Z najnowszego raportu Open Finance wynika, że listopad przyniósł spadek rentowności wynajmu mieszkań. W konsekwencji kupno mieszkania z myślą o jego wynajmowaniu jest kiepsko opłacalną inwestycją, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę wszelkie ryzyko z tym związane. Jeszcze tylko dla kogoś, kto już ma mieszkanie (np. odziedziczył je), jego wynajmowanie może nie być złym rozwiązaniem.
- Modelowo rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać rentowność obligacji i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. Chodzi o to, by opłacało się podejmować ryzyko, a równocześnie, by lokatorzy nie rezygnowali z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania - wyjaśnia Emil Szweda z Open Finance.
Problem w tym, że - jak wynika z raportu tej firmy - tego pierwszego warunku nie spełniają m.in. Warszawa, Kraków i Poznań. Tam rentowność netto z wynajmu mieszkań (po odliczeniu podatku) jest bardzo niska, bo oscyluje w granicach 4,24-4,68 proc. Tymczasem rentowność netto 10-letnich obligacji wynosi 4,74 proc., a zwykłej rocznej lokaty bankowej - średnio 4,29 proc.
Dodajmy jednak, że analitycy przyjęli do tego typu wyliczeń medianę cen transakcyjnych (uzyskanych na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance, Home Brokera i Dom Banku) oraz średnie ofertowe stawki czynszu pomniejszone o 5 proc. (z serwisu Oferty.net). Ponadto założyli, że mieszkanie jest wynajmowane tylko przez 10,5 miesiąca w roku, zaś komorne - w zależności od miasta - wynosi od 4 do 6 zł za m kw. miesięcznie. Szweda podkreśla, że w rzeczywistości rentowność wynajmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od średniej. Zależy to m.in. od okresu przestoju czy konieczności przeprowadzania remontów.
Według tego analityka jest raczej mało prawdopodobne, by właściciele mieszkań masowo rezygnowali z wynajmu po to, aby je sprzedać, a pieniądze ulokować gdzie indziej. - Mimo wszystko liczą oni, że ceny mieszkań wzrosną. Poza tym, wynajmując je, mają stały dopływ gotówki - uważa Szweda.
A jednak Marta Kosińska z serwisu Szybko.pl zaobserwowała, że coraz więcej właścicieli mieszkań, wynajmując je, równocześnie szuka nabywcy. Z drugiej strony, na rynek trafiają nowe oferty wynajmu, więc jest ich wciąż zatrzęsienie. W Szybko.pl twierdzą, że w stolicy jest aż o 150 proc. więcej ofert niż rok temu.
Z punktu widzenia osób poszukujących dla siebie lokum najem może być w tej sytuacji dużo tańszym rozwiązaniem niż kupno mieszkania za kredyt. Open Finance uczestniczył w listopadzie w transakcji dotyczącej zakupu 38-metrowego mieszkania w Warszawie za 300 tys. zł. Szweda policzył nam, że gdyby kupujący sfinansował tę inwestycję w całości 30-letnim kredytem złotowym (7,2 proc. w skali roku), miesięczna rata spłaty wyniosłaby ok. 2 tys. zł. Doszłyby też i inne wydatki: ubezpieczenie niskiego wkładu (3 tys. zł rocznie), ubezpieczenie murów (ok. 500 zł rocznie), a także komorne i opłaty ze media (300-400 zł miesięcznie). Podobne mieszkanie w tej lokalizacji można zaś wynająć za ok. 1,7 tys. zł miesięcznie (dojdą tylko opłaty za media). Można więc zaoszczędzić, lekko licząc, 800 zł miesięcznie, np. na wkład własny.
Szweda zwraca jednak uwagę, że koszt zakupu tego samego mieszkania za kredyt, jeśli ma się oszczędności (np. 50 tys. zł), może być porównywalny z najmem. Miesięczna rata spłaty wynosi bowiem w tym przypadku ok. 1,5 tys. zł. Ponadto można pokusić się o tańszy kredyt w euro, a wówczas miesięczne obciążenie spłatą nie przekroczy 1,3 tys. zł. Znalezienie za taką kwotę przyzwoitego lokum w dobrej lokalizacji może być trudne. I to mimo spadku czynszów.
Z ostatniego raportu serwisu Szybko.pl i Expandera wynika, że przez ostatni rok najbardziej spadły opłaty za najem w Warszawie i Wrocławiu (średnio o 13 proc.). To skutek tego, że wielu właścicieli wolało wynająć mieszkania, niż je tanio sprzedać (chętnych na nie jest mniej, bo banki przykręciły śrubę z kredytami). Najbardziej spadły czynsze w dużych mieszkaniach (np. trzypokojowych).
TABELA
Rentowność wynajmu mieszkań
Źródło: Open Finance
Średnie koszty wynajmu mieszkań
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
