Rynek wtórny
Od maja ceny ofert sprzedaży zmieniały się tu w tempie zaledwie 0%-1%. Ceny w Poznaniu dopiero w lipcu przestały rosnąć i ustabilizowały się na poziomie 6,1 tys. zł/m2. Indeksy cen w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu pokazują wręcz nieśmiałą tendencję spadkową. Jedynie październikowy skok cen w Katowicach wyłamuje się z ogólnego trendu.
Mapa 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w sześciu miastach o największej liczbie ofert w serwisie - październik 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w sześciu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: maj - październik 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wzrost ten jest skutkiem szybkiego zniknięcia prawie 80% ofert zamieszczonych w serwisie we wrześniu - przede wszystkim tych najtańszych. Można to zinterpretować w ten sposób, że część właścicieli mieszkań uznało we wrześniu, że nastąpił dobry moment na sprzedaż. Wystawili oferty po przystępnej cenie, aby nie ryzykować zbyt długiego czasu oczekiwania na klienta i okazało się, że klienci natychmiast się znaleźli. Wywiady z pośrednikami nieruchomości potwierdziły takie przypadki. Zatem możliwe, że wrześniowy spadek był chwilowy, ale być może październikowy wzrost jest tylko statystycznym wzrostem indeksu wynikającym ze zniknięcia najtańszych ofert.
Tabela 1. Struktura ofert sprzedaży na rynku wtórnym w Katowicach ze względu na datę zamieszczenia oferty - październik 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Porównując ceny mieszkań z rynku wtórnego z cenami nowych mieszkań, oczekuje się, że nowe mieszkania będą droższe (szczególnie, że w większości polskich miast znaczącą część oferty na rynku wtórnym stanowią mieszkania w blokach z wielkiej płyty). Jednak ta prawidłowość jest zachowana jedynie w Poznaniu i Trójmieście. Wynika to z dynamicznego rozwoju segmentu nowych apartamentów. W Poznaniu dopiero pojawiają się na większą skalę projekty apartamentowe, więc na rynku wtórnym takich ofert jest jeszcze mało. W Trójmieście segment apartamentów od dawna istnieje, jednak cenowo nie dorównuje nowobudowanym apartamentom. W pozostałych miastach średnia cena na rynku pierwotnym jest niższa m.in. dlatego, że nowe mieszkania są sprzedawane w standardzie deweloperskim. W Warszawie i Krakowie jest to także skutek tego, że segment nowobudowanych apartamentów nadal nie dorównuje ceną szerokiej ofercie mieszkań luksusowo wykończonych w starych kamienicach w centrum miasta.
Wykres 2. Porównanie cen na rynku wtórnym i pierwotnym w pięciu miastach Polski
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych monitoringu REAS oraz danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Powyższe indeksy cen kryją w sobie co najmniej kilka segmentów cenowych rynku. REAS dzieli mieszkania rynku pierwotnego na dwa podstawowe segmenty: mieszkania popularne i apartamenty. Według danych pochodzących z monitoringu rynku pierwotnego prowadzonego kwartalnie przez REAS segment apartamentów stanowi w pięciu powyższych miastach od 3% do 20% wszystkich oferowanych mieszkań. Dysproporcja między średnimi cenami w obu segmentach jest ogromna. Przykładowo w Warszawie średnia cena apartamentów jest dwukrotnie wyższa od średniej ceny mieszkań popularnych.
Wykres 3. Średnie ceny w segmencie apartamentów i mieszkań popularnych na rynku pierwotnym w pięciu miastach Polski
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych monitoringu REAS
Podobne zróżnicowanie cen występuje na rynku wtórnym. Na poniższym wykresie oferty z rynku wtórnego w każdym mieście zostały podzielone na sześć segmentów cenowych. Wyraźnie wyróżniają się tutaj Katowice, gdzie segment mieszkań w cenie 2 - 4 tys. zł stanowi 52%. Jest to mniej niż we wrześniu, kiedy stanowiły 65%, jednak nadal w żadnym innym mieście praktycznie nie można znaleźć mieszkań w takiej cenie.
Wykres 4. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w październiku 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Warszawa
Na rynku wtórnym najdroższą dzielnicą Warszawy jest Śródmieście. Średnia cena 12 tys. zł/m2 jest jednak niższa niż średnia cena dla Śródmieścia na rynku pierwotnym (18 tys. zł/m2). Wynika to z tego, że w Śródmieściu jest wiele starych zaniedbanych małych mieszkań (w dużej części komunalnych), którym najbardziej prestiżowa lokalizacja nie pomaga w znalezieniu nabywcy. W dalszej kolejności najdroższe są dzielnice bezpośrednio sąsiadujące ze Śródmieściem (Żoliborz - 9,6 tys. zł/m2, Wola - 9,7 tys. zł/m2, Ochota - 10 tys. zł/m2 i Mokotów - 10,2 tys. zł/m2). Równie drogie są Ursynów - głównie ze względu na dostęp do metra - i Wilanów - ze względu na prestiżowy wizerunek.
