Do tej pory nie często się zdarzało, że na blisko trzy miesiące przed końcem roku mamy całkowitą jasność w kwestii podatków w mieszkaniówce. Tym razem rząd i parlament musiały działać szybciej niż zwykle z powodu przedterminowych wyborów. Prezydent podpisał już uchwaloną niemal w ostatniej chwili nowelizację ustawy o VAT oraz o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.
Ta pierwsza zawiera tzw. definicję budownictwa społecznego, która zapobiegnie w 2008 r. podwyżce VAT na nowe mieszkania i domy z 7 do 22 proc., a druga - umożliwi odzyskanie części VAT za większość materiałów budowlanych na samodzielną budowę lub remont.
Do tej pory nie często się zdarzało, że na blisko trzy miesiące przed końcem roku mamy całkowitą jasność w kwestii podatków w mieszkaniówce. Tym razem rząd i parlament musiały działać szybciej niż zwykle z powodu przedterminowych wyborów. Prezydent podpisał już uchwaloną niemal w ostatniej chwili nowelizację ustawy o VAT oraz o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.
Ta pierwsza zawiera tzw. definicję budownictwa społecznego, która zapobiegnie w 2008 r. podwyżce VAT na nowe mieszkania i domy z 7 do 22 proc., a druga umożliwi odzyskanie części VAT za większość materiałów budowlanych na samodzielną budowę lub remont.
Ale uwaga! Będą ograniczenia. Definicja budownictwa społecznego obejmie 7-proc. stawką VAT nowe mieszkania do 150 m kw. powierzchni użytkowej oraz domy jednorodzinne - do 300 m kw. Za każdy dodatkowy metr stawka tego podatku wyniesie 22 proc.
Jeśli kupowane przez ciebie od dewelopera lub spółdzielni mieszkanie albo dom ma mniejszy metraż, możesz spać spokojnie. Dodatkowy wydatek ci nie grozi. Są jednak i tacy, choć nieliczni, którzy finansują domy i mieszkania o powierzchni użytkowej przekraczającej dopuszczalny limit. Ile te osoby mogą stracić?
Załóżmy, że rodzina K. podpisała przedwstępną umowę z deweloperem na zakup 153-metrowego apartamentu w cenie brutto 7,5 tys. zł za m kw. (w tym 7-proc. VAT). Deweloperzy w umowach zastrzegają sobie, że ta cena może się zmienić w przypadku zmiany stawki VAT w trakcie realizacji inwestycji. Ponieważ ta ma się zakończyć w 2008 r., rodzinie K. grozi zapłacenie 22-proc. VAT od równowartości 3 m kw. (od nadwyżki ponad 150 m kw.). Cena apartamentu wzrośnie więc o ponad 3,1 tys. zł.
Czy K. mogą uratować te pieniądze? Jedyne, co mogą zrobić, to jeszcze w tym roku, czyli przed zmianą stawki VAT, wpłacić na konto dewelopera pełne koszty budowy. Menedżer w zespole VAT firmy Ernst & Young Roman Namysłowski przyznaje, że wtedy firma powinna zastosować stawkę 7-proc.
Jednak Namysłowski zastrzega, że teoretycznie możliwe jest i inne rozwiązanie - zastosowanie stawki VAT obowiązującej w chwili wydania towaru, czyli przeniesienia własności aktem notarialnym. - Jednak przepisy wspólnotowe każą obliczać VAT według stawki obowiązującej w momencie powstania obowiązku podatkowego, czyli w naszej sytuacji - w momencie pobrania zaliczki - mówi ekspert. - To rozwiązanie jest logiczne. Trudno bowiem byłoby nawet wskazać podstawę do korygowania stawki VAT w sytuacji, kiedy usługodawca pobrał 100-proc. zaliczkę i udokumentował ją prawidłowo wystawioną fakturą.
Uwaga! Taką możliwość ucieczki od podatku mogą rozważyć osoby, które odbiorą klucze do mieszkań na początku przyszłego roku. Wtedy będą one praktycznie gotowe. Przedpłata w sytuacji, gdy jest dopiero dziura w ziemi, jest ryzykowna, a korzyść zbyt mała. Poza tym może się okazać, że bardziej opłaca się zainwestować pieniądze, zamiast przedwcześnie wpłacać je deweloperowi.
W innej sytuacji są ci, którzy budują domy za pomocą firm budowlanych. W tym przypadku wystawią one fakturę z 7-proc. stawką podatku, która obejmie usługę i kupione przez firmę materiały. Budując tzw. metodą zleceniową, najczęściej powierzamy różnym firmom poszczególnych etapów budowy. Sprawa się jednak komplikuje, jeśli dom ma mieć więcej niż 300 m kw. Wtedy inwestor będzie musiał poinformować każdego wykonawcę o powierzchni budowanego domu. Firma do każdej wystawianej faktury będzie musiała zastosować w określonej proporcji zarówno stawkę obniżoną, 7-proc., jak i podstawową, czyli 22-proc.
