Deweloperzy zaczęli wyhamowywać inwestycje

Niewykluczone, że za dwa lata znów zacznie brakować nowych mieszkań, a w konsekwencji ich ceny pójdą w górę. Pytanie tylko, z jakiego pułapu, bo na razie większe jest prawdopodobieństwo spadków.
Pierwszym niepokojącym sygnałem były majowe dane GUS. Wynika z nich, że w ciągu pięciu miesięcy deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 38,6 tys. mieszkań, co jest wynikiem o przeszło 7 proc. gorszym od ubiegłorocznego. Załamanie nastąpiło w kwietniu, a w maju było wręcz dramatyczne. Wydane w tym miesiącu pozwolenia obejmowały tylko 7,3 tys. mieszkań, czyli o blisko jedną trzecią mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku!

O tym, że deweloperzy zamrażają swoje inwestycje, a być może nawet rezygnują z nich, mogą też świadczyć najnowsze dane firmy doradczej Reas dotyczące rynku warszawskiego. A przypada nań przeszło 40 proc. wszystkich mieszkań budowanych przez deweloperów w całej Polsce. Katarzyna Kuniewicz z Reasa policzyła, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy deweloperzy wprowadzili tu do sprzedaży tylko nieco ponad 3,6 tys. mieszkań. W pierwszym kwartale było ich ok. 4,9 tys., a w końcówce 2007 r. - przeszło 8,6 tys. Analityczka Reasa nie ma wątpliwości, że przyczyną malejącej aktywności deweloperów jest spadek sprzedaży mieszkań. Drugi kwartał w Warszawie był wręcz katastrofalny - tylko 1,7 tys. nabywców (w pierwszym - blisko 4,9 tys.).

Sytuacja deweloperów jest zła, za to ich klientów - wręcz wymarzona. Pod koniec czerwca mogli przebierać wśród 15,1 tys. ofert (trzy miesiące wcześniej było ich o blisko 2 tys. mniej). Kuniewicz ocenia, że w najbliższych miesiącach oferta wzrośnie nawet do ok. 24 tys. mieszkań. Sytuacja ma się radykalnie zmienić w 2010 r. W Reasie oceniają, że wskutek wyhamowania inwestycji, właśnie wtedy zrówna się podaż mieszkań z popytem.

Podobnie jest w Krakowie. I tutaj liczba mieszkań wprowadzonych przez deweloperów do sprzedaży była dużo większa niż liczba mieszkań sprzedanych. W efekcie powstało wrażenie "zapaści" całego rynku mieszkaniowego w Polsce. Tymczasem są miasta, np. Łódź i Wrocław, gdzie sprzedaż mieszkań w drugim kwartale wyraźnie się ożywiła. - W Łodzi sprzedano najwięcej mieszkań od półtora roku - podkreśla Kuniewicz. Według niej w obu tych miastach stan równowagi między podażą i popytem ma być osiągnięty na przełomie 2009 i 2010 r.

Niewykluczone, że wówczas ceny mieszkań zaczną powoli rosnąć. Jednak wcześniej bardziej prawdopodobna jest korekta. - Mieszkania jeszcze potanieją, bo deweloperzy będą obniżać ceny istniejących projektów. Poza tym powoli na rynek trafiać będzie coraz więcej inwestycji z tzw. segmentu popularnego - przekonuje prezes redNet Consulting Robert Chojnacki.

Do takiej konkluzji doszedł po przeanalizowaniu cen, po jakich klienci firm deweloperskich kupili mieszkania. I tak np. w Warszawie średnia cen transakcyjnych z ostatnich trzech miesięcy jest o blisko 7 proc. niższa od ofertowych. To oznacza, że z rynku znikają przede wszystkim tanie mieszkania. - Klienci wiedza już, że rynek się odwrócił i nie spieszą się z zakupem mieszkań, a kupując, sugerują się przede wszystkim ceną. I to nie dlatego, że ich nie stać na droższe, ale dlatego, że nie chcą przepłacić - twierdzi Chojnacki. Według niego coraz mniej skutecznym wabikiem są ukryte obniżki w postaci promocji, np. garaż gratis. - Deweloperom, którzy wprost chwalą się cenami, sprzedaż idzie dużo lepiej - twierdzi ten analityk.