Dzisiejsze prawo budowlane - sprzyja czy utrudnia?

Uwagi dotyczące aktualnych unormowań w zakresie prawa budowlanego oraz planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Odwiedź pierwsze Internetowe Targi Nieruchomości i sprawdź jakie mieszkania zaoferują Ci deweloperzy



Praktyka pokazuje, że mniejsze problemy mamy na etapie pozwoleń na budowę niż na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Warszawa jest tego najlepszym przykładem, a działalność niektórych osób wydających tu decyzje o warunkach zabudowy nabrała już cech symbolu, niestety negatywnego. Przyczyna jest prosta: przeregulowane prawo nakłada "kaganiec" na inwestora, ale także na urząd i urzędnika. Pozostawienie całkowitej swobody władzom samorządowym i urzędnikom daje im narzędzie w postaci uznaniowości a jednocześnie ich paraliżuje, nie mówiąc o dopatrywaniu się w ich działaniu patologii, czy też wręcz elementów korupcji.

Wydaje się, że tylko wprowadzenie w miarę jasnych precyzyjnych regulacji prawnych, przede wszystkim w sferze prawa materialnego może zlikwidować uznaniowość w sferze gospodarki przestrzennej (moim zdaniem, nie ma znaczenia czy uregulowanie będzie ustanowione w formie prawa lokalnego, czy też przepisów obowiązujących w całym kraju). Niezbędna jest po prostu jak najszybsza modyfikacja prawa - generalnie materialnego, ale tam gdzie trzeba, szczególnie w odniesieniu do tworzenia prawa lokalnego - także prawa proceduralnego.

Jednocześnie musimy zdawać sobie sprawę, że nie działamy w próżni, ale w konkretnych uwarunkowaniach społecznych, gospodarczych i ekonomicznych. Kilka lat funkcjonowania ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wykazało, że władze samorządowe nie wykazują dużego zainteresowania sporządzaniem i uchwalaniem planów, gdyż mają w rękach znakomity, z ich punktu widzenia, instrument tj. decyzję ustalającą warunki zabudowy (i nie zmienią tego publiczne deklaracje burmistrzów, prezydentów i radnych , że jest inaczej).

Praktyka pokazuje także, że świadomość potrzeby dokonywania regulacji prawnych i prowadzenia polityki przestrzennej w oparciu o plany jest mitem. Trzeba sobie uświadomić, że władze samorządowe, poza nielicznymi przypadkami nie mają świadomości takiej potrzeby.

Dlatego uważam, że niezbędne jest wprowadzenie regulacji prawnych uwzględniających istniejący stan świadomości społecznej i potrzeb gospodarczych. W tym celu przyjąć należy, że działalność w sferze gospodarki przestrzennej byłaby regulowana w następujący sposób:

**dla obszarów nie objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego - poprzez zastosowanie ogólnokrajowych, uniwersalnych standardów urbanistycznych, stosowanych do konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego lub do określonych terenów o tej samej funkcji, tj. tym samym sposobie zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem skali miasta czy gminy.

**dla obszarów, na terenie których władze samorządowe chcą wprowadzić inne regulacje niż ww. "ogólnokrajowe standardy planistyczne" - poprzez tworzenie unormowań miejscowych tj. poprzez sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub lokalnych standardów urbanistycznych

Ponadto należy rozważyć wprowadzenie prawnej możliwości podjęcia sporządzania planu na wniosek i nakładem indywidualnego inwestora.

W pierwszym przypadku:

- Jeśli chodzi o "standardy" to powinny one w sposób jednoznaczny i precyzyjny, ale też bez przeregulowania, określać zasady obowiązujące inwestora i projektanta przy opracowywaniu projektów zagospodarowania przestrzennego terenu danej inwestycji.

W drugim przypadku:

- Obszarowe, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego powinny mieć w miarę prostą i dającą się jednoznacznie odczytać treść . Należałoby też przyjąć obowiązująca w całym kraju jednolitą formę i zakres planów (legenda, skala /poziom szczegółowości/, opis, oznakowanie).

W świetle powyższego należy ograniczyć role urzędu na etapie rozpoczęcia inwestycji tj. rejestracji złożonego Projektu Budowlanego.

Projekty nie powinny podlegać sprawdzeniu na etapie rozpoczynania inwestycji, ani pod względem merytorycznym, ani też pod względem formalnym, z następujących powodów:

trudnego do uniknięcia dalszego przeregulowywania prawa z uwagi na "skomplikowaną materię" uniemożliwiającą rzetelne sprawdzenie go przez urzędników,

wyeliminowanie możliwości pozaformalnego wpływu urzędów na kształt projektu np. poprzez nadużywanie stosowania przepisów KPA.

W sposób jednoznaczny należy też wyeliminować dublowanie - faktyczne rozmydlanie odpowiedzialności za projekt i jego realizację, która powinna spoczywać na uczestnikach procesu inwestycyjnego tj. za projekt odpowiada projektant za realizację - wykonawca.

Równolegle należy wzmóc kontrole i sankcję na etapie realizacji inwestycji w przypadku naruszenia przepisów prawa budowlanego aż do bezwarunkowej rozbiórki w przypadku niezgodności z MPZP lub standardami urbanistycznymi.

Proponowana regulacja przepisów z zakresu zagospodarowania przestrzennego miałaby moim zdaniem niezwykłą siłę edukacyjną i w krótkim czasie wpłynęłaby na zmianę poziomu świadomości społeczności lokalnych i władz samorządowych w tej dziedzinie. Sądzę, że zaczęłyby one dużo chętniej i bardziej racjonalnie sięgać do jedynego, dopuszczonego prawem sposobu wpływania na kształt przestrzenny terenu - do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.