Wykup mieszkań spółdzielczych: droższy albo niemożliwy

Sprawdź, czy jesteś w grupie ludzi, dla których przekształcenie mieszkania spółdzielczego we własność będzie bardzo drogie, trudne lub wręcz niemożliwe
Przekształcenie spółdzielczego mieszkania we własność umożliwiła lokatorom nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (obowiązuje od 31 lipca tego roku). Jej ideą jest przekazanie spółdzielcom mieszkań po spłaceniu przez nich kosztów budowy i dopłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu.

Jak pisaliśmy wczoraj, w praktyce droga do pełnej własności pełna jest licznych raf - po naszym apelu wskazywali je nam czytelnicy. ** Uwłaszczenie często blokują sami prezesi, którzy do tej pory np. nie uporządkowali spraw związanych z podziałem gruntu pod budynkami. ** Bywa też, że zarządy każą lokatorom płacić kwoty, których nowa ustawa nie przewiduje, albo ** nakazują składanie wniosków o przekształcenie na specjalnych formularzach, ** zmieniają zasady spłaty kredytu na wykonanie ocieplenia, ** straszą wysokimi kosztami wykupu gruntu.

Wczoraj podpowiadaliśmy, jak sobie z tymi pułapkami radzić. Spółdzielcy, którzy muszą walczyć z opornym zarządem, mogą mówić o straconych nerwach. W końcu jednak przekształcą swoje mieszkanie za grosze. Niestety jest też grupa lokatorów, która o takim rozwiązaniu może pomarzyć - dla nich uwłaszczenie będzie znacznie trudniejsze, znacznie droższe lub wręcz niemożliwe.

Dla kogo droższe uwłaszczenie

** Nasza czytelniczka z Wrocławia złożyła wniosek o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność. Jak pisze, spółdzielnia wyliczyła jej, że do pełnej własności musi dopłacić... 139 tys. zł. Największa część tej sumy - prawie 134 tys. zł - to "zobowiązania spółdzielni związane z budową, w tym część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami". Czy to możliwe?

Prawnicy nie pozostawiają niestety złudzeń. Justyna Falkiewicz z kancelarii adwokackiej Dr Marcin Wojcieszak & Wspólnicy, która od kilku lat zajmuje się obsługą spółdzielni mieszkaniowych: - Nie wykluczam, że są mieszkania, np. budowane w ciągu ostatnich kilku lat albo nawet w tym roku, w których będą takie koszty. Ideą nowelizacji ustawy było, aby spółdzielca ponosił tylko rzeczywiste koszty związane z budową. To bardzo korzystne dla mieszkań wybudowanych wiele lat temu, a już mniej dla nowych.

Oczywiście zawsze trzeba sprawdzić, z czego wynika suma do zapłacenia, którą podaje nam spółdzielnia. Ale faktem jest, że kilkadziesiąt tysięcy lokatorów mieszkań wybudowanych po 1989 r. może zapomnieć o przekształceniu lokalu za przysłowiową złotówkę. W tym czasie bowiem koszty budowy poważnie podskoczyły, nie mówiąc już o drastycznym wzroście oprocentowania kredytów budowlanych na początku lat 90.

Jednak jak pisaliśmy przed dwoma tygodniami w "Gazecie Dom", także dla tej grupy lokatorów jest szansa na niewielkie zmniejszenie opłat. Spółdzielca może skorzystać z ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Ma wtedy do wyboru dwa rozwiązania. ** Jeśli dysponuje większą gotówką, może spłacić spółdzielni cały kredyt i 30 proc. odsetek. Wówczas bank - za pośrednictwem spółdzielni - umorzy resztę.

** Mniej zasobni muszą się uzbroić w cierpliwość i odczekać jeszcze dziesięć lat. Jeżeli od 1998 r. regularnie płacili czynsz (a w nim raty kredytu), za dziesięć lat (jeżeli dalej będą regularnie płacić) państwo umorzy im część pozostałą do zapłaty.

Falkiewicz: - Pozostaje oczywiście pytanie, co to będzie za kwota. Ale przy dużych sumach może się to opłacić.

Co z byłymi mieszkaniami zakładowymi

Listę pechowców wydłużają lokatorzy dawnych mieszkań zakładowych, które przejęła spółdzielnia.

** Naszemu czytelnikowi ze Śląska, który chciał przekształcić podobny lokal we własność, prezes spółdzielni odmówił. - Wiele zakładów, w tym nasz, było przekształcanych w spółki skarbu państwa. Spółdzielnia przekonuje nas, że o budynkach przejętych przez spółdzielnie od spółek nie ma nic napisane w nowej ustawie. Czy to nie dziwne? - pyta czytelnik.

Dziwne, bo wbrew temu, co twierdzi prezes, znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje kwestie mieszkań przejętych od przedsiębiorstw państwowych, państwowej osoby prawnej (czyli np. spółek, w których udział skarbu państwa przekracza 50 proc.) lub państwowej jednostki organizacyjnej. Krótko mówiąc, ustawodawca zajął się także przypadkiem naszego czytelnika.

Po pierwsze najemcy takich mieszkań mają prawo skorzystać z ustawy, choć na nieco innych zasadach, niż spółdzielcy. O tym, ile zapłacą za przekształcenie, decyduje to, czy spółdzielnia przejęła budynki za darmo, czy je kupiła.

W pierwszym przypadku prezes może żądać od lokatora jedynie spłaty nakładów poniesionych na jego mieszkanie i na tym koniec. Gorzej mają najemcy odkupionych bloków. Cena, którą przyjdzie im zapłacić za przekształcenie, może być bliska tej rynkowej. Muszą spłacić wkład budowlany wyliczony przez spółdzielczy zarząd proporcjonalnie do powierzchni mieszkania i wynikający ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku. Przy tym ustawodawca nie określił sposobu waloryzacji tej ceny, a więc czy ma to być np. aktualna wartość rynkowa, czy powinna się odnosić do dnia kupienia bloku. A to oznacza, że zarządy spółdzielni mają w zasadzie wolną rękę i trudno uwierzyć, że nie skorzystają z możliwości wywindowania ceny za mieszkanie.

Justyna Falkiewicz: - Wprawdzie prawnicy wskazują, że waloryzacja powinna się odnosić do wartości rynkowej budynku w chwili jego nabycia, ale jeżeli zarząd weźmie pod uwagę obecne ceny rynkowe, lokator jest bezsilny. Musiałby wykazać, że ten sposób waloryzacji jest niezgodny z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.

Na szczęście są też dobre wiadomości dla niektórych lokatorów przejętych przez spółdzielnię mieszkań zakładowych. Za szczęściarzy mogą się uważać ci, którzy nie są najemcami, ale członkami spółdzielni, bo korzystają z ustawy na tych samych zasadach, co pozostali spółdzielcy. - I nie ma tu znaczenia, czy pracowali w zakładzie, czy nie - podkreśla Falkiewicz.

Co z mieszkaniami przedwojennymi?

Okazuje się, że nowa ustawa nieprzychylnie traktuje też spółdzielców z bloków wybudowanych przed wojną. Ale uwaga! Tak twierdzą jedynie prezesi niektórych spółdzielni.

** Oto kolejny przykład nadesłany przez naszego czytelnika z Chorzowa: - Na mój wniosek o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego spółdzielnia odpowiedziała, że "(...) Znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie reguluje zasad postępowania przy przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność wobec mieszkań znajdujących się w budynkach przedwojennych".

To na szczęście nieprawda. Ustawa nie różnicuje członków spółdzielni, których lokale zostały wybudowane przed wojną. A to oznacza, że mogą oni przekształcać się na tych samych zasadach, co pozostali. Przy przekształceniu spłacają część kosztów budowy przypadającą na lokal (w przypadku mieszkań lokatorskich) lub część zobowiązań spółdzielni związanych z budową (mieszkania spółdzielcze własnościowe), czyli np. część zadłużenia kredytowego. Może się przy tym okazać - i tu najlepsza wiadomość - że spółdzielca nic nie będzie musiał płacić! Dlaczego?

Możliwe jest, że w przypadku przedwojennych budynków spółdzielnia nie korzystała z preferencyjnych kredytów odprowadzanych do państwowej kasy (zwłaszcza że to najprawdopodobniej nie spółdzielnia budowała te domy i tym samym nie mogła brać pożyczki na budowę). Skoro nie korzystała z kredytów czy dotacji, musi przedstawić spółdzielcy niespłacone koszty budowy lokali. Jeżeli tych kosztów już nie ma, co jest bardzo prawdopodobne - bo budynki były stawiane jeszcze przed wojną - spółdzielca może żądać przeniesienia własności za darmo. Oczywiście musi spłacić ewentualne zadłużenie czynszowe i opłacić notariusza.

Przypadki absurdalne

Szczególne miejsce zajmują lokatorzy, którzy muszą znosić absurdalne odpowiedzi władz swojej spółdzielni. ** Np. lokatorka ze Szczecina już cztery miesiące temu złożyła wniosek o przekształcenie. I nic. Kiedy poszła po odpowiedź do administracji, usłyszała, że najpierw załatwiają numery parzyste.

** Jeszcze ciekawszą odpowiedź otrzymał mieszkaniec Tarnobrzega. Jego spółdzielnia obliczyła, że lokatorzy chcący się przekształcić muszą dopłacić po 30-40 tys. zł. Zbulwersowanym prezes miał tłumaczyć, że może inni przekształcają, ale ich spółdzielnia jest za biedna i nie stać jej na sprzedaż mieszkań po niższych cenach.

W takich przypadkach nie ma co załamywać rąk, ale warto wybrać się na policję i złożyć zawiadomienie o popełnieniu wykroczenia przez spółdzielcze władze. Groźba grzywny może przekonać prezesa, że jednak bardziej opłaca się przestrzegać prawa.

To nie koniec absurdów. - Nasza spółdzielnia już po wejściu w życie ustawy uchwaliła, że najemcy nie będący osobą bliską osoby, która jako pierwsza otrzymała tytuł do mieszkania, muszą zapłacić 10 proc. wartości rynkowej lokalu. Tym samym moja mama, która została członkiem spółdzielni, kiedy zamieniła się na mieszkanie, nie może zdaniem zarządu skorzystać z nowej ustawy - pisze czytelniczka.