Namysłowski wyjaśnia: - Załóżmy, że inwestor buduje 350-metrowy dom. Firma zgodziła się wybudować stan surowy zamknięty za 400 tys. zł plus VAT. Do równowartości kosztów budowy 300 m kw., czyli w tym przypadku do kwoty ok. 343 tys., doliczy stawkę 7 proc., a do pozostałej - 22 proc.
W tym przypadku można więc stracić blisko 8,6 tys. zł. Jeśli więc budujesz tak duży dom systemem zleceniowym, a chcesz uniknąć większych wydatków, powinieneś jeszcze w tym roku ukończyć swoją inwestycję.
Uwaga! Tylko do końca tego roku 7-proc. stawką VAT jest objęta tzw. infrastruktura towarzysząca budowie domu, czyli np. chodnik, podjazd, przydomowa oczyszczalnia ścieków, przyłącza. Od przyszłego roku tego rodzaju wydatki będą objęte 22-proc. stawką VAT.
Remonty po staremu
Definicją budownictwa społecznego będą objęte także remonty, co oznacza, że w dalszym ciągu będzie można zlecić go firmie, a ta wystawi jedną fakturę z 7-proc. stawką. Taka faktura obejmowałaby zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały, które normalnie są opodatkowane 22-proc. VAT.
Ale jeśli wolisz remontować samodzielnie, będziesz mógł odzyskać część podatku VAT za materiały budowlane. Nie musisz ich kupować na zapas, bo ustawa o tzw. zwrocie VAT, która miała obowiązywać tylko do końca tego roku, została przedłużona na czas nieokreślony. Mało tego. Ustawa przewiduje odnawialny co pięć lat limit zwrotu VAT. A to oznacza, że z tego typu ulgi będzie można skorzystać wielokrotnie. Oczywiście, o ile to rozwiązanie będzie obowiązywało dłużej niż pięć lat.
Ze zwrotu VAT mogą korzystać także ci, którzy budują domy tzw. systemem gospodarczym, czyli nie korzystają z usług profesjonalnych firm.
Zbuduj dom taniej
Zarówno w przypadku budowy, jak i remontu fiskus zwraca różnicę między stawką 22 i 7 proc., ale tylko za te materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone 22-proc. stawką VAT. Wtedy ten podatek wzrósł m.in. na: okna, drzwi, tapety papierowe i okładziny ścienne, cegły, dachówki i materiały ceramiczne, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, konstrukcje stalowe, a także wyroby z betonu i gipsu (w tym pustaki), kotły centralnego ogrzewania, piece grzewcze, gazowe i uniwersalne, wodomierze i gazomierze.
Żeby nie było wątpliwości, które materiały są objęte zwrotem VAT, ministrowie ogłosili wykaz w załączniku do obwieszczenia. Jest on dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Finansów: (http://www.mf.gov.pl/index.php?const=1&dzial=106&wysw=4&sub=sub7).
Formularz wniosku o zwrot VAT wraz z instrukcją (jak go wypełnić) przygotowany przez urzędników Ministerstwa Finansów dostaniesz w urzędzie skarbowym. Jednak jeśli masz dostęp do internetu, prościej jest wydrukować formularz z podanej wcześniej strony resortu. Do wniosku musisz dołączyć plik dokumentów oraz kopie faktur VAT, które są dowodem poniesionych wydatków.
Uwaga! Roman Namysłowski radzi kupować materiały u sprawdzonych sprzedawców, którzy mają zarejestrowaną działalność i są podatnikami VAT. Zdarza się bowiem, że urzędy skarbowe odmawiają zwrotu części VAT, jeśli uznają, że faktury wystawiła nieuczciwa firma.
I koniecznie poproś sprzedawcę, aby na fakturze podał klasyfikację PKWiU kupowanych materiałów. Ta informacja znacznie ułatwi ci podjęcie decyzji, czy masz prawo wystąpić z wnioskiem o zwrot podatku.
Ustawa określa limity zwrotu VAT, np. w przypadku budowy domu to jest dziś ponad 22,8 tys. zł, a remontu niewymagającego pozwolenia na budowę - niespełna 9,8 tys. zł. Rekompensatę - choć pomniejszoną - dostają też ci, którzy skorzystali z ulgi budowlanej i remontowej.
Ale jest też inny sposób zaoszczędzenia na tym podatku, o którym napisaliśmy wcześniej - zlecenie wykonania budowy lub remontu firmie będącej płatnikiem VAT. Może ona wystawić jedną fakturę z 7-proc. stawką tego podatku, która obejmie zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały.
Uwaga! Oczywiście w tym wypadku o zwrocie VAT nie może być mowy. I pamiętaj, że 7-proc. stawką tego podatku mają być objęte domy do 300 m kw. (patrz punkt - jak nie stracić na VAT).
Kredyt z dopłatą
Budując dom na kredyt, możesz płacić mniej niż połowę odsetek przez osiem lat spłaty, a to dzięki ustawie o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Tekst jednolity tej ustawy znajdziesz m.in. na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego: (http://www.bgk.pl/druki/rns_ustawa.pdf).
