Ranking kredytów mieszkaniowych

Przełom 2008 i 2009 r. przyniósł dalsze zaostrzenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych, chociaż zmiany były już znacznie mniej radykalne niż jesienią. Największym problemem są dziś wysokie marże i konieczność posiadania gotówki na wkład własny. Jednak banki mają też coś na pocieszenie - niższe oprocentowanie, dzięki cięciom stóp oficjalnych. Z ofert kredytowych zloty zdecydowanie wypiera franka. Zapraszamy do pierwszego w tym roku rankingu kredytów mieszkaniowych ?Gazety? i Expandera
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

Kalkulator kredytów- porównaj oferty kredytów

Najistotniejszym parametrem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie, które składa się z marży oraz stawki bazowej (np. WIBOR, LIBOR). Kredytobiorca nie ma wpływu na poziom stóp rynkowych. Aby więc zagwarantować sobie atrakcyjne oprocentowanie kredytu, przede wszystkim powinien starać się uzyskać jak najniższą marżę. Niestety, obecnie nie jest to łatwe. W porównaniu z październikiem ub.r. (poprzedni ranking został opublikowany na początku listopada na podstawie danych z końca października), marże generalnie podniosły się, chociaż są wyjątki.

Uwaga na marże, rozbieżności w ofertach są ogromne

Średnia marża dla kredytów we frankach wzrosła o 1,8 pkt proc., z poziomu 2,4% do 4,2%, w wielu wypadkach wzrost był jednak nawet dwukrotny. Zarówno pod koniec października, jak i w styczniu najniższą marżę we frankach oferował Deutsche Bank. Wcześniej wynosiła 1,25%, a teraz wzrosła do 2,2%. Natomiast najwyższą marżę dla kredytów we frankach w październiku oferował BZ WBK i wynosiła ona 3,5%. Najwyższa marża w tej chwili to aż 7,6% - jest to oferta Multibanku, dla klientów, którzy nie korzystają z promocji. Rozbieżność między poziomem najwyższym i najniższym wynosi więc aż 5,4 pkt proc. W rezultacie wzrostu marż w skrajnych przypadkach kredyt we frankach może być droższy niż kredyt w złotych. Na szczęście są to jednak odosobnione przypadki

Oprocentowanie kredytu we frankach szwajcarskich na kwotę 300 tys. zł z 25-proc. wkładem własnym



Niższe oprocentowanie kredytów dzięki cięciu stóp

Średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów we frankach spadło jednak w porównaniu z październikiem, z poziomu 5,35% do 4,92%. Oprocentowanie jest niższe, gdyż spadek stopy LIBOR dla franka był większy niż wzrost marż kredytowych. Pod koniec października trzymiesięczny LIBOR wynosił 2,7%, a obecnie - 0,53%.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku kredytów złotowych, choć skala zjawiska jest nieco mniejsza. Średnia marża wzrosła bowiem o 0,9 pkt proc. (z 1,4% pod koniec października do 2,3% w styczniu), a WIBOR obniżył się z 6,85% do 5,72% w połowie stycznia, w efekcie przeciętne oprocentowanie kredytów wzrosło z 8,24% do 8,13%. Jednocześnie trzeba podkreślić, że przedstawione w zestawieniu dane dotyczące oprocentowania nie uwzględniają jeszcze efektu ostatniej obniżki stóp procentowych w Polsce o 75 pkt. bazowych. Obecnie 3-miesięczny WIBOR spadł do poziomu 4,86% (30 stycznia), co w połączeniu z średnią marżą (2,3%) daje przeciętne oprocentowanie na poziomie 7,2%.

Obecnie najniższą marżę dla kredytów w złotych oferuje bank Pekao - 1%. W październiku najkorzystniejszą ofertę miał za to Fortis Bank, w którym marża wynosiła 0,65%. Natomiast najwyższą marżę, podobnie jak w przypadku kredytów we frankach, oferuje w tej chwili Multibank i wynosi ona aż 6,6% (marża bez uwzględniania promocji). Tymczasem w październiku najwyższa marża wynosiła 2,8%. Była to oferta Raiffeisen Banku. Warto jednak zaznaczyć, że bank ten nie zmienił poziomu marż.

Oprocentowanie kredytu na 300 tys. z wkładem własnym 25% w złotych





Marże kredytowe są obecnie tak wysokie, że w skrajnych przypadkach oprocentowanie kredytów w złotych przekracza 12%. Jeżeli przyjmiemy czysto teoretyczne założenie, że oprocentowanie utrzymałoby się na tym poziomie przez cały okres kredytowania, to pożyczając 300 tys. zł w trakcie 30 lat spłacilibyśmy aż 811 tys. zł samych odsetek.

Nowy rekord wkładu własnego dla kredytu we frankach

W porównaniu z jesiennym rankingiem niewiele zmieniło się natomiast pod względem wysokości wymaganego przez banki wkładu własnego. Aby uzyskać kredyt we frankach, zwykle trzeba posiadać przynajmniej 20% środków własnych. Wciąż jednak można znaleźć banki, które udzielają kredytów we frankach osobom, które wkładu własnego nie posiadają. Są to: Deutsche Bank, DnB Nord, mBank, Multibank i Polbank. Pierwsze dwa udzielają kredytów nawet na ponad 100% wartości nieruchomości, wymagają jednak, aby kredytobiorca osiągał stosunkowo wysokie dochody (w DB 12 tys. zł netto, a w DnB Nord 10 tys. zł netto). mBank i Multibank, kiedy w końcu listopada zaostrzyły wymagania do 20% wkładu własnego, w styczniu powróciły do udzielania kredytów bez wkładu własnego. W tym wypadku też jest jednak pewne ale w postaci bardzo rygorystycznego sposobu wyliczania zdolności kredytowej dla franka. Natomiast Polbank oficjalnie nieprzerwanie udziela kredytów na 100% wartości nieruchomości. W praktyce uzyskanie takiego kredytu w Polbanku nie jest jednak łatwe.

Warto również zaznaczyć, że od października wzrósł poziom najwyższego wymaganego wkładu. Nowym rekordzistą w tej kategorii został BGŻ, który udziela kredytów we frankach tylko osobom, które posiadają aż 45% wkładu własnego.

Znacznie łagodniejsze wymagania mają banki w przypadku kredytów w złotych. Podobnie jak w październiku ponad połowa banków udziela kredytów bez wkładu własnego. Aż w sześciu bankach istnieje możliwość zaciągniecie kredytu na ponad 100% wartości nieruchomości. Wkładu własnego przekraczającego 20% wymagają jedynie Invest Bank i Raiffeisen.

Zabezpieczenie na drugiej hipotece alternatywą dla wkładu własnego

Coraz mniej banków jest dziś gotowych sfinansować zakup nieruchomości w 100%, a zatem

Jaką część wartości nieruchomości gotowy jest sfinansować bank?





Kredytobiorcy coraz częściej stają przed problem konieczności zdobycia środków na wkład własny. Przyjmijmy, że musi on wynosić 20% wartości mieszkania. Problem dotyka przede wszystkim osoby mieszkające w miastach, gdzie ceny są najwyższe, planujące kupić swoje pierwsze mieszkanie. Zawsze można liczyć na pomoc rodziny, ale w jakim stopniu? Posłużmy się przykładem Warszawy i Opola. Aby kupić 60-metrowe mieszkanie w stolicy po średniej cenie z grudnia ub.r. (8760 zł według raportu Expandera i szybko.pl), kredytobiorca potrzebuje na wkład własny 105 tys. zł. Gdyby mieszkanie tej samej wielkości chciał kupić w Opolu (średnia cena w grudniu 4085 zl) potrzebowałby na wkład własny 49 tys. zł.

O ile pożyczkę od rodziny rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych można sobie wyobrazić, to uzbieranie w ten sposób ponad 100 tys. zł brzmi już mało prawdopodobnie. Dlatego kredytobiorcy poszukują rozwiązań alternatywnych do posiadania wkładu własnego. Rozwiązaniem coraz częściej wskazywanym przez banki jest ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia, na innej nieruchomości. W niektórych bankach istnieje możliwość przeznaczenia na dodatkowe zabezpieczenie kredytu nieruchomości nienależącej do wnioskodawcy, może to być np. mieszkanie rodziców. Wówczas kredyt zabezpieczony będzie na kupowanej nieruchomości i dodatkowo na drugiej, jest to tzw. hipoteka łączna. Ważne jest jednak, aby druga nieruchomość nie była obciążona hipoteką innego banku, ponieważ żaden bank nie zgodzi się na wpis na drugim miejscu w IV Dziale w Księdze Wieczystej dla tej nieruchomości.

