Kolejne zmiany na rynku wynajmu?

Na rynku mieszkań na wynajem - zmiany. Po pierwsze - wzrost cen ulega zahamowaniu. Po drugie, zmienia się struktura rynku. Po trzecie, rząd proponuje nowe rozwiązania prawne, które mają ucywilizować sytuację.
Według raportu portalu szybko.pl i firmy Expander podaż mieszkań na wynajem wzrosła w ostatnim czasie o 93%. Większą ilość lokali przeznaczonych na wynajem potwierdzają też przedstawiciele agencji nieruchomości oraz przeciętny czas aktywności ogłoszenia wynajmu w poszczególnych miastach. W Krakowie spadł z 18 do 8 dni, w Warszawie - z 23 do 13 dni. Sporo jest mieszkań kupionych specjalnie na wynajem.

Większa podaż powoduje zahamowanie wzrostu cen wynajmów. O ile w 2008 roku czynsze rosły systematycznie, to w roku 2009 ustabilizowały się. W porównaniu ze styczniem, średnia wysokość miesięcznej opłaty w lutym spadła nawet o kilkanaście procent. Średnio o 13% taniej jest w Krakowie, o 8,5% w Katowicach i o prawie 5% w Warszawie. Kawalerki można wynająć za 3% mniej niż miesiąc temu, mieszkania 2 pokojowe i 3 pokojowe - 6% taniej. Według Marty Kosińskiej z portalu szybko.pl ceny doszły już do pułapu, na którym wielu osób po prostu na wynajem nie stać. - Poza tym kryzys studzi zapędy do podnoszenia jakichkolwiek cen - wyjaśnia Kosińska.

Przez wiele lat filarem rynku wynajmów w największych polskich miastach był student. Teraz jednak stwierdzenie takie przestaje być aktualne. Coraz więcej mieszkań wynajmowanych jest przez osoby pracujące, młode małżeństwa i rodziny. Trend ten nasilił się zwłaszcza w ostatnich kilku miesiącach kiedy w stronę lokali na wynajem spojrzeli ci, którzy do tej pory myśleli raczej o kupnie. Według Małgorzaty Kędzierskiej z portalu wynajem.pl to właśnie oni byli przyczyną wcześniejszych wzrostów cen: - Osoby, które przymierzały się do zakupu własnego M, musiały swoją decyzję przesunąć w czasie. To skutkowało wzmożonym popytem na rynku wynajmu mieszkań - tłumaczy. - Ograniczona dostępność mieszkaniowych kredytów hipotecznych wywołała sporo zamieszania na rynku i nie pomagały nawet różnego rodzaju promocje stosowane przez firmy deweloperskie - zwraca uwagę Kędzierska.

Jednak zmiany w wysokości czynszów to nie wszystko. Student jako podstawa zysku większości wynajmujących był klientem niewymagającym, mało dbającym o legalność zawieranej transakcji i jej pewność. Dla właścicieli oznaczał stały dopływ gotówki, problemy stwarzał głównie sąsiadom, a w razie czego łatwo się go było pozbyć. W największych polskich miastach pojawili się ludzie, którzy żyli tylko ze studentów. Wynajmowali po kilka, a nawet kilkanaście mieszkań. Niektórzy na pokoje dla studentów przerabiali całe kamienice. Kryzys na rynku finansowym przestawił jednak rzeczywistość na nieco inne tory.

Wymagania nowych grup klientów są zupełnie inne. Chcą mieszkań o wyższym standardzie, w dobrej lokalizacji, a jednocześnie - pewnych i legalnych. Ich tok myślenia jest taki: skoro nie stać mnie na kupno własnego mieszkania, chcę żeby to wynajmowane było jak najlepsze. Często sięgają po lokale, na kupno których nie byłoby ich stać. Jeśli nie mogą wynająć ich samodzielnie, organizują się w więcej osób.

Na spotkanie ich oczekiwań wychodzi z kolei nowa grupa oferujących wynajmy. To ludzie, którym udało się kupić mieszkanie na własność. Często jednak zrobili to wtedy, kiedy ceny były na najwyższym poziomie.Za ich decyzjami stoją głównie spadające ceny nieruchomości, rosnące raty kredytu połączone z mniejszą pewnością zatrudnienia. Dla wielu właścicieli wynajem jest prostym sposobem na znalezienie dodatkowego źródła dochodu. Dlatego właśnie ta część właścicieli mieszkań, która nie zdecyduje się ich sprzedać w obliczu spadających cen, będzie chciała przeczekać okres bessy wynajmując mieszkanie. Dochody z najmu mogą bowiem pokrywać koszty spłaty rat kredytowych.

Także kryzys ogranicza wysokość cen. Sławny i trudny do ocenienia "czynnik psychologiczny" wpływa na zahamowanie zapędów do podnoszenia czynszu. Lepszy najemca, który płaci regularnie, choćby o kilkadziesiąt złotych poniżej średniej rynkowej, niż taki, który ma problemy finansowe i zalega z płatnościami, a wynajmujący ma kłopot z jego eksmisją, lub całkowity brak lokatora. Według Małgorzaty Kędzierskiej wpływ kryzysu na rynek wynajmu może mieć znaczenie. - Kolejne miesiące pokażą, czy będziemy mieli do czynienia z tendencją spadkową na rynku wynajmu mieszkań - dodaje jednak.

Nowej grupie poszukującej mieszkań do wynajęcia i wynajmującym zdaje się przychodzić z pomocą Ministerstwo Infrastruktury. Większość osób z nowej fali wynajmów pewnie za kilka lat pokusi się o kupno własnego mieszkania. Dlatego interesuje ich krótszy okres. Z drugiej strony wynajmujący liczą na to, że sytuacja zmieni się i będą mogli upłynnić mieszkanie. Obie strony zainteresowane są więc przede wszystkim najmem okazjonalnym, który do tej pory nie był regulowany żadnymi przepisami. Teraz pojawiła się propozycja zmian prawnych. - Na temat ustawy o ochronie praw lokatorów mówi się wiele złego - mówi Małgorzata Kędzierska. Według niej znaczenie, jakie zaczął odgrywać segment mieszkań na wynajem skłoniło Ministerstwo Infrastruktury do podjęcia działań mających na celu zlikwidowanie barier na prywatnym rynku wynajmu i ograniczenie szarej strefy, która jest na tym rynku bardzo duża. - Wielu właścicieli "omija" teraz obowiązujące przepisy i zawiera umowy najmu "na czarno" - mówi Kędzierska. Projekt ustawy z dnia 17 lutego 2009 roku na nowo wprowadza pojęcie najmu okazjonalnego (obowiązywało ono już w polskim systemie prawnym, później jednak zostało z niego wyłączone). Taką umowę będzie mógł zawrzeć tylko właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Czy zmiany w prawie ucywilizują rynek wynajmów? Być może. Według Małgorzaty Kędzierskiej nowe rozwiązania wpłyną na uporządkowanie rynku najmu nieruchomości prywatnych oraz na ograniczenie szarej strefy, której skala na polskim rynku jest dość duża. - Nowe przepisy sprawią jednak, że wynajmujący będą mieć większe pole manewru i mogą być zainteresowani najmem okazjonalnym - mówi. Tak naprawdę jednak najwięcej zależy od samych zainteresowanych. - Najważniejsze, aby potrafili korzystać z przepisów w rozsądny sposób i pamiętali, że umowę zawierają dwie strony i każda z nich powinna być traktowana poważnie - podsumowuje Małgorzata Kędzierska.