Obecnie kredyt z budżetową dopłatą kosztuje tylko nieco ponad 3 proc. w skali roku. Problem w tym, że nie każdy może ją dostać, bo program jest adresowany wyłącznie do małżeństw oraz - to wyjątek - osób samotnie wychowujących co najmniej jedno dziecko. Oczywiście tych, które nie mają własnościowego mieszkania.
Dopłata obwarowana jest też innymi ustawowymi ograniczeniami, które mogą cię jej pozbawić. Nie chodzi bynajmniej o to, czy jesteś pracownikiem najemnym, przedsiębiorcą, czy rolnikiem. Najkrócej można to ująć tak: chcesz dopłatę, nie możesz mieć wielkich aspiracji mieszkaniowych.
Koszt budowy domu nie może przekroczyć określonego ustawowo pułapu. Jest to powiększony o 30 proc. podawanego przez GUS średniego kosztu budowy w województwie lub mieście wojewódzkim (http://www.bgk.pl/druki/rns_wskaznik8.xls.). Z tym nie powinno być jednak problemu - np. w Warszawie dom musiałby kosztować poniżej 6,5 tys. zł za m kw., a w innych miejscowościach w województwie mazowieckim - 3,5 tys. zł za m kw.
Wybudowanie takiego domu w przyzwoitym standardzie nawet pod Warszawą nie powinno pochłonąć aż tyle. Co prawda dochodzi jeszcze koszt zakupu działki, ale nie wlicza się go do kosztów budowy.
Powierzchnia użytkowa domu nie może przekroczyć 140 m kw. Przy czym dopłata do kredytu obejmie 70 m kw. Oznacza to, że nadwyżkę w metrażu będziesz musiał sfinansować sam, czyli zapłacisz po prostu pełne odsetki. Musisz więc zdecydować, czy opłaca ci się zrezygnować z paru metrów.
Nie dostaniesz dopłaty do kredytu, jeśli w dniu zawarcia umowy z bankiem będziesz miał inne własnościowe mieszkanie (choćby nawet była to mała kawalerka).
W tej sytuacji pozostaje wcześniejsza sprzedaż mieszkania z opcją, że wyprowadzisz się z niego np. za pół roku, albo zamieszkanie przez jakiś czas kątem u rodziców.
Jeśli spełniasz te warunki, jesteś w domu. Pamiętaj, że możliwa będzie wcześniejsza spłata kredytu bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji! Budżetowa dopłata obejmie jednak wyłącznie kredyty złotowe. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby po ośmiu latach, gdy budżet przestanie już dopłacać do odsetek, spłacić ten kredyt nowym, tańszym.
Uwaga! Kredytów z dopłatą udzielają obecnie PKO BP, Pekao SA, Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe zwane SKOK-ami, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości, Bank Pocztowy oraz Mazowiecki Bank Regionalny.
Jak oszczędzić na materiałach budowlanych...
1. Nie kupuj ich w wielkich miastach. Jeśli w takim mieszkasz, wybierz się do miejscowości oddalonych od aglomeracji o kilkadziesiąt do 100 km. Tam ceny są dużo niższe, łatwiej jest też o rabaty, jeśli kupujesz dużo.
2. Targuj się. Masz prawo targować się o upust. Zazwyczaj sprzedawca może dać rabat do 5 proc. wartości transakcji. Kierownik działu - do 10 proc. O wyższych rabatach decyduje właściciel bądź dyrektor sklepu. Przeważnie nie udziela się zniżek na towary przecenione bądź w promocji. Jeśli sklep nie chce ci udzielić rabatu, żądaj np. transportu za darmo!
3. Kupuj w jednym miejscu. Wtedy masz większe szanse na rabat i zmniejszasz koszty transportu.
4. Jeśli wiesz dokładnie, co chcesz kupić, znasz np. dokładny model wanny, która cię interesuje, szukaj w internecie. Wejdź np. na aukcje typu Allegro czy do wirtualnych sklepów z materiałami. W ten sposób jest o wiele taniej - bo, po pierwsze, w internecie sprzedają firmy z małych miast, a po drugie, takie firmy nie muszą utrzymywać kosztownych salonów.
5. Jeśli ekipa pracuje na swoich materiałach, płacisz niższy VAT - 7 proc., a nie 22. W niektórych przypadkach wręcz nie opłaca się brać samych materiałów bez robocizny. Tak jest np. z kupowaniem podłogi. Przykład: m kw. paneli kosztuje w sklepie 100 zł. Z VAT w wysokości 22 proc. ten sam m kw. to wydatek 122 zł. Jego ułożenie to kolejne 20 zł. W sumie 142 zł. Jeśli weźmiesz tę samą podłogę w wariancie - usługa plus robocizna - m kw. będzie kosztował 137 zł (100 zł podłoga plus 7 zł VAT plus 20 zł ułożenie).