Jednocześnie warto pamiętać, że im wyższy wkład własny przedstawi wnioskodawca, tym niższą powinien uzyskać marżę, o ile oczywiście bank uzna ekwiwalent wkładu własnego w postaci zabezpieczenia na drugiej nieruchomości. Z praktyki doradców Expandera wynika, że obecnie najkorzystniejsze dla kredytobiorców rozwiązanie stosuje bank Millennium. Wymaga od właścicieli mieszkania oświadczenia, że wyrażają zgodę na obciążenie hipoteki, jednocześnie nie oczekując od nich przystąpienia do kredytu (to bardzo ważny element, bowiem przystąpienie rodziców do kredytu mogłoby istotnie skrócić maksymalny okres kredytowania). Większość banków wymaga jednak, aby wszyscy właściciele nieruchomości przystąpili do kredytu, co może znaczenie może skomplikować całą procedurę kredytową. 

Bank pożyczy mniej, choć są pewne symptomy ocieplenia

Zaostrzenie warunków przyznawania kredytów mieszkaniowych przejawia się również w bardziej rygorystycznym sposobie wyliczania zdolności kredytowej przez banki, co powoduje, że są one gotowe coraz mniej pożyczyć kredytobiorcom o określonych parametrach. Pewnym pocieszeniem może być jednak fakt, że w samym styczniu w stosunku do grudnia maksymalna zdolność nawet nieznaczne wzrosła. Jednocześnie porównywanie zmieniającej się zdolności zarówno w poszczególnych bankach, jak i średniej rynkowej, utrudnia to, że kolejne banki wycofują się z oferty kredytów we frankach bądź ograniczają ich dostępność tylko dla osób o wysokich dochodach.

Do określenia maksymalnej zdolności kredytowej na potrzeby rankingu posługujemy się przykładem czteroosobowej rodziny o łącznym dochodzie netto na poziomie 3,5 tys. zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, mieszkającej w stutysięcznym mieście, która nie spłaca innych kredytów i zamierza kupić mieszkanie o powierzchni 70 m. kw. Średnia wyliczona na podstawie maksymalnej zdolności określonej przez banki ujęte w zestawieniu to według stanu na 12 stycznia 203 tys. zł dla kredytu w złotych oraz 160 tys. zł dla kredytu we frankach. Dla porównania w październiku było 210 tys. zł oraz 174 tys. zł. Można więc powiedzieć, że rodzina z naszego przykładu może liczyć przeciętnie na 7 tys. mniej w przypadku kredytu w złotych i 14 tys. mniej w przypadku kredytu we frankach, chociaż niektóre banki, które są dziś gotowe dać większy kredyt niż pod koniec października. Generalnie w przypadku kredytów w złotych liczba banków, które zwiększyły maksymalną zdolność dla rodziny z naszego przykładu, jest zbliżona do liczby banków, które ją zmniejszyły. W przypadku kredytów we frankach więcej jest banków, które zaostrzyły kryteria wyliczania zdolności.

Wciąż utrzymuje się bardzo duża rozpiętość między maksymalną kwotą, jaką gotowe są pożyczyć poszczególne banki badanej rodzinie. Najwięcej, bo prawie 300 tys. zł, da BGŻ w przypadku kredytu w złotych. Jednocześnie najbardziej restrykcyjny bank w przypadku kredytów w naszej walucie, GE Money Bank, pożyczy tylko 128 tys. zł. W przypadku kredytów we frankach najwięcej pożyczy Polbank 262 tys. zł, a najmniej mBank i Multibank, zaledwie 96 tys. zł. Z praktyki doradców Expandera wynika jednak, że uzyskanie kredytów mieszkaniowych w Polbanku jest obecnie bardzo trudne. Bardzo niska maksymalna zdolność badanej rodziny w mBanku i Multibanku wynika z kolej z najbardziej restrykcyjnego na rynku sposobu jej wyliczania (aby uzyskać kredyt określonej wysokość w walucie klient musi posiadać o 50% wyższą zdolność niż dla kredytu w złotych).





