Ranking kredytów hipotecznych "Gazety Wyborczej" i Open Finance

Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie za kredyt w złotych, najlepsze warunki zaoferuje ci najpewniej Alior Bank. Ale gdy zdecydowałeś się na kredyt mieszkaniowy we frankach szwajcarskich lub w euro, w pierwszej kolejności zainteresuj się ofertą GE Money Banku i mBanku
To banki, które zajęły czołowe pozycje w naszym rankingu kredytów hipotecznych. Stworzyliśmy go na podstawie danych, które przygotowali dla nas analitycy z firmy Open Finance. Oceniliśmy kilka najważniejszych z punktu widzenia kredytobiorcy parametrów, czyli m.in. wysokość marży, prowizji i spreadu (czyli widełki pomiędzy kursem, po którym banki najpierw franki kupują, a kursem, po którym sprzedają je klientowi), sposób obliczania zdolności kredytowej, częstotliwość aktualizowania stopy WIBOR/LIBOR, a także koszt zmiany waluty kredytu oraz jego wcześniejszej spłaty.

Informację o tym, w jaki sposób ocenialiśmy poszczególne parametry kredytów, zostawiamy na koniec. Generalny wniosek jest taki: nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, który bank oferuje najkorzystniejszy kredyt mieszkaniowy. Bo to zależy od waluty, jaką wybierzesz, oraz od grubości twojego portfela. Dlatego stworzyliśmy aż sześć rankingów. Każda z trzech walut (złoty, frank szwajcarski i euro) ma swój, który na dodatek przedstawiamy w dwóch wariantach - dla niezamożnych (dochód netto rzędu 4-5 tys. zł miesięcznie) i zamożnych kredytobiorców (przeszło 10 tys. zł na rękę). Tak więc spróbuj sam odpowiedzieć sobie na pytanie, do której grupy się zaliczasz. Zanim wybierzesz bank, z którym zwiążesz się na wiele lat, zastanów się też, które parametry kredytu są dla ciebie najważniejsze. Np. jeśli zamierzasz go szybko spłacić, weź pod uwagę te banki, który nie pobierają słonej opłaty z tego tytułu.

Wybierz walutę kredytu

To najtrudniejsza decyzja. Podpowiemy ci, że jeszcze rok temu aż siedmiu na dziesięciu potencjalnych klientów banków było zainteresowanych kredytem frankowym. W połowie tego roku - tylko co czwarty. Jeszcze mniej taki kredyt dostaje. To skutek kryzysu finansowego. Franki stały się walutą deficytową, więc większość banków przestała je pożyczać. Open Finance doliczył się zaledwie dziewięciu, które nadal udzielają kredytów mieszkaniowych w szwajcarskiej walucie. Poza tym musisz się liczyć z tym, że procedury okażą się nie do przejścia. Niektóre banki stosują nawet coś w rodzaju castingu dla klientów. Po prostu kredytu udzielają najlepszym, a pozostałych odprawiają z kwitkiem.

Uwaga! Po kredyt frankowy nie ma co startować, jeśli nie ma się odłożonych 20 proc. kwoty potrzebnej na zakup mieszkania lub domu. Banki znacznie surowiej oceniają też możliwości spłaty (ze względu na ryzyko wzrostu kursu franka, co automatycznie podwyższa ratę w złotych).

Nie oznacza to, że na franku należy postawić krzyżyk. Jeśli zależy ci na płaceniu jak najniższych rat, kredyt frankowy wciąż jest najkorzystniejszy. Alternatywą może być kredyt w euro, który jest wprawdzie nieco droższy, ale za to łatwiej dostępny. Według Open Finance oferuje go 13 banków.

Jednak zdecydowanie najwięcej Polaków sięga obecnie po kredyt złotowy. Dlaczego? Bo wprawdzie jest droższy od walutowych, jednak po pierwsze, jeśli się na niego zdecydujesz, nie będziesz narażony na ryzyko kursowe. Po drugie, złotówki pożycza co najmniej 26 banków, zaś 10 z nich skłonnych jest sfinansować zakup nawet całej nieruchomości. I po trzecie, możesz liczyć na nieco lepszą ocenę zdolności kredytowej, czyli w efekcie większy kredyt.

Kredyty we frankach

Jeśli zdecydowałeś się na walutę szwajcarską, to najlepsza dla ciebie jest najprawdopodobniej oferta GE Money Banku. Dostał on od nas najwyższe noty m.in. za niskie oprocentowanie i spread, a także za możliwość bezpłatnego przewalutowania kredytu (przejścia z franków np. na złote). Piętą achillesową tego banku jest wysoka prowizja, ale ta jest jednorazowa. W dodatku bank jest ją gotów skredytować.

