Kupować tylko "do remontu"?

Nie domy, nie nowoczesne apartamenty, nie mieszkania w najlepszych punktach miast, ale zaniedbane lokale stały się w ostatnich miesiącach najbardziej poszukiwanymi dobrem na rynku nieruchomości. W czasach kryzysu finansowego i mniejszej zdolności kredytowej na tańsze mieszkanie, wymagające szybkiego remontu stać większość z nas
"Pilnie kupię zaniedbane mieszkanie", "kupię mieszkanie, może być w tragicznym stanie", "poszukuję mieszkania na Ochocie, najlepiej do remontu" - coraz więcej takich ogłoszeń można spotkać w codziennej prasie lub internecie. Jedną z takich osób, która w listopadzie zdecydowała się na zakup mieszkania pilnie wymagającego remontu był Jacek Walendziak, 26-letni mechanik samochodowy. Gdy zaprosił znajomych na parapetówkę, ci początkowo nie mogli zrozumieć, po co kupił taką ruinę, gdy dookoła jest kilkanaście nowych, atrakcyjnych inwestycji. Stare, niedomykające się okna, krzywe oraz zniszczone ściany, podłogi i sufit. Łazienka i kuchnia również od kilkudziesięciu lat nie były remontowane. Wszystkie rury i instalacje w mieszkaniu również pozostawiały wiele do życzenia.

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Ale Walendziak przekonywał wszystkich, że kupił najlepsze mieszkanie z kilkudziesięciu ofert, jakie otrzymał. Poprzedni właściciel nie mógł przez blisko dwa lata znaleźć na nie kupca. Początkowo wycenił swoją nieruchomość w starej kamienicy na warszawskim Mokotowie na czterysta tysięcy złotych. Walendziak zaproponował mu swoją ofertę o połowę niższą. Przez blisko miesiąc trwała cisza. Później rozpoczęły się targi cenowe. Z każdym tygodniem właściciel schodził o kolejne pięćdziesiąt tysięcy złotych. Ale Walendziak nie ulegał namowom i przekonywał właściciela, że bank wycenił jego zdolność kredytową na dwieście tysięcy złotych i tylko tyle będzie mógł zapłacić. Na kolejnym spotkaniu przedstawił mu szacunkowy kosztorys remontu całego mieszkania na kwotę 60-70 tysięcy złotych. To był najbardziej przekonujący argument. W ten sposób blisko siedemdziesięciometrowe mieszkanie kupił za ...dwieście tysięcy złotych. Gdy tylko jego znajomi dowiedzieli się o atrakcyjnej cenie od razu docenili jego zakup. - Po wykonaniu generalnego remontu i tak będę do przodu na ponad sto tysięcy złotych - cieszy się Walendziak. Dziś kilku jego znajomych również zamiast szukać nowych mieszkań czy przekonywać bank do większego kredytu poszukuje starych zniszczonych mieszkań.

Dwa cenniki. Właściciel swoje, kupujący swoje

- No co też Państwo mówicie. Za takie mieszkanie, w takiej dzielnicy to ja mogę i sześć, siedem tysięcy za metr otrzymać - takie opinie słyszeli w lipcu i sierpniu Anna i Michał, młode małżeństwo z Warszawy, którzy odpowiadając na liczne ogłoszenia deklarowali swoją cenę za daną nieruchomość. W sumie odwiedzili kilkadziesiąt starych i zaniedbanych mieszkań na Woli, Ochocie, Żoliborzu, Mokotowie i Ursynowie. Za każdym razem po obejrzeniu mieszkania oferowali cenę 3,5 - 4 tys. zł/mkw. Większość właścicieli nie była zainteresowana sprzedażą, ale nawet i tym niezainteresowanym zostawiali swoje wizytówki z prośbą o kontakt, gdyby nagle zmienili zdanie. W ciągu miesiąca odezwała się tylko jedna osoba. Ale gdy nastał kryzys finansowy kilkanaście z tych osób odezwało się do nich. Z kilku bardzo atrakcyjnych ofert Anna i Michał wybrali duże, trzypokojowe mieszkanie na Ursynowie. Drugą również atrakcyjno cenową ofertę przekazali swoim znajomym, którzy zdecydowali się kupić mieszkanie na Ochocie z przeznaczeniem do remontu.

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

Swój cennik miał również właściciel bardzo zaniedbanego mieszkania w krakowskiej Nowej Hucie. Ale każdy chętny rezygnował z zakupu gdy tylko przekroczył próg? Kto tu mieszkał pytali? Wszyscy zainteresowani zakupem mieszkania nie mogli zrozumieć jak można było tak bardzo zaniedbać mieszkanie. "To ruina", "najgorsza nora jaką widziałem", "A kto to od pana w ogóle kupi" - to najczęściej powtarzane opinie zwiedzających. Ale ta ruina w ogóle nie przeszkadzała 23-letniemu Adamowi, studentowi Uniwersytetu Jagiellońskiego. Za ponad trzydziestometrowe mieszkanie zaproponował sto tysięcy złotych i zaznaczył, że drugiej oferty nie złoży. Po niecałym tygodniu zastanawiania się, właściciel zgodził się sprzedać mieszkanie i podpisał ze studentem przedwstępną umowę. Mieszkanie za sto tysięcy stało się głównym tematem na krakowskim uniwerku. Chociaż Adamowi w zakupie mieszkania pomogli rodzice, to dziś jego koledzy zazdroszczą mu tej inwestycji. Po zajęciach studenci wspólnymi siłami remontują mieszkanie. Wielu z nich zaczęło stosować tę samą sprawdzoną już metodę. Chodzą po całym mieście i przyklejają ogłoszenia o zakupie lub wynajmie starych, zniszczonych i zaniedbanych mieszkań. Jedynym liczącym dla nich kryterium stała się cena. "Student szuka nory. Tanio. Najlepiej Nowa Huta lub dzielnica z dogodnym dojazdem na uczelnię. Kontakt..." - to jedno z najczęściej pojawiających się ostatnio ogłoszeń. I jak przekonują krakowscy studenci, takie poszukiwania opłaciły im się. Na ich ogłoszenia odpowiada wiele osób. Nikt inny nie wynająłby im mieszkania za 700-800 zł miesięcznie. Za zgodą właścicieli mogą również urządzić mieszkanie po swojemu.

Porównaj oferty kredytów w naszym Centrum Finansowym

Dwa lata temu taka sytuacja, by kupujący sugerował swoją cenę była praktycznie niemożliwa. Przed biurami sprzedaży ustawiały się kilkudniowe kolejki a wiele mieszkań deweloperzy sprzedawali jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. Każdy chciał kupić chociażby tzw. "dziurę w ziemi", aby tylko zdążyć przed kolejną podwyżką cen mieszkań. Młodzi ludzie woleli kupić nowe mieszkanie, nawet gdy odbierali od inwestora półprodukt, jakim był tzw. standard deweloperski. O zniszczonych czy zaniedbanych lokalach nikt nawet nie chciał słyszeć. Większość chciała mieć swoje nowe cztery kąty nawet za cenę wysokich rat na trzydzieści i więcej lat. Ale od tamtego czasu rynek nieruchomości przeszedł niewyobrażalną zmianę. Niewyobrażalną dla wielu deweloperów, którzy nawet w czasie zastoju na rynku nieruchomości próbują przetrzymać ciężki okres i nie chcą obniżyć cen.

Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

Do tego doszedł kryzys finansowy, który sprawił, że banki zaostrzyły kryteria kredytowe i dokładniej zaczęły sprawdzać swoich klientów. Poza tym u wielu osób spadła zdolność kredytowa. Dziś, przeciętna polska czteroosobowa rodzina, z miesięcznym dochodem 3,5 tys. zł bez obciążeń może otrzymać w banku od 200 do 300 tysięcy złotych. W ciągu roku średnia wartość środków dostępnych w bankach dla przeciętnej rodziny zmniejszyła się o 27 proc. w wypadku kredytowówzłotowych i aż o 42 proc. w wypadku pożyczki w szwajcarskiej walucie. A jeszcze kilka miesięcy temu przeciętny Kowalski bez problemu otrzymałby z banku kwotę wyższą, mniej więcej równowartości jednego dodatkowego pokoju. Liczne ograniczenia sprawiły, że na rynku zaczęto szukać niszy. A zapełniły ją zaniedbane chaty.

Nowy trend jest, ale nie reklamujemy go

Właściciele agencji nieruchomości również zauważyli nowy trend na rynku. Ale wielu z nich ma z tym nie lada problem. - W ostatnich trzech miesiącach większość klientów pyta tylko o takie mieszkania. Mają być w bardzo złym stanie technicznym i z przeznaczeniem do remontu. Nie interesują ich najnowsze oferty na rynku nieruchomości, nie chcą też kupić wyremontowanych, bardzo ładnych mieszkań w atrakcyjnych dzielnicach - mówi prezes jednej z warszawskich agencji. Przyznaje jednak, że nowa opcja sprzedaży od kilku tygodni spędza mu sen z powiek. - Właściciele takich mieszkań to najczęściej osoby, które otrzymały je w spadku. Chcą je jak najszybciej sprzedać licząc na dobry zysk. Podobnie myślą osoby kupujące. Za niewielkie pieniądze chcą nabyć mieszkanie do remontu. A taka cena to dużo niższy zysk dla mojej firmy - dodaje. I pokazuje kolejne jeszcze niezrealizowane oferty. Czterdziestometrowe mieszkanie na Mokotowie. Właściciel zażyczył sobie 300 tysięcy zł, z możliwością zejścia z ceny do 280 tys. zł gdyby pojawiła się osoba zainteresowana. Zainteresowanych jest kilka osób, ale proponują inne ceny. Od 120 do 180 tysięcy zł. Najczęściej oferowana cena za mieszkania do remontu to 4 tys. zł. Nawet w najbardziej atrakcyjnych dzielnicach stolicy oferowana cena za metr kwadratowy takiego mieszkania nie przekracza 5 tys. zł. - I co ja mam zrobić? Zacząć reklamować się w nowym stylu: U nas kupisz każdą ruinę, najgorszą w mieście norę. Chcesz mieć najbardziej zaniedbane mieszkanie w stolicy, zajrzyj do nas - pyta.

Zdaniem prezesa agencji klienci są jednak coraz bardziej uparci. Przychodzą po kilka razy w miesiącu i pytają o kolejne rudery do zamieszkania. - Nie chcą ani dyskutować ani się potargować. Podają swoją cenę i na tym koniec. Ja mogę zejść z ceny 20, maksymalnie 30 proc. w zależności od powierzchni mieszkania. Ale nie więcej. A klient przychodzi i pokazuje kolejne ogłoszenia nowych mieszkań w Warszawie po 6 tys. zł. Ostatnio jeden z klientów przyniósł mi powycinane oferty z gazet. I przekonywał mnie, że skoro nowe inwestycje na Białołęce, w Ursusie czy Wawrze są po 5 tys. zł. za metr to zniszczone mieszkania powinny kosztować jeszcze taniej. Kolejni pytani szefowie firm niezbyt chętnie chcą rozmawiać o tzw. ruinach w swojej bazie. - Nie chcemy być kojarzeni tylko z takimi ofertami. Mamy najlepsze apartamenty, domy w doskonałych lokalizacjach i działki. Mieszkania przeznaczone do remontu to tylko część z naszej oferty. Przyznają jednak, że w ostatnim czasie coraz więcej osób pyta o takie lokale.

Kobieta chętnie kupi ruinę

Z kolei Piotr Kozłowski, asystent pośrednika w Krupa Nieruchomości przekonuje, że aż połowa z klientów woli kupić mieszkanie do remontu. - Takie mieszkania są o wiele tańsze od nowych inwestycji. Na Pradze możemy zejść z ceny do 1 tys. zł na każdym metrze. Na Żoliborzu obniżki są o wiele większe i sięgają nawet do 2 tys. zł na każdym metrze mieszkania - mówi. - Oczywiście można się potargować z klientem co do końcowej ceny. Ale w takich przypadkach wszystko zależy od skali remontu jaki ma być przeprowadzony w mieszkaniu. Jedni klienci będą uważać, że mieszkanie wymaga tylko niewielkiego nakładu pracy np. zerwania starej podłogi i położenia nowej, inni będą chcieli wszystko zrobić po swojemu - dodaje.

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty

Większość zapytanych przez nas agentów ds. nieruchomości zauważyło również, że najbardziej zniszczone mieszkania chcą kupować kobiety. Jeszcze do niedawna wielu z nich nie odważyłoby się kobiece zaproponować kompletnej ruiny. Dziś same się o nie upominają. Po pierwsze przy zakupie takiego mieszkania kobiety mogą wytargować do 30-40 proc. kwoty. Po drugie - jak same przekonują - panie nie chcą mieszkać w czyimś mieszkaniu. Celowo rezygnują z mieszkań już wyremontowanych, gotowych do natychmiastowego zamieszkania. Ich zdaniem gotowe lokale są urządzone w stylu, które im nie odpowiadają. Nie chcą mieć czerwonych kafelków w łazience jak chciał poprzedni właściciel, tylko niebieskie. Nie chcą mieć drewnianej podłogi, wolą panele. Nie odpowiada im żółty kolor ścian, wolą biały. Najczulszym punktem jest gotowa kuchnia, która w każdym calu im nie odpowiada. Do tego dochodzi trzeci motyw, którym przekonują swoich mężów. Boom na fachowców, podobnie jak na materiały budowlane już minął, a ceny już się ustabilizowały. - Kupimy wszystko taniej i taniej też wyremontujemy nasze nowe gniazdko - argumentują zakup wspólnej "nory".