Uwaga na częstotliwość zmian oprocentowania

Elementem, na który warto zwrócić uwagę, zaciągając kredyt hipoteczny, jest częstotliwość, z jaką bank aktualizuje zmiany oprocentowania rynkowego. Poszczególne banki aktualizują stawki oprocentowania kredytów hipotecznych raz na miesiąc, raz na kwartał, raz na pół roku, a nawet raz na rok. Co więcej, jedne zmieniają stawki w miesiącach czy kwartałach kalendarzowych, a inne liczą czas od momentu uruchomienia kredytu czy podpisania umowy kredytowej. W efekcie osoby, które zaciągną kredyty o podobnych parametrach (kwota, okres kredytowania, waluta, marża), mogą płacić różne raty.

Najwięcej banków aktualizuje stawki bazowe raz na trzy miesiące. Tak robią m.in.: Millennium, Kredyt Bank czy Polbank. Jednak są banki, które aktualizacji dokonują co miesiąc, np. mBank i Multibank, ale również takie, które robią to raz do roku. Ostatni przypadek dotyczy BGŻ, w którym opcja aktualizacji oprocentowania raz na 12 miesięcy jest do wyboru (klient może też wybrać aktualizację raz na sześć miesięcy). Z półroczną aktualizacją stawki bazowej można z kolei spotkać się np. w Santander Consumer Bank i BZ WBK Jednocześnie warto podkreślić, że bank może uzależnić dokonanie aktualizacji od skali zmiany oprocentowania rynkowego. Przykładowo w mBanku i Multibanku aktualizacja jest dokonywana tylko w sytuacji, gdy oprocentowanie rynkowe zmieni się przynajmniej o 0,1 pkt proc.

Jeszcze jeden element komplikujący sprawę to sposób wyliczania stawki bazowej. W większości banków jest to poziom stopy rynkowej (np. WIBOR trzymiesięczny czy roczny) na określony dzień. Są jednak banki, w których stawka bazowa wyliczana jest opierając się na stawkę rynkową z zastosowaniem określonego mechanizmu. Tak jest np. w GE Money banku, gdzie stawka bazowa jest średnią arytmetyczną stawki rynkowej z danego okresu.

Częstotliwość aktualizacji oprocentowania ma istotny wpływ na wysokość raty kredytowej. W okresie spadających stóp procentowych, im częściej jest aktualizowana stawka bazowa (oprocentowanie kredytu jest sumą stawki bazowej będącej pochodną stopy rynkowej, np. WIBOR czy LIBOR oraz marży), tym szybciej spada wysokość rat kredytowych. Dla przykładu, przyjmijmy, że klient zaciągnął kredyt na początku sierpnia 2008 r. i rozpatrzymy dwa warianty - aktualizacja oprocentowania raz na kwartał i raz na pół roku - w obu przypadkach, licząc od momentu uruchomienia kredytu. W pierwszym wariancie rata kredytu (300 tys. zł na 30 lat we frankach) wynosi według stanu na 29 stycznia br. 1811, a w drugim - 2185 zł. Gdyby aktualizacja była dokonywana co miesiąc, rata wynosiłyby 1648 zł, zatem byłaby niższa, w pierwszym wariancie o 163 zł, a w drugim o 537 zł.

Warto pamiętać jednak, że efekt zawyżonej raty kredytów z stosunkowo rzadką aktualizacją oprocentowania dotyczy okresu spadku stóp procentowych. W momencie gdy stopy procentowe zaczną rosnąć, im rzadziej bank będzie aktualizował oprocentowanie, tym dłużej kredytobiorca będzie spłacał niższą ratę.







Silny frank, czas na "wakacje kredytowe"?

Osoby, które już spłacają kredyty hipoteczne we frankach, są obecnie dotknięte wzrostem rat wynikającym z osłabienia złotego. W minionym tygodniu kurs szwajcarskiej waluty przekroczył poziom 3 zł. Co prawda jednocześnie spadają rynkowe stopy, co teoretycznie powinno kompensować efekt wzrostu kursu walutowego, jednak obniżki oprocentowania uwzględniane są przez banki z opóźnieniem.

W tej sytuacji przydatna może okazać się możliwość odroczenia spłaty rat kredytu, czyli tzw. wakacje kredytowe. Jest to jednak rozwiązanie krótkoterminowe, gdyż "wakacje" mogą trwać tylko kilka miesięcy. Najdłuższe oferuje BZ WBK, który pozwala na zawieszenie spłaty nawet na sześć miesięcy. Z "wakacji" można jednak skorzystać tylko raz w czasie spłaty kredytu. W innych bankach okresy są znacznie krótsze. Z trzymiesięcznych wakacji można skorzystać w Fortis Banku i PKO BP. Ten drugi wymaga jednak aneksowania umowy kredytowej. Bez podpisywania aneksu można w PKO BP otrzymać "wakacje" tylko na miesiąc. Na dwumiesięczne odroczenie spłaty można natomiast liczyć w DnB Nord, ale tylko pod warunkiem, że minęło już 12 miesięcy od rozpoczęcia spłaty rat kredytu. Jedynie na miesiąc można odroczyć spłatę rat w GE Money Banku, Kredyt Banku, Lukas Banku, Banku Millennium, Banku Nordea oraz Polbanku.

Warto jednak dodać, że także w bankach, które nie posiadają typowych wakacji kredytowych, osoby będące w trudnej sytuacji mogą negocjować warunki spłaty rat. Zwykle banki godzą się bowiem na pewne zmiany, np. odroczenie płatności kilku rat, wydłużenie okresu kredytowania. Ważne jednak, aby wniosek złożyć jeszcze przed terminem płatności raty, a nie w momencie gdy spóźniamy się ze spłatą.

Należy również zaznaczyć, że w wielu bankach wakacje kredytowe to nie jest prawdziwy okres bez rat kredytu. W prawie połowie analizowanych przypadków zawieszeniu ulega bowiem tylko cześć kapitałowa raty kredytu. Klient musi natomiast spłacać odsetki, które w początkowym okresie spłaty stanową większą część raty. Poza tym bank może nie wyrazić zgody na zawieszenie spłat, między innymi jeśli kredytobiorca w przeszłości spóźniał się z płatnością rat. Ponieważ "wakacje" oznaczają przesunięcie terminu spłaty, wnioskując o takie rozwiązanie trzeba dowiedzieć się czy wydłużony zostanie okres kredytowania, czy też okres pozostanie bez zmian, a nieco zwiększą się następne raty. Jeżeli posłużymy się kredytem na 300 tys. zaciągniętym na 30 lat w złotych z ratami równymi w kwocie 2307 zł (oprocentowanie 8,5%), to po roku spłacania część odsetkowa wyniesie 2110 zł, po pięciu latach obniży się do 2031 zł, a po 10 latach do 1896 zł.

Dla przykładu w Fortis Banku, jeżeli kredyt został zaciągnięty na maksymalny okres kredytowania, to niespłacony w danym miesiącu kapitał rozkłada się proporcjonalnie na pozostały okres kredytowania. Jeśli natomiast kredyt nie został udzielony na maksymalny okres, to wakacje kredytowe powodują wydłużanie spłaty kredytu o liczbę miesięcy wakacji.



Większość osób po pięćdziesiątce zakup pierwszego mieszkania ma już za sobą, jednak poszukuje możliwości zamiany obecnego lokum na większe, o wyższym standardzie czy w bardziej prestiżowej lokalizacji. W wielu wypadkach takie osoby dysponują oszczędnościami, jednak nie tak dużymi, aby wraz ze środkami ze sprzedaży obecnie zajmowanego mieszkania sfinansować zakup nowego, droższego M.

Z racji bliskiej perspektywy przejścia na emeryturę osoby po pięćdziesiątce nie są zbyt chętne do zaciągania kredytów mieszkaniowych, często dlatego, że po prostu nie wiedzą, iż bank udzieli im takiego kredytu. Tymczasem klient, który za dziesięć czy nawet pięć lat zamierza przejść na emeryturę, nie musi przekreślać szans na zakup większego mieszkania. Standardowo banki nie dadzą takiej osobie kredytu na 30 czy też 40 lat, jednak zdarzają się wyjątki. Obecnie jest nim Kredyt Bank, w którym można zaciągnąć kredyt mieszkaniowy w wieku np. 60 lat. Tajemnica tkwi w tym, że Kredyt Bank wylicza maksymalny okres spłaty kredytu w oparciu o wiek najmłodszej osoby w gospodarstwie domowym. Może to być pełnoletnie dziecko wnioskodawców. Jeżeli przystąpi ono do kredytu zaciąganego przez rodziców (nie musi do tego być osobą pracującą), automatycznie spowoduje wydłużenie okresu kredytowania nawet do 30 lat. Dzięki temu raty będą znacznie niższe, chociaż oczywiście pozostaje problem konieczności ich spłaty przez osoby będące na emeryturze.