okazać się podobne jak analogicznego kwartału ubiegłego roku),

  • załamanie sprzedaży w I kwartale roku (o ok.70% w porównaniu z I kw. 2007), a następnie poprawa w II kwartale i stabilizacja w kolejnym okresie,

  • bezprecedensowe wyhamowanie na niektórych rynkach nowych inwestycji, sięgające np. na rynku warszawskim 70% w porównaniu z rokiem poprzednim (w skali trzech pierwszych kwartałów roku).

    Żadna branża nie jest w stanie bezboleśnie przetrwać długotrwałego spadku sprzedaży i sytuacja płynnościowa większości firm deweloperskich jest trudna. Wprawdzie w latach boomu wypracowały one spore zyski, ale pamiętać trzeba, ze na rynku jest spora grupa nowych przedsiębiorstw, które kryzys zaskoczył w trakcie realizowania swojej pierwszej lub drugiej inwestycji i które nie miały jeszcze czasu na zakumulowanie kapitału. Zresztą także firmy obecne na rynku od dawna najczęściej zamroziły kapitał w terenach inwestycyjnych, w pewnej części kupowanych w okresie szczytowych cen gruntów.



    Jednak - w porównaniu z obawami i przewidywaniami niektórych analityków - kryzys przebiega względnie spokojnie. Nie było fali bankructw, przeciwnie, wydaje się, że większość firm najgorszy okres ma już za sobą. Jest w tym z pewnością zasługa spokojnej reakcji banków, renegocjujących trudne kredyty i unikających doprowadzania klienta do upadłości. Obniżenie cen o kilkanaście procent w przypadku większości inwestycji pozwoliło na uruchomienie sprzedaży na niezłym poziomie. Ponieważ większość inwestycji miała zróżnicowaną strukturę mieszkań, po takiej obniżce mieszkania mniejsze i średnie zaczęły się sprzedawać coraz lepiej, zwłaszcza, że w drugiej połowie roku wyraźnie zaczęło przybywać kredytów hipotecznych. Nadal nie jest łatwo sprzedać duże i drogie mieszkania. Ci deweloperzy, którzy mają inwestycje głównie z takimi mieszkaniami, mają nadal problemy.

    Generalnie kryzys urealnił możliwości i aspiracje polskich nabywców. Kryzys uprzytomnił nam, że model w którym każdą rodzinę miało być stać na własne mieszkanie za kredyt - był iluzją. Pewnej części Polaków nigdy nie będzie na to stać, a skoro tak, to ktoś inny musi zapłacić za wybudowanie im mieszkań i dopłacić co miesiąc do ich utrzymania.

    Kryzys zmusił nas do zastanowienia się na nowo nad wielkością i jakością mieszkań jakich potrzebujemy - i na jakie nas stać. Najbardziej poszukiwane stały się znów nieduże, dwu- i trzypokojowe mieszkania, o funkcjonalnym układzie. Absolwent kupujący penthouse dla trzyosobowej rodziny znów stał się wyjątkiem, a nie poważnie poszukiwanym klientem.

    W okresie boomu rynek pierwotny w całym kraju osiągnął poziom około 80 tysięcy transakcji sprzedaży mieszkań i domów. Przy tak dużej skali jego przyszłość zależy głównie nie od mniej lub bardziej trafnych decyzji uczestników rynku, ale od potężnych sił leżących poza nim: od stanu polskiej gospodarki i związanych z nim - sytuacją na rynku pracy i dochodami ludności a także - przede wszystkim - od realnych możliwości kredytowania sektora i gotowości potencjalnych nabywców do zadłużania się. Jeśli w tych sprawach nie będą nam sprzyjać zarówno działania rządu jak i globalna koniunktura, wówczas rynek pierwotny, który w 2009 roku skurczył się do skali około 45-50 tysięcy transakcji, pozostanie także w 2010 roku na niewiele wyższym poziomie.

    Gdy myślimy o kolejnym roku - nie widać podstaw do dużego niepokoju. Wielkość oferty - czyli liczba mieszkań w sprzedaży - się ustabilizowała, w niektórych miastach nawet wyraźnie spadła w porównaniu z najwyższym poziomem z ubiegłego roku. Jest ona tylko nieco większa od długoterminowej rocznej produkcji w sześciu największych aglomeracjach kraju.



    W tym roku kończona jest jednak rekordowa liczba inwestycji - i mieszkań. Udział gotowych niesprzedanych lokali osiągnie zapewne w najbliższym czasie najwyższy poziom w czasie obecnej dekoniunktury. Trudno przewidywać, że w tej sytuacji ceny w noworozpoczynanych projektach mogłyby być wyższe niż ceny mieszkań gotowych czy prawie gotowych do zasiedlenia. Przeciwnie - można w nowo wprowadzanych na rynek inwestycjach spodziewać się cen niższych. A to będzie sprzyjało stabilizacji lub nawet niewielkiemu spadkowi cen w pierwszym półroczu.

    Wyraźnego impulsu wzrostowego można spodziewać się wówczas, gdy oferta zacznie wyraźnie maleć, zaś sytuacja w gospodarce i na rynku pracy - poprawiać. Trudno dziś kategorycznie prognozować kiedy ten moment nastąpi, ale najprawdopodobniej będzie to pod koniec przyszłego roku.

    Bilans tego kryzysu będzie w sumie negatywny - jak zawsze wtedy, gdy rynek kurczy się w sposób dramatyczny i nieoczekiwany. Z pewnością łagodny, ale stabilny wzrost byłby bardziej korzystnym rozwiązaniem. Ale kryzys dobitnie przypomniał nam, że cykliczność na rynku nieruchomości jest silniejsza od najpotężniejszych gospodarek

    Czytaj także:

    Czy w 2010 roku ceny wzrosną?



    Ceny nieruchomości nie muszą spadać. Sprawdź dlaczego?



    Kredyt z dopłatą hitem roku 2009