Justyna Falkiewicz: - To bezprawne. Warunki dokonywania przekształceń określone są w ustawie i spółdzielnie nie mogą dowolnie ich modyfikować.

I znów - w tej sytuacji nie zaszkodzi wybrać się na najbliższy posterunek policji.

O pechu mogą też mówić lokatorzy z Wrocławia, których spółdzielnia już obliczyła, że straci na nowych przepisach ok. 1 mln zł i w związku z tym zapowiedziała podwyżkę czynszu.

Co musi zrobić twoja spółdzielnia

Poniżej wykaz obowiązków spółdzielni wobec lokatorów, którzy chcą się uwłaszczyć. Kiedy je znasz, łatwiej ci kontrolować działania spółdzielni i nie dać się zwieść np. żądaniem jakiegoś niepotrzebnego dokumentu.

Zanim spółdzielnia skieruje sprawę do notariusza, musi skompletować dokumenty, czyli:

** aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, w której mieszkają spółdzielcy starający się o prawo odrębnej własności. Uzyskanie wypisu z sądu to kwestia dwóch dni;

** zaświadczenie o samodzielności lokalu. Aby je uzyskać, trzeba wykonać inwentaryzację lokalu, przygotować jego rzut wraz z fragmentem kondygnacji, na której się znajduje. Zaświadczenie o samodzielności wydają urzędy miast, może to trwać nawet miesiąc.

Do uzyskania takiego zaświadczenia nowelizacja nie była potrzebna, np. SM Wspólny Dom ze Szczecina występowała o nie od czterech lat i latem tego roku miała ich już ponad 90 proc. Jeśli spółdzielnia ma np. 10 tys. lokali, to trzeba zinwentaryzować każdy z nich;

** wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej - to proste, spółdzielnia składa wniosek urzędzie gminy albo miasta i czeka, zwykle ok. 3 tygodnie;

** wyciąg z kartoteki lokali (też z urzędu gminy albo miasta) - by go uzyskać, trzeba mieć zaświadczenie o samodzielności lokalu, bo do wniosku o wyciąg z kartoteki trzeba dołączyć kserokopię zaświadczeń o samodzielności razem z inwentaryzacją poszczególnych lokali, a także arkusz danych ewidencyjnych lokali zawierający m.in. identyfikator budynku, adres lokalu, lokalizację w budynku, liczbę izb, powierzchnię użytkową, numer i obręb ewidencyjny działki.

Na załatwienie tej sprawy czeka się od 3 tygodni (w Szczecinie) do nawet dwóch miesięcy (w Poznaniu).

Spółdzielnia musi też:

** przygotować i wyłożyć w odpowiednich terminach uchwały określające odrębną własność lokali - to można było zrobić wcześniej niezależnie od tego, czy wykupem konkretnego lokalu jest ktoś zainteresowany, czy nie. Spółdzielnie, które tego nie przygotowały przed wejściem w życie nowelizacji, stracą na to około dwóch miesięcy. Zgodnie z przepisami tyle czasu zajmuje procedura - najpierw pisemne powiadomienie osób, których uchwały dotyczą, o wyłożeniu do wglądu projektu uchwały w spółdzielni (przynajmniej siedem dni wcześniej), 14 dni na wyłożenie projektu uchwał, potem jest czas na składanie wniosków mieszkańców i kolejne dwa tygodnie na ich rozpatrzenie. Później, jeśli to konieczne, trzeba skorygować uchwałę, uwzględniając uwagi, powiadomić osoby, które uwagi składały o tym, czy zostały one uwzględnione, czy nie i dlaczego;

** ustalić kwotę umorzonego kredytu w nominale i kwotę niespłaconego kredytu oraz ewentualnego zadłużenia - to powinno być robione na bieżąco. Przy kompletowaniu dokumentów dla poszczególnych lokali przygotowywanych do wyodrębnienia, trzeba tylko sprawdzić te kwoty i wpisać do tzw. obiegówki;

** przygotować kwestionariusz z danymi osobowymi członka, kserokopię przydziału lokalu lub umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa i ewentualnie dokumentów dotyczących darowizny, spadku (jeśli prawo do lokalu posiadali małżonkowie, a jeden z nich zmarł, trzeba dostarczyć do spółdzielni dokument określający komu przypadło prawo do lokalu), podziału majątku - to w przypadku rozwodu, i jeśli lokatorskie prawo do lokalu należało do obojga małżonków, muszą dostarczyć zaświadczenia o tym, jak majątek po rozwodzie został podzielony;

** ustalić termin podpisania umowy u notariusza tak, aby pasował trzem stronom (mieszkaniec, spółdzielnia, notariusz). Zwykle umówienie terminu u notariusza to kwestia kilku dni, ale z powodu tysięcy aktów podpisywanych przez spółdzielnie jednocześnie, coraz trudniej o wolny termin. Np. prezes spółdzielni w Chorzowie skarżył się, że notariusze w jego okolicy mają już pozajmowane terminy do końca roku.