Europejskie przepisy wymuszają wprowadzanie zