Ile zyskali ci, którzy nie zdecydowali się na kupno mieszkania w szczycie cenowym, który przypadał mniej więcej na przełom lat 2007/08? Na to pytanie nie ma precyzyjnej odpowiedzi. Dla zobrazowania sytuacji posłużymy się średnimi cenami transakcyjnymi z bankowego Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami zwanego AMRON-em. Np. w Warszawie ta średnia spadła przez cały 2008 r. nominalnie o blisko 10 proc., w tym roku zaś - już tylko o 1-2 proc. Podobnie jest w innych największych aglomeracjach. Wszędzie spadek cen był mniejszy od oczekiwań kupujących, którzy liczyli na przeceny rzędu co najmniej 20-30 proc. Nie znaczy to jednak, że takich obniżek nie było wcale.
Zanosiło się na krach
Na początku tego roku tego typu oczekiwania nie wydawały się przesadnie wygórowane, bo po wybuchu kryzysu finansowego banki przykręciły kurek z kredytami, a w efekcie gwałtownie skurczył się popyt na mieszkania. W pierwszym kwartale banki udzieliły zaledwie ok. 38 tys. kredytów, czyli o ponad jedną trzecią mniej niż w poprzednich trzech miesiącach i aż o połowę mniej niż przed wybuchem kryzysu.
Pośrednicy alarmowali, że w styczniu i w lutym liczba transakcji mieszkaniowych na rynku wtórnym spadła o 80-90 proc.! - Rynek jest w stanie zupełnej stagnacji. Transakcje są pojedyncze, bo wszyscy przyjęli pozycję wyczekującą. Próbują sprzedawać tylko ci, którzy z różnych powodów muszą - mówiła Ksenia Zacharewicz z zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Ten rok zaczął się bardzo źle także dla firm deweloperskich, które nie mogą przecież zbyt długo wstrzymywać się ze sprzedażą mieszkań. Tymczasem - jak podała firma doradcza Reas - np. w liczącej przeszło 750 tys. mieszkańców Łodzi rynek praktycznie zamarł. W pierwszym kwartale tutejsi deweloperzy mieli zerową sprzedaż! Ściślej, sprzedali 100 mieszkań, ale równocześnie tyle samo mieszkań zwrócili klienci, którzy rozwiązali umowy z deweloperami. We wszystkich sześciu aglomeracjach (oprócz Łodzi także w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście) Reas doliczył się aż 1020 zwrotów na 4,4 tys. sprzedanych w tym czasie mieszkań.
W tej sytuacji deweloperzy zamrozili wiele zaplanowanych na ten rok inwestycji, gdyż oferta mieszkań w stosunku do tempa ich sprzedaży była przeogromna. Katarzyna Kuniewicz z Reasa oceniała, że gdyby tempo z ostatnich sześciu miesięcy miało się utrzymać, to np. w Warszawie ostatnie budowane mieszkania (w ofercie było ich przeszło 15,4 tys.) zniknęłyby z rynku niemal za trzy lata! A i to przy założeniu, że deweloperzy nie zaczną w tym czasie żadnej nowej inwestycji.
Woleli wynająć, niż sprzedać
W 2008 r. ceny mieszkań na rynku spadały, gdyż wielu właścicieli próbowało je sprzedać "na górce" cenowej. Ci, którym się to nie udało, nie palili się już jednak do dalszych obniżek. Po prostu woleli je wynająć, niż sprzedać za cenę dużo niższą od oczekiwanej. W efekcie rynek najmu został wręcz zasypany ofertami. Marta Kosińska z serwisu nieruchomości Szybko.pl poinformowała w połowie roku, że jest ich już niemal 2,4 razy więcej niż przed rokiem! O jeszcze większym wzroście podaży mówił Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net. - W ciągu pierwszych czterech miesięcy tego roku na rynku pojawiło się blisko cztery razy więcej mieszkań do wynajęcia niż w analogicznym okresie roku 2008 - zapewniał. Według Drogomireckiego ta tendencja dotyczy w szczególności dużych miast, w których w okresie boomu wiele mieszkań kupowanych było w celach inwestycyjnych, czyli z myślą o odsprzedaży z zyskiem.
Jak ta sytuacja wpłynęła na czynsze? Oczywiście zaczęły spadać. Kosińska już w czerwcu zapewniała, że w tym roku nie powtórzy się sytuacja z poprzednich lat, gdy tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego tysiące studentów w potwornym stresie szukało tanich kwater. A ponieważ było ich jak na lekarstwo, studenci skarżyli się, że właściciele mieszkań i stancji niemiłosiernie windują czynsze.
I ta prognoza sprawdziła się. Na rynku było jesienią zatrzęsienie mieszkań. Serwis Wynajem.pl podał, że w październiku średnie stawki spadły m.in. w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu i Trójmieście. - Np. w stolicy za wynajęcie 50-metrowego mieszkania zapłacimy średnio 2,3 tys. zł. W sierpniu i we wrześniu trzeba było przeznaczyć na ten cel o 100 zł więcej - mówiła Małgorzata Kędzierska-Urbaniak z Wynajem.pl.
Z ostatniego raportu serwisu Szybko.pl i Expandera wynika, że przez ostatni rok najbardziej spadły opłaty za najem w Warszawie i Wrocławiu (średnio o 13 proc.). Przy czym spadek czynszów w dużych mieszkaniach (np. 3-pokojowych) był większy niż w przypadku kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Open Finance podał zaś ostatnio, że dla kogoś, kto nie ma żadnych oszczędności, najem może być obecnie dużo tańszym rozwiązaniem niż kupno mieszkania za kredyt bez wkładu własnego.
Przybyło kupujących
Wiosna przyniosła ożywienie na rynku mieszkaniowym, bo banki zaczęły coraz śmielej udzielać kredytów mieszkaniowych. Marcin Krasoń z Open Finance podsumował to tak: Udało się uniknąć apokalipsy, lecz nie obyło się bez sztormu, który zaczął ustępować dopiero jesienią.
Z danych Związku Banków Polskich wynika, że wartość kredytów w trzecim kwartale była już porównywalna z ostatnim kwartałem 2008 r. W efekcie z każdym miesiącem malała skłonność sprzedających mieszkania do obniżania ich cen. Monika Śleziońska z firmy MK Inwestycje, która buduje mieszkania na Śląsku, przekonywała, że jeżeli deweloper mógł sobie pozwolić na promocje cenowe czy stałą obniżkę, to dokonał tego w I i II kwartale. Śleziońska wyjaśniała, że sprzedaż mieszkań wzrosła, także m.in. dzięki rządowemu programowi "Rodzina na swoim", który zakłada dopłaty do kredytów mieszkaniowych.
Podobnych sygnałów od firm deweloperskich zaczęło pojawiać się coraz więcej, mimo że ich sytuacja nie wygląda wcale tak różowo. Np. w sześciu badanych przez Reas aglomeracjach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi) deweloperzy sprzedali w trzecim kwartale mniej mieszkań niż w drugim. Ponadto przybyło pustostanów, czyli gotowych i niesprzedanych mieszkań. W Krakowie stanowiły one pod koniec września 43 proc. oferty deweloperów.
Skąd więc to odczucie, że rynek się ożywił? Prezes Reasa Kazimierz Kirejczyk tłumaczył to tym, że kurczy się oferta mieszkań. Już czwarty kwartał z rzędu deweloperzy sprzedali ich bowiem więcej, niż wprowadzili na rynek. Ponadto w trzecim kwartale z umów z deweloperami wycofało się 340 osób. Wcześniej tzw. zwrotów było przeszło o połowę więcej.
Kirejczyk zwracał też uwagę na dramatyczny spadek liczby rozpoczynanych inwestycji. Np. warszawscy deweloperzy w ciągu dziewięciu miesięcy wprowadzili do sprzedaży niespełna 2,5 tys. mieszkań. W 2007 r. w analogicznym okresie - blisko 16,9 tys.
Ceny ustabilizowały się?
Najnowsze raporty serwisów nieruchomościowych wskazują raczej na początek cenowej stabilizacji. Według serwisu Szybko.pl w listopadzie w większości aglomeracji utrzymywała się jeszcze tendencja spadkowa. Jednak tylko w nielicznych - w Sopocie, Poznaniu, Szczecinie i Łodzi - średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym spadły o więcej niż 1 proc. Natomiast w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Białymstoku i Lublinie średnie ceny ofertowe praktycznie się nie zmieniły.
Ceny ofertowe są zwykle wyższe od cen transakcyjnych. Jednak z danych AMRON-u wynika, że i one się zatrzymały. Dodajmy, że na stabilizowanie się cen transakcyjnych wskazuje także najnowszy raport firmy Open Finance.
A jak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym? Skutkiem rosnącej puli gotowych i niesprzedanych mieszkań był spadek cen mieszkań nowo rozpoczynanych. Reas podał, że np. w Warszawie średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wynosiła ok. 7,3 tys. zł za m kw., przed rokiem zaś była aż o jedną piątą wyższa (ok. 8,9 tys. zł za metr). Serwis Tabelaofert.pl potwierdza, że deweloperzy wprowadzają na rynek nowe mieszkania tańsze od tych, które są już w sprzedaży od dawna. W efekcie spada średnia cena ofertowa. Z drugiej strony rośnie średnia cena mieszkań sprzedanych przez deweloperów. Ich klienci najczęściej decydują się na zakup mieszkań gotowych, a w pierwszej kolejności znikają z rynku te najtańsze.
Mieszkanie mieszkaniu nierówne
Pamiętajmy jednak, że średnie ceny informują jedynie o trendzie panującym na rynku. W praktyce inaczej zmieniają się ceny mieszkań małych (kawalerek i dwupokojowych), a inaczej dużych. Te pierwsze potaniały nieznacznie, bo popyt na nie jest największy. Według serwisu Oferty.net duże mogły stracić na wartości w ciągu roku nawet o 30 proc. Przykładem mogą być ponad 70-metrowe lokale w blokach z wielkiej płyty - np. w Warszawie w szczycie boomu było one oferowane w cenie 9 tys. zł za m kw. i więcej. Obecnie stawki zaczynają się od niespełna 6 tys. zł za metr. W serwisie Oferty.net jest np. taka oto oferta z warszawskiego Bemowa: 77-metrowe mieszkanie (cztery pokoje) w siedmiopiętrowym bloku za 455 tys. zł, czyli 5909 zł za m kw. Z kolei w Wilanowie za 79-metrowe mieszkanie na siódmym piętrze w dziewięciopiętrowym bloku sprzedający chce 5582 zł za m kw.
Jeszcze gorzej sprzedają się przeszło 100-metrowe mieszkania. W czasie niedawnej aukcji, którą zorganizowały Colliers International oraz domy aukcyjne Rick Levin & Associates i DESA Unicum, 126-metrowy apartament na warszawskim Żoliborzu (osiedle Wiślane Ogrody przy ul. Gwiaździstej) został kupiony za cenę wywoławczą 617 tys. zł, czyli 4,9 tys. zł za m kw. Ale uwaga! Żeby wciąż brać więcej pieniędzy za swoje duże mieszkania, deweloperzy zaczęli je dzielić na mniejsze.
Potencjalnych kupujących najpewniej ucieszy wiadomość, że - według Szybko.pl - w tym roku skurczyła się pula mieszkań drogich, zwiększyła zaś tych o przeciętnych cenach oraz najtańszych. Np. w Krakowie rok temu blisko 9 proc. oferowanych mieszkań miało cenę powyżej 10 tys. zł za m kw. Obecnie ich udział w ofercie wynosi już tylko 1,7 proc.
Najtańszych mieszkań najszybciej przybywało w Katowicach oraz Łodzi. Np. w tym pierwszym mieście z 1 do 6 proc. wzrosła liczba ofert z ceną poniżej 3 tys. zł za m kw. Z kolei w Łodzi udział mieszkań z ceną ofertową 3-4 tys. zł za metr wzrósł w ciągu roku z 16 do 40 proc.
