To jeden z wniosków z debaty, którą zorganizowaliśmy wspólnie z Muratorem Expo w czasie zakończonych niedawno w Warszawie Targów Mieszkaniowych "Nowy Dom, Nowe Mieszkanie 2009". Do dyskusji zaprosiliśmy Katarzynę Kuniewicz z firmy doradczej Reas, Joannę Iwanowską z Grupy Polanowscy (firma zajmująca się m.in. pośrednictwem na wtórnym rynku nieruchomości), Zygmunta Stępińskiego z firmy deweloperskiej Green Development oraz Michała Macierzyńskiego z serwisu Bankier.pl.
To już czwarta debata, w czasie której szukamy odpowiedzi na pytanie: kupić mieszkanie teraz czy jeszcze poczekać? Przypomnę, że w dwóch pierwszych debatach, które odbyły się we wrześniu i w grudniu ubiegłego roku, przeważyła opinia, że najlepszym momentem na zakup mieszkań będzie okres między wiosną a jesienią 2009 r. Tylko Michał Macierzyński ostrzegał, że zbliża się okres dekoniunktury, który może potrwać nawet kilka lat. A w tym czasie mieszkania potanieją realnie, a więc uwzględniając także inflację, nawet o połowę.
Naszą trzecią debatę, w marcu tego roku, zakończyliśmy konkluzją, że ceny jeszcze spadną, bo wielu deweloperów znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej. Ale ponieważ nie zaczynają oni nowych inwestycji, trzeba się liczyć z tym, że oferta nowych mieszkań będzie się kurczyła. Może się więc okazać, że duże obniżki będą dotyczyły tylko tych najmniej atrakcyjnych. Tym razem nawet Michał Macierzyński przyznał, że warto trzymać rękę na pulsie.
Minęło kolejne pól roku, a nasze tytułowe pytanie wciąż jest aktualne.
Marek Wielgo: Tradycyjnie o przedstawienie wyników badań dotyczących pierwotnego rynku mieszkaniowego proszę Katarzynę Kuniewicz z Reasa.
Katarzyna Kuniewicz: W sześciu badanych przez nas miastach - w Warszawie, Poznaniu, we Wrocławiu, w Łodzi, Krakowie i Trójmieście - deweloperzy wprowadzili na rynek mniej nowych mieszkań, niż ich sprzedali. W efekcie skurczyła się ich oferta. Pod koniec czerwca na wszystkich tych sześciu rynkach w sprzedaży było łącznie ok. 31 tys. mieszkań. A przypomnę, że w trzecim kwartale 2008 r. było ich ponad 38 tys. Ten spadek wynika także i z tego, że niektórzy deweloperzy, widząc, że na ich mieszkania nie ma chętnych, zaczęli je wycofywać z rynku.
M.W.: Czyli to oznacza, że deweloperzy wstrzymują formalnie rozpoczęte inwestycje?
K.K.: Tak. A do tego nie zaczynają kolejnych, na które mają już pozwolenia na budowę. Np. w Warszawie w okresie styczeń-lipiec deweloperzy i spółdzielnie rozpoczęły tylko niespełna 3 tys. mieszkań. Przed rokiem, w analogicznym okresie - 13,7 tys.
M.W.: Na pierwszy rzut oka wygląda to groźnie. Na szczęście, deweloperzy mają przygotowanych wiele inwestycji. Po drugie, istnieje jeszcze rynek wtórny, na którym jest zatrzęsienie mieszkań, także nowych.
Joanna Iwanowska: Deweloperzy często zapominają o swojej najsilniejszej konkurencji, jaką jest rynek wtórny. Generalnie zakłada się, że potrzeby mieszkaniowe ludzi mają być zabezpieczone wyłącznie dostawami nowych mieszkań z rynku pierwotnego. To błędne rozumowanie.
M.W.: Kupujący są więc w komfortowej sytuacji, jeśli chodzi o podaż mieszkań.
K.K.: W tym roku będzie ich oddanych do użytku rekordowo dużo, bo dobiegają końca budowy zaczęte w okresie boomu. Choć oczywiście większość tych mieszkań jest już sprzedana, np. w Warszawie ok. 70 proc.
M.W.: Ale równocześnie jest coraz więcej mieszkań gotowych, które wciąż czekają na nabywców.
K.K.: Tylko w granicach administracyjnych Warszawy gotowych i niesprzedanych jest ok. 2,5 tys. lokali. Problem w tym, że zaprojektowano je w czasach, o których mówimy, że deweloperzy budowali nie mieszkania, ale PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkań. Chodziło to, żeby wybudować i sprzedać jej jak najwięcej. Popyt był tak olbrzymi, że nawet te koszmarne mieszkania były kupowane po koszmarnej cenie.
M.W.: No, ale ceny przestają już być koszmarne?
K.K.: Średnia cena 11,8 tys. mieszkań będących w sprzedaży na rynku pierwotnym w Warszawie wciąż jest wysoka, bo wynosi prawie 8,4 tys. zł za m kw. Jednak na rynek wprowadzane są coraz tańsze mieszkania. Np. w ciągu ostatnich trzech miesięcy kosztowały one średnio po 7,3 tys. zł za metr.
