Ranking kredytów mieszkaniowych - wrzesień 2008

Jesień to jak co roku okres gorący dla banków oferujących kredyty hipoteczne. Po powrocie z wakacji klienci szturmują bowiem banki w poszukiwaniu kredytów na wymarzone mieszkanie. Nie inaczej jest w tym roku, Expander przewiduje, że wysoki popyt na kredyty będzie się utrzymywał przez kolejne miesiące. Co jeszcze będzie działo się na rynku kredytów - sprawdź w kolejnym rankingu ?Gazety? i Expandera
A wszystko to za sprawą sytuacji na rynku nieruchomości. Wielu analityków wieszczy zbliżający się na rynku krach, jednak kupujący się tym specjalnie nie przejmują. Na rynku jest bowiem zdecydowanie więcej mieszkań niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Jest więc w czym wybierać, choć każdy, kto próbuje lub próbował ostatnio kupić mieszkanie, wie, że znalezienie atrakcyjnego mieszkania czy domu nie jest tak łatwe, jak by się to na pierwszy rzut oka wydawało.

Od początku roku poza okresem wakacji banki co miesiąc udzielały kredytów na kwotę około 5 mld zł. Jest to tyle samo co w okresie największego boomu na rynku kredytów hipotecznych. Jeśli dołożyć do tego informację, że kredyty refinansowe (służące do sfinansowania spłaty innych kredytów) stanowią tylko około 5 proc. pożyczanej sumy, to okaże się, że na rynek nieruchomości trafia ciągle poważny strumień gotówki. O ile zatem popyt na mieszkania kupowane na kredyt nie słabnie, to obserwowane spadki cen są wynikiem spadku popytu na mieszkania kupowane za gotówkę (także inwestycyjnie) oraz wynikiem zwiększonej podaży.

Kredyty w GazetaDom.pl - wszystko o kredytach na mieszkanie

Jak pokazują dane z raportu Expandera i serwisu Szybko.pl, w ostatnich miesiącach na rynku największym powodzeniem cieszyły się mieszkania duże - trzypokojowe i większe. To oznacza, że obecnie mieszkania rzadziej kupują osoby młodsze (o niższej zdolności kredytowej), natomiast coraz więcej osób zamienia swoje mieszkania na większe. Poza poprawą sytuacji materialnej ważnym powodem dla zamiany mieszkania jest narodzenie się pierwszego lub kolejnego dziecka.

Tani frank - drogi złoty

Ponad trzy czwarte wszystkich nowych kredytów to te we franku szwajcarskim. Co zresztą nie dziwi, bo w okresie od maja średnie oprocentowanie kredytów w złotych wzrosło z 7,48 proc. do 7,74 proc. W tym samym czasie średni kredyt we franku nieznacznie staniał z 4,29 na 4,25 proc. Obecnie różnica w oprocentowaniu kredytów we franku i w złotym wynosi prawie 3,5 pkt proc. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł przedkłada się to na różnicę w racie w wysokości aż 612 zł. Trudno więc się dziwić większości klientów banków, że wybierają właśnie szwajcarską walutę.

Oczywiście zadłużenie w walucie obcej wiąże się z ryzykiem walutowym. A ostatnio wpływ kursów walutowych na wysokość raty jest szczególnie widoczny. Pod koniec maja kurs szwajcarskiej waluty oscylował około 2,1 zł, później złoty umacniał się, aż do rekordowego poziomu 1,9620 zł w dniu 30 lipca. Potem doszło do odbicia i frank powrócił do poziomu sprzed trzech miesięcy. 3 września kurs wynosił 2,09 zł za franka. Wydaje się, że w najbliższym czasie frank może się dalej umacniać, jednak w dłuższej perspektywie bardzo prawdopodobny jest dalszy wzrost wartości złotego.



- Dziewięciu na dziesięciu klientów wybiera obecnie franka szwajcarskiego - mówi Piotr Szumielewicz, doradca Expander Prestige. - Jest to związane z bardzo wysokim oprocentowaniem kredytów w złotych. Klienci chętnie wybierają franki nawet pomimo niskiego kursu franka i jego ostatnich wahań. Wiedzą bowiem, że żeby raty ich kredytu we franku zrównały się z tymi w złotym, kurs franka musiałby poszybować do ponad 2,80 zł. A to dziś jest mało prawdopodobne.

Nadzór wchodzi do gry

Ostatnio sytuacją na rynku kredytów hipotecznych po raz kolejny poważnie zainteresował się nadzór bankowy. W orbicie zainteresowań znalazła się m.in. kwestia wypełniania przez banki regulacji "Rekomendacji S". Jest to dokument, który wszedł w życie w lipcu 2006 roku i ograniczył możliwość udzielania kredytów w walutach obcych. Okazuje się obecnie, że co najmniej dwa banki są w stanie kredytobiorcy zaoferować wyższą kwotę kredytu we frankach szwajcarskich niż w złotych. A to stoi w sprzeczności z rekomendacją, która wymaga dla kredytu w walucie zdolności kredytowej o 20 proc. wyższej.

Innym obszarem zainteresowania stały się kredyty udzielane na 100 proc. wartości nieruchomości. Zdecydowana większość kredytów w Polsce jest bowiem zaciągana bez wkładu własnego. Takie kredyty nie niosły żadnego zagrożenia w okresie, gdy ceny mieszkań i domów rosły. Teraz, gdy ceny spadają, możliwe są sytuacje, gdy kwota zadłużenia przewyższy wartość nieruchomości. Co prawda banki ubezpieczają się przed taką sytuacją, jednak nadzór postanowił dokładnie przyjrzeć się sytuacji kredytobiorców.

Kolejnym elementem, jaki nadzór bada, są spready walutowe, czyli różnice kursowe, które przynoszą bankom duże zyski. Jak działa spread? Gdy zadłużamy się w walucie obcej, np. franku szwajcarskim, dolarze czy euro, w momencie wypłaty kredytu i później w momencie płatności każdej raty dokonywane są przeliczenia z waluty obcej na złote i odwrotnie. Spread jest różnicą pomiędzy kursem kupna waluty - stosowanym przy wypłaceniu kredytu - a kursem sprzedaży, który jest stosowany przy spłacie rat. Wielu kredytobiorców nie zdaje sobie sprawy z jego istnienia. Nie wiedza też, że koszt spreadu podnosi oprocentowanie kredytu o blisko 0,5 pkt proc.

Efektem badań komisji może stać się kolejna rekomendacja wprowadzająca na przykład ograniczenia w udzielaniu kredytów bez wkładu własnego. Już za kilka miesięcy otrzymanie kredytu może więc stać się trudniejsze. Z drugiej strony być może komisja zdecyduje się na uregulowanie kwestii spreadu. Do tej pory bowiem jest to kwestia czysto praktyczna, która jest pomijana w umowach z klientami i bankowych regulaminach. Raczej trudno się spodziewać, by spread przy kredytach hipotecznych zniknął. Jednak jest szansa, by jego wysokość była regulowana i ściśle określona w umowie z klientem.

Nowi gracze na rynku

Już w najbliższych tygodniach na rynku kredytów mieszkaniowych pojawią się nowi gracze - Alior Bank oraz Allianz Bank. Oba zapowiadają aktywne wejście na rynek hipoteczny. Ich wejście powinno zaostrzyć konkurencję, głównie w sektorze małych banków. Jak pozuje przykład Polbanku, który w dwa lata zdobył mocną pozycję drugiego banku na rynku kredytów hipotecznych, nowe banki mogą sporo na rynku zmienić. Trudno oczekiwać, by nowe banki zaoferowały znacząco niższe marże od tych, które już na rynku funkcjonują. Jednak by wyróżnić się na tle konkurencji, będą musiały zaoferować coś nowego. Może to być na przykład mechanizm zmiany wysokości miesięcznej raty - podobny do tego, który wprowadził Polbank, albo na przykład kredyt bez spreadu, gdzie przeliczenie walut następuje po kursie średnim. Nie ma wątpliwości, że klienci szukający kredytów hipotecznych na pewno odczują wejście na rynek nowych banków.

Stałe oprocentowanie w ING

W ostatnim czasie pojawiło się na rynku kilka nowych ofert kredytów mieszkaniowych. Według Expandera najciekawszym nowym produktem jest kredyt Express we franku szwajcarskim w ING Banku Śląskim. Kredyt Express we franku funkcjonuje jak taki sam produkt oferowany już wcześniej w złotym. Jego najważniejszą cechą jest skrócenie do minimum okresu oczekiwania na decyzję kredytową. Klient, który zgromadzi wszystkie dokumenty, może uzyskać wstępną decyzję o przyznaniu kredytu w niecałą godzinę. Decyzja jest podejmowana na podstawie kopii dokumentów dostarczanych do analityka drogą elektroniczną. Później bank sprawdza tylko, czy oryginały dokumentów są zgodne z przesłanymi kopiami, i dokonuje wypłaty kredytu. Bank chwali się, że do wypłaty nie powinno minąć więcej niż trzy dni robocze. Doradcy Expandera potwierdzają, że ten termin jest w przypadku większości klientów dotrzymywany.



Na taką szybką decyzję mogą liczyć jednak tylko osoby mieszkające w największych miastach i ich okolicach, osiągające dochody z umowy o pracę, renty lub emerytury. Jeśli ktoś nie spełnia tych kryteriów, to automatycznie jest kierowany do standardowego procesu rozpatrywania wniosku (który trwa znacznie dłużej).