Jeśli masz niezbyt wysokie dochody, najpewniej twoją uwagę zwróciła wysoka pozycja Banku BPH. Niestety, musimy cię zmartwić. Bank ten jest skłonny pożyczyć franki tylko tym, którzy zarabiają w tej walucie.

Przyjrzyj się natomiast ofercie mBanku. Ma on najlepszy kredyt, jeśli chodzi o tzw. obsługę pokredytową. Po prostu mBank nie weźmie ani złotówki za przewalutowanie oraz za wcześniejszą spłatę kredytu. Z punktu widzenia klienta minusem są wymagania dotyczące zdolności kredytowej. My jednak uważamy, że dobrze świadczy o banku to, że rozsądnie i ostrożnie udziela kredytów.

Zniechęcać może absurdalnie wysoka marża. Możesz ją jednak zredukować o połowę (kredyt jest wtedy niewiele droższy niż w GE Money Banku). Warunek: zdecydujesz się na dodatkowe produkty, np. założysz konto i będziesz wpłacał na nie co miesiąc określoną kwotę, a także skorzystasz z karty kredytowej. W żargonie bankowców o takiej sprzedaży wiązanej mówi się cross-sell.

Osobom mającym wysoki dochód polecamy także Deutsche Bank. Po pierwsze, jest on skłonny pożyczyć najwięcej. A po drugie, cena kredytu może być bardzo niska, jeśli skorzysta się z oferty cross-sell (rachunek, na który trzeba przelewać swoją pensję, oraz produkt inwestycyjny "db Inwestuj w Przyszłość"). Wadą Deutsche Banku jest bardzo wysoki spread.

Kredyty w euro

Tu czołówka banków jest inna. Niezbyt zamożni klienci powinni zainteresować się w pierwszej kolejności ofertą mBanku. Przypomnijmy jednak, że jest ona bardzo atrakcyjna (zwłaszcza jeśli chodzi o wysokość marży) tylko wówczas, gdy założymy w tym banku konto i weźmiemy kartę kredytową.

Tak samo jak mBank oceniliśmy Pekao SA. Jednak tu z kredytów walutowych mogą skorzystać nieliczni - ci, którzy zarabiają w euro.

Z kolei Nordea Bank kusi niskim oprocentowaniem (zwłaszcza gdy założy się w tym banku konto). Zniechęcające są natomiast pozostałe opłaty. Bank pozostawił sobie spory margines uznaniowości, jeśli chodzi o wysokość prowizji. W dodatku nie dostaniemy na nią kredytu.

Na zamożniejszych klientów nastawiły się Raiffeisen Bank oraz Deutsche Bank. Raczej nie masz co się tam fatygować, jeśli nie zarabiasz miesięcznie co najmniej 5 tys. zł.

Kredyty w złotych

Jeśli chodzi o tego typu kredyty, konkurencja między bankami jest największa. Według nas liderem jest Alior Bank. Szczególnie jeśli chodzi o obsługę mniej zamożnych klientów, nie ma on sobie równych. Niska marża (którą można jeszcze obniżyć, wykupując na pięć lat ubezpieczenie na życie), możliwość szybszej spłaty bez dodatkowych kosztów - to największe atuty oferty Alior Banku.

W walce o zamożnych klientów depczą mu po piętach banki DnB Nord i Raiffeisen. Przede wszystkim udzielają wyższych kredytów, a także umożliwiają ich bezpłatne przewalutowanie. DnB Nord zrezygnował ponadto z prowizji.

Pytaj doradców o szczegóły

W naszym rankingu nie uwzględniliśmy wielu parametrów, które w pewnych okolicznościach mogą decydować o wyborze kredytu. Np. DomBank nie znalazł się w pierwszej dziesiątce, a jest to bodaj jedyny bank, który udziela kredytów osobom mającym kiepską historię kredytową (np. nieterminowo spłacały jakiś kredyt i z tego powodu trafiły na czarną listę Biura Informacji Kredytowej). Z kolei w Noble Banku masz szansę dostać kredyt w kilka dni. Jednak wówczas zapłacisz wysoką prowizję, a również wcześniejsza spłata będzie cię drogo kosztować.

Jest też kilka banków - Millennium, mBank, Multibank i Noble Bank - które udzielą kredytu na zakup lokalu użytkowego. Warto też wiedzieć, że w większości banków decyzje o udzieleniu kredytu podejmuje centrala. Są też jednak i takie banki - Bank Ochrony Środowiska, PKO BP, Pekao SA, Bank Gospodarki Żywnościowej i Kredyt Bank - w których poszczególne oddziały mają samodzielność w tej kwestii. Tylko do którego najlepiej pójść oddziału? To najpewniej wiedzą doradcy kredytowi.

Bez ich pomocy trudno ci też będzie połapać się w zawiłościach cross-sellu. A pamiętaj, że w bankach nie jesteś skazany na ofertę z cennika. W Open Finance twierdzą, że praktycznie w każdej instytucji można co najmniej próbować negocjować. Jeśli bank nie jest skłonny do obniżek, należy odwiedzić konkurencję. Z atrakcyjną ofertą innego banku w garści twoja pozycja negocjacyjna będzie znacznie lepsza. Dobrą kartą przetargową jest także propozycja założenia rachunku i przeniesienia wpływów pensji.

Rodzina na swoim

W tym roku furorę robi kredyt złotowy, w którego spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim"(za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego budżet dopłaca mniej więcej połowę odsetek przez osiem lat). Sęk w tym, że o dopłatę mogą się starać wyłącznie małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci. Trzeba też spełnić ustawowe warunki dotyczące powierzchni i ceny domu lub mieszkania. Np. w Warszawie cena lub koszt budowy nie mogą przekroczyć 7699,58 zł za m kw.

Kredytu z budżetową dopłatą udziela obecnie 15 banków. Spośród dużych najtańszy oferuje BZ WBK. Marża, która jest doliczana do trzymiesięcznej stawki WIBOR, wynosi w nim przez pierwszych osiem lat spłaty 2 proc. (później wzrośnie o 0,5 pkt proc.). Według Open Finance niższą niż w BZ WBK marże mają jedynie banki o najmniejszym rynkowym zasięgu działania: Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości i Mazowiecki Bank Regionalny. Marże ustawiono tam na poziomie ok. 1,5 pkt proc. powyżej WIBOR, a przy okazji sporo niżej niż w zwyczajnych kredytach hipotecznych udzielanych przez te banki. Jeszcze tylko Pekao Bank Hipoteczny udziela kredytów z dopłatą z niższą marżą niż kredytów poza programem.

Na drugim biegunie są Pekao SA i PKO BP. Kredyty w ramach programu "Rodzina na swoim" są w nich udzielane po wyższych marżach niż dla zwykłych kredytów hipotecznych.

Będzie to miało znaczenie, gdy budżet przestanie dopłacać do odsetek. Ale wtedy można będzie kredyt przewalutować lub zamienić na inny, tańszy.

Jak ocenialiśmy banki

A właściwie oferowane przez nie kredyty. Ich parametry podzieliliśmy na trzy grupy. W pierwszej, mającej największy wpływ na miesięczne obciążenie kredytobiorców, oceniliśmy spread, marżę, częstotliwość aktualizowania WIBOR/LIBOR i istnienie cross-sell wraz z jego "jakością" (chodzi o trudność w osiągnięciu obniżki marży).

W drugiej ("przedkredytowej") wzięliśmy pod lupę prowizję, sposób oceny zdolności kredytowej oraz spread. Natomiast trzecia grupa ("pokredytowa") to koszt przewalutowania i wcześniejszej spłaty kredytu. Każdy parametr ocenialiśmy gwiazdkami, przydzielając jedną, dwie lub trzy.

To nie wszystko. Poszczególnym parametrom nadaliśmy wagę (od jednej do trzech gwiazdek). Jedyną, która dostała trzy gwiazdki, jest marża banku (uznaliśmy, że ten parametr jest kluczowy).

Np. w rankingu kredytów złotowych do zdobycia było 48 gwiazdek. Najwyżej sklasyfikowany Alior Bank uzyskał ich 42 i 40. Ostatniemu w naszym rankingu Invest Bankowi przyznaliśmy 18 gwiazdek.

Wśród banków udzielających kredytów we frankach mniej zamożnym klientom po tyle samo gwiazdek (44 na 60 możliwych do zdobycia) uzyskały Bank BPH, GE Money Bank i mBank. Klientom o wysokich dochodach najlepsze warunki zaoferowały ex aequo GE Money Bank i mBank. BPH spadł na czwarte miejsce. Na trzecim sklasyfikowany został Deutsche Bank.