Michał Macierzyński: To średnia arytmetyczna czy mediana?
K.K.: To jest średnia. Mediana dla całej warszawskiej oferty na rynku pierwotnym wynosi obecnie 7,7 tys. zł za m kw.
M.W.: Zostawmy te średnie. Inne firmy i serwisy podają różne dane. Nie ma sensu dyskutować, czy ta średnia wynosi 7,3 tys., 8,2 tys. czy 6,8 tys. zł za m kw. Ważny jest trend, a ten ewidentnie jest spadkowy.
K.K.: Zgadza się.
M.W.: Czy jest możliwe, by ceny nowych mieszkań w największych aglomeracjach zeszły do poziomu 4-5 tys. zł za m kw.?
K.K.: Nie chcę przeceniać udziału ziemi w wartości nieruchomości czy inwestycji. Niemniej jednak, żeby budować tanie mieszkania, trzeba mieć tani grunt. Czy w Warszawie są grunty, które zostały kupione za cenę umożliwiającą budowanie po 4 tys. zł za m kw.? Nie sądzę.
Zygmunt Stępiński: Mieszkanie za 4 tys. zł za m kw. to będzie slums. Tyle mogą kosztować co najwyżej mieszkania TBS-owskie albo komunalne, jeśli działka jest wkładem miasta, a koszty budowy ograniczone do minimum.
M.M.: Dlaczego raptem pięć lat temu można było budować po 3-4 tys. zł za m kw., a teraz nie można? Czy pensje Polaków wzrosły w ciągu tych lat trzykrotnie? Średnia pensja brutto wzrosła o 35 proc. od końca 2004 r. Na rękę ludzie zarabiają po 2,3 tys. zł. Proszę policzyć, ile trzeba lat, żeby zebrać 300 tys. zł w gotówce. I co za te 300 tys. zł można kupić. Pensja sprzed kilku lat umożliwiała zakup 75 m kw. w Warszawie, a teraz 37. Deweloperzy próbują udowodnić, że cena ziemi wzrosła, że koszty wzrosły. A ja patrzę na deweloperów i widzę, jakie mają zyski netto, nawet teraz, w kryzysie. Często połowa ceny m kw. to narzut dewelopera.
M.W.: Ceny mieszkań poszybowały w górę o wiele szybciej od zarobków, bo kredyty stały się łatwo dostępne.
M.M.: Dokładnie. A teraz kredytów nie ma i ceny pójdą w dół. Już spadły średnio o ponad 20 proc. Skąd to wiadomo? Z bankowej bazy danych Amron, w której rejestrowane są ceny transakcyjne. Do tego dochodzi inflacyjny spadek wartości mieszkań.
M.W.: Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych nie jest taka tragiczna. Ja bym powiedział, że wróciła normalność. Bo nie była normalna sytuacja, w której banki udzielały kredytów powyżej wartości kredytowanej nieruchomości. To dobrze, że banki zaczęły wymagać wkładu na poziomie 10 proc. Ich marże są wysokie, ale jest szansa, że spadną, a wtedy będzie można się refinansować w innym, tańszym banku.
M.M.: Żeby banki mogły udzielać kredytów, musiały same pożyczać pieniądze za granicą. A ponieważ teraz te pożyczki są drogie, a zebrane depozyty zbyt małe, banki udzielają mniej kredytów mieszkaniowych. Za kilka lat, jeśli sytuacja na rynkach finansowych się nie pogorszy, to może akcja kredytowa się rozwinie.
Z.S.: Całe życie obserwowałem budownictwo i rynek mieszkaniowy jako dziennikarz, wydawca. Dzisiaj pracuję dla firmy deweloperskiej i oglądam to wszystko dokładnie z drugiej strony. Nie wierzę, że nastąpi radykalna obniżka cen. Po prostu na to nie liczcie. Uważam, że większość deweloperów zamrozi pewne projekty albo będzie je realizowała z opóźnieniem. Bardziej opłaca się im utrzymać wysoką marżę na mieszkaniach, które będą się jakoś sprzedawały, niż budować dużo i mieć znikomą marżę.
Ponieważ pracuję w firmie, która jest również dużym producentem materiałów budowlanych, to wiem, że także i one nie potanieją. Oczywiście będą rabaty, ulgi, ale nie w ramach jakiejś zorganizowanej polityki obniżania cen.
M.W.: Zatem spróbujmy odpowiedzieć na pytanie: kupić czy poczekać?
J.I.: Na rynku wtórnym nie liczyłabym na spadki cen, ale równocześnie nie obawiałabym się spektakularnej zwyżki. Wyjątkiem mogą być rejony zyskujące na atrakcyjności w związku z na przykład rewitalizacją czy komunikacją. W pierwszym przypadku mam na myśli np. warszawską dzielnicę Praga-Południe, a w drugim - Bielany i rondo Wiatraczna.
M.M.: Ceny jeszcze spadną, zwłaszcza w blokach z wielkiej płyty. Jednak nie tylko z powodu cen nie warto spieszyć się z kupnem mieszkania. Moment jest zły także ze względu na niepewną sytuację na rynku kredytowym, czego efektem są wysokie marże. Lepiej więc poczekać, aż sytuacja się wyklaruje.
Z drugiej strony, jeżeli ktoś spełnia kryteria kredytu, w którego spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim", a znajdzie fajne mieszkanie, to powinien je kupić. Trzeba tylko pamiętać, że zaciągając kredyt, jego wysoka marża będzie stała w okresie kredytowania i być może nie będzie możliwości jej zmniejszenia.
J.I.: W naszych biurach w Warszawie, Białymstoku i Bydgoszczy zauważyliśmy, że osoby zainteresowane kupnem mieszkania na ogół kierują się zdrowym rozsądkiem przy podejmowaniu tego typu decyzji. Zastanawiają się, jakie lokum jest im teraz potrzebne i czy aby na pewno stać ich na nie. Stawiam tezę, że nasz rynek mieszkaniowy szybko upodobni się do rynków zachodnich. Tam rzadko którego dwudziestoparolatka stać na zakup mieszkania. Generalnie ci ludzie wynajmują je. A jeżeli nawet kupują, to poza najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami w miastach.
Z.S.: To paranoja, że u nas każdy musi mieć własne mieszkanie lub dom. Moja córka od lat mieszka za granicą, świetnie zarabia, ma bogatego męża, a mimo to do głowy im nie przyszło, żeby kupować mieszkanie. Za każdym razem, gdy zmieniają miejsce pobytu, a mieszkali już w Londynie, Frankfurcie czy Berlinie, wynajmują mieszkanie. Bo jak się policzy wszystkie te procenty, koszty obsługi transakcji, to się kompletnie nie opłaca kupować.
M.W.: Jednak u nas najemcy skazani są na tymczasowość. Boją się, że któregoś dnia przyjdzie właściciel i wypowie im umowę. Własne mieszkanie daje większe poczucie stabilizacji, nawet jeśli tak naprawdę jest ono własnością banku. Może alternatywą dla wciąż stosunkowo drogich mieszkań w aglomeracjach są mieszkania w miastach ościennych, np. w podwarszawskim Żyrardowie?
Z.S.: Jestem zwolennikiem takiego poglądu. Nie dlatego, że znalazłem się w firmie deweloperskiej, która buduje lofty w Żyrardowie. Od trzech lat pracuję przy tym projekcie i obserwuję wiele zjawisk towarzyszących. Po pierwsze, koszty utrzymania. Drogie panie, na rynku w Żyrardowie kupicie wszystko 30-40 proc. taniej. Będzie to w najwyższej jakości w stosunku do tego, co możecie kupić na bazarach warszawskich, ponieważ pochodzi bezpośrednio od rolnika. Według naszych wyliczeń miesięczne utrzymanie czteroosobowej rodziny, która żyje na zwykłym poziomie, bez szaleństw, ale też bez odmawiania sobie przyjemności, jest w Warszawie o blisko 1,2 tys. zł wyższa.
Druga sprawa to komunikacja. Ile czasu zajmuje dojazd samochodem albo komunikacją publiczna z Białołęki, Targówka, Piaseczna czy Bemowa? Co najmniej godzinę. I na pewno nie będzie lepiej. Z Żyrardowa można dojechać pociągiem. Jedzie się 28 minut do Dworca Centralnego. Do tego samego dworca z Kabat jedzie się metrem 21 minut i 30 sekund. A jak zwiększą częstotliwość pociągów, będzie to 25 minut. Tymczasem, gdy za dwa lata skończą budowę trasy Warszawa - Łódź, to z Żyrardowa do Warszawy będzie się jechało 18 minut. Proszę mi wskazać jakąkolwiek dzielnicę Warszawy, z której można dojechać do centrum szybciej. I właśnie z tego względu zdecydowaliśmy, że od nowego roku podnosimy ceny z blisko 6,3 tys. zł do blisko 7 tys. zł za m kw.
M.M.: Jeśli ktoś ma możliwość wyprowadzenia się np. do Żyrardowa i mu to pasuje, dlaczego nie. To jest dobry pomysł, o ile tam jest tanio.
Z.S.: W wielu małych miejscowościach wokół dużych aglomeracji można kupić uzbrojone grunty znacznie taniej. Poza tym w aglomeracjach budują głównie duże firmy, które mają wywindowane koszty zarządu, reklamy, PR itd. A kto buduje w małych miastach? Małe firmy rodzinne, dla których wybudowanie domu, który ma trzy piętra, jest prostą sprawą.
M.W.: Doszliśmy zatem do konkluzji, że należy mierzyć zamiar podług sił, a nie siły na zamiary.
J.I.: I że źródłem informacji o rynku powinna być nie tylko gazeta, internet czy targi mieszkaniowe. Warto wsiąść w samochód czy autobus i pojechać w miejsce, które nas interesuje. Na pewno znajdziemy tam inwestycje, o których nigdy byśmy się nie dowiedzieli z mediów.
Przeczytaj więcej na blogu Marka Wielgi