Nowinką jest wprowadzenie stałego oprocentowania przez pierwsze dwa lata spłaty. Jest ono obliczane jako suma specjalnego wskaźnika CHF 2Y publikowanego przez bank z dnia zaciągnięcia kredytu i marży. Po tym okresie oprocentowanie staje się zmienne - jest obliczane tak jak w innych bankach - poprzez sumowanie stopy sześciomiesięcznego LIBOR-u i marży.

W przypadku marży na poziomie 0,95 pkt proc. (standardowa dla kredytu na 300 tys. zł bez wkładu własnego) dziś oprocentowanie przez pierwsze dwa lata wynosiłoby 4,26. Jest to o blisko 0,25 pkt proc. więcej niż w przypadku konkurencyjnych kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Opłacalność kredytu będzie zależna od tego, jak będą się kształtować stopy procentowe w Szwajcarii. Jeśli zostaną podniesione więcej niż o 0,25 pkt proc., wtedy stałe oprocentowanie pozwoli kredytobiorcy zaoszczędzić na ratach. Jeśli stopy zostaną podniesione tylko raz, a później się ustabilizują, konkurencyjne kredyty będą atrakcyjniejsze.

Gdzie po najtańszy kredyt

Jak co kwartał porównaliśmy oprocentowanie kredytu na kwotę 400 tys. zł przeznaczonego na zakup nieruchomości o tej samej wartości. Kredyt taki zaciągamy na okres 30 lat. W tabelkach możecie państwo porównać oprocentowanie takiego kredytu w różnych bankach, dla trzech walut: złotego, franka szwajcarskiego i euro.

Pamiętajmy, że wybierając kredyt, należy takie samo znaczenie jak do oprocentowania przywiązywać do marży banku. Marża, czyli składnik oprocentowania zapisany w umowie kredytowej, jest niezmienna w całym okresie spłaty. Drugim składnikiem jest rynkowa stopa procentowa taka jak WIBOR (dla złotówek) i LIBOR (dla franków szwajcarskich). Są to poziomy oprocentowania, po jakich banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Ponieważ indywidualny kredytobiorca jest mniej wiarygodny niż inny bank, musi zapłacić dodatkową marżę (np. 1,2 proc. powyżej WIBOR-u).

Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł; okres spłaty 30 lat

Nazwa bankuOprocentowanie CHFMarża CHF
Lukas3,54%0,75%
ING Bank Śląski3,98%0,90%
BOŚ3,89%1,00%
mBank3,78%1,00%
Nordea3,79%1,05%
Deutsche Bank3,85%1,10%
Multibank3,93%1,15%
BPH4,14%1,25%
Kredyt Bank4,01%1,25%
BGŻ4,18%1,30%
Millennium4,09%1,30%
Polbank4,09%1,35%
Euro Bank4,21%1,40%
Raiffeisen4,20%1,40%
GE Money Bank4,50%1,73%
PKO BP4,75%1,87%
Dom Bank4,86%2,05%


Nazwa bankuOprocentowanie w PLNMarża w PLN
Dominet7,07%0,61%
Lukas7,11%0,50%
Nordea7,26%0,80%
PKO BP7,27%1,12%
Fortis Bank7,30%0,65%
BPH7,33%0,75%
Kredyt Bank7,46%0,90%
Pekao7,47%0,90%
BOŚ7,48%0,90%
BGŻ7,49%0,90%
Deutsche Bank7,49%1,00%
ING Bank Śląski7,49%0,90%
mBank7,49%1,00%
Santander7,70%1,07%
Dom Bank7,75%2,25%
Euro Bank7,80%1,20%
Raiffeisen7,82%1,20%
Multibank7,84%1,35%
Millennium7,85%1,20%
Polbank7,86%1,35%
GE Money Bank8,15%1,77%
Bank Pocztowy8,18%1,60%
Invest Bank*8,40%1,90%


* Okres kredytowania 25 lat

Kto da więcej?

Dla osoby zaciągającej kredyt ogromne znaczenie poza oprocentowaniem ma także kwota, którą bank jest gotowy jej pożyczyć. Różnice pomiędzy poszczególnymi bankami w obliczaniu tzw. zdolności kredytowej są bardzo duże. A rzadko zdarza się, niestety, tak, że bank oferujący najtańszy kredyt jednocześnie jest gotowy pożyczyć nam najwięcej.

Porównaj oferty kredytów w naszym Centrum Finansowym

Sprawdziliśmy, ile gotowe są pożyczyć dziś banki czteroosobowej rodzinie o sumie stałych dochodów (umowa o pracę na czas nieokreślony) na poziomie 3500 zł netto. Nasza "testowa" rodzina mieszka w 100-tysięcznym mieście, nie ma innych kredytów i posiada samochód. Za pieniądze z kredytu zamierza kupić mieszkanie o powierzchni 70 m kw.