Mapa 2. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy - październik 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Według informacji przekazanych przez pośredników nieruchomości średnia cena transakcyjna w Warszawie w okresie czerwiec-sierpień 2007 wyniosła 9399 zł. Różniła się od cen ofertowych o 2% - 3%. Można powiedzieć, że przełom drugiego i trzeciego kwartału, to był czas oczekiwania na odpowiednią ofertę lub na odpowiedniego klienta, a nie czas opuszczania cen wywoławczych. Mieszkania sprzedane okresie czerwiec - sierpień oczekiwały na zrealizowanie transakcji sprzedaży średnio 44 dni, przy czym najdłużej na transakcję czekały mieszkania o powierzchni ponad 100 m2 i wartości ponad jednego miliona zł.
Rynek najmu
Zależność między rynkiem najmu a rynkiem wtórnym jest wielopłaszczyznowa. Po pierwsze, osoby, które ''potrzebują gdzieś zamieszkać'', mają do wyboru albo kupić mieszkanie na kredyt albo je wynajmować. Im bardziej ceny sprzedaży rosną w stosunku do cen najmu tym większa część osób decyduje się na najem a nie na kredyt. To z kolei powoduje wzrost popytu na rynku najmu i wzrost cen. Ceny rosną do tego momentu, aż dla większości znów bardziej opłacalne staje się kupno mieszkania na kredyt. Z drugiej strony, osoby, które nie potrzebują mieszkania, ale chcą zainwestować pieniądze, mają do wyboru albo kupić mieszkanie i otrzymywać dochody z najmu albo zainwestować w inny, bardziej opłacalny sposób. Im wyższe ceny sprzedaży w stosunku do cen najmu, tym mniej opłacalny staje się taki typ inwestycji. W rezultacie mniej osób przeznacza mieszkania na wynajem. Zmniejsza się podaż, więc ceny najmu idą w górę, a wraz z nimi z dochody wynajmujących.
Mapa 3. Średnie ceny ofert najmu mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych: październik 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Wykres 5. Średnie ceny ofert najmu mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych: lipiec - październik 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Pojawia się pytanie, w którym punkcie obecnie są oba rynki?
Ceny najmu w Warszawie w październiku spadły zarówno w przypadku mieszkań jedno, dwu i trzypokojowych, przy cenach sprzedaży pozostających na niezmienionym poziomie. Jest to konsekwencją nadpodaży mieszkań, które mają być źródłem dochodu z najmu. Ceny najmu we Wrocławiu z kolei wzrosły, podczas gdy na rynku sprzedaży spadły. Może to być sygnałem, że większa część osób zdecydowała się nie brać kredytu a wynająć mieszkanie. Zatem zmniejszył się popyt na rynku sprzedaży a zwiększył popyt na rynku najmu.
Średnia cena najmu mieszkania jednopokojowego w Warszawie wynosiła w październiku 1388 zł (średnia obejmuje zarówno zwykłe mieszkania, jak i apartamenty typu studio). Jeśli porównamy to ze średnią płacą netto w Warszawie, która wynosi ok. 2400 , to okazuje się, że przeciętnie czynsz pochłania ponad połowę pensji. Na poniższym wykresie widać, że w najgorszej sytuacji są mieszkańcy Wrocławia, gdzie czynsz pochłania 68% pensji, a w najlepszej sytuacji są mieszkańcy Katowic, gdzie średnia cena najmu stanowi zaledwie 37% miesięcznej pensji netto.
Wykres 6. Relacja średniej ceny najmu mieszkania jednopokojowego w październiku do średniej pensji netto w I półroczu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl oraz GUS
Powyższy wskaźnik, tak jak wiele wskaźników, opiera się na średnich. Jest to konieczne, żeby móc zauważyć pewne tendencje oraz przydatne dla porównań, jednak należy pamiętać, że uśrednia bardzo złożoną strukturę.
Warszawa
Poniższy wykres pokazuje sześć segmentów cenowych dla mieszkań jedno, dwu i trzypokojowych. Ceny najmu mieszkań jednopokojowych zaczynają się od 600 zł na Pradze Północ. Jedno z najdroższych mieszkań jednopokojowych oferowanych jest do wynajęcia za 8 tys. przy al. Jana Pawła II. Najtańsze mieszkania dwupokojowe oferowane są w cenie 750 zł na Pradze Południe. Za 800 zł można wynająć małe 30 - 40 metrowe dwupokojowe mieszkanie na Woli lub Pradze Północ. Mieszkania do 1500 zł stanowią 19% oferty. Blisko połowa (49%) mieszkań dwupokojowych oferowana jest w przedziale 1500 - 2500 zł. Przykładami jednych z najdroższych ofert mieszkań dwupokojowych są mieszkania przy ulicach Tamka, Marszałkowskiej, Żelaznej za 16 000 zł. Oferty takie (powyżej 5,5 tys. zł) stanowią jednak zaledwie 2%.
Wykres 7. Struktura ofert najmu mieszkań 1, 2 i 3 pokojowych według cen w Warszawie w październiku 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Średnia cena najmu za metr kwadratowy wynosi w Warszawie 43 zł. Najwyższa jest w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum miasta.
Mapa 4. Średnie ceny ofert najmu mieszkań w dzielnicach Warszawy w zł/m2 - październik 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