Kredyt w złotych

Nazwa banku Maksymalna zdolność kredytowa w PLN

Dom Bank300
Raiffeisen300
Pekao297,2
Kredyt Bank272
Polbank271,6
Euro Bank263,9
BGŻ263,4
BOŚ263
Millennium257 zł
ING Bank Śląski249,3
GE Money Bank240
PKO BP236,7
Fortis Bank234,9
Dominet230,4
Nordea225,4
Bank Pocztowy223
Lukas223
Santander210
Invest Bank203
mBank171,8
Multibank171,8
Nykredit168,8
BPH152
Kredyt we frankach

Nazwa banku Maksymalna zdolność kredytowa w CHF

Polbank356,1
GE Money Bank275
Dom Bank250
Raiffeisen240
Kredyt Bank227
Euro Bank219,9
BGŻ219,5
BOŚ215
Millennium208,7
ING Bank Śląski207,7
PKO BP189,4
Nordea187,8
Lukas175
Santander168
mBank143,2
Multibank143,2
BPH127
Jena blaski i cienie

W wakacje pojawiło się wiele informacji na team możliwości zadłużania się w jenach. Polacy bowiem zmęczeni rosnącym oprocentowaniem szukają alternatyw wobec najpopularniejszych dotychczas walut kredytów hipotecznych - złotego i franka szwajcarskiego. Na pierwszy rzut oka jen idealnie do tej roli nadaje. To za sprawą niskich stóp procentowych, dzięki którym oprocentowanie kredytów w japońskiej walucie mogłoby wynosić niewiele ponad 2 proc. rocznie. Czy jednak jen jest dla kredytobiorców rzeczywiście atrakcyjny?

Kredyty w jenach nie są w Polsce całkowicie nieznane. W latach 2000-01 udzielał ich nieistniejący już Bud-Bank, który później został wchłonięty przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Po przejęciu Bud-Banku kredyty w jenach zostały wycofane z oferty, klienci dalej jednak spłacają zaciągnięte wcześniej kredyty. Obecnie w portfelu BGK znajduje się już tylko 26 takich kredytów - w sumie opiewają one na sumę około 800 tys. zł. Kredyty były udzielane na 20 lat, czyli wszystkie zostaną spłacone do końca 2021 roku.

Obecnie kredyty w jenach oferuje Metrobank, który jest hipotecznym oddziałem Noble Banku, oraz BRE Bank. Wprowadzenie jenów do swojej oferty dla najbogatszych zapowiedział także Bank Zachodni WBK.

Czy zatem opłaca się zadłużać w jenach? Co prawda oprocentowanie kredytów w japońskiej walucie jest niższe niż w wypadku franka szwajcarskiego, jednak zadłużanie w jenach wiąże się ze znacznie wyższym ryzykiem kursowym. Wahania kursu jena do złotego były w ostatnich dziesięciu latach półtora raza większe niż franka do złotego. To powoduje, że prawdopodobieństwo skokowych zmian wysokości miesięcznych rat jest w wypadku jena wyższe niż dla franków. A kurs franka jest w dużym stopniu skorelowany z kursem euro, czego o jenie powiedzieć nie można.

O ile niższe jest zatem oprocentowanie kredytu w jenach? Zakładając marżę dla kredytu we frankach na poziomie 1 pkt proc. dla franka i 1,5 pkt proc. dla jena (kredyty w jenach są mniej popularne, stąd wyższa marża), oprocentowanie kredytu we franku wynosiłoby 3,77 proc., podczas gdy w jenach 2,41 proc. Dla każdych 100 tys. zł zadłużenia hipotecznego rata dla kredytu (zaciągniętego na 30 lat) w jenach byłaby o ok. 75 zł niższa od tej dla kredytu w szwajcarskiej walucie.

Gdybyśmy dziś zaciągnęli kredyt w jenach, to aby rata naszego kredytu zrównała się z ratą takiego samego zaciągniętego w złotych, kurs 100 jenów musiałby poszybować do 3,50 zł (dziś 100 jenów kosztuje 2,16 zł). Gdyby zaciągnąć taki sam kredyt we frankach szwajcarskich, to zrównanie rat nastąpiłoby przy kursie 2,80 zł za jednego franka.

Dla zwykłego Kowalskiego jednak ryzyko zadłużenie się w jenie jest zbyt wysokie. Wiedzą o tym banki, które wyznaczają wysokie minimalne kwoty kredytu, np. w Metrobanku 0,5 mln zł. Jednak dla osób o wysokich dochodach, które używają kredytów hipotecznych do finansowania inwestycyjnego zakupu nieruchomości, może to być ciekawy sposób na powiększenie zysków.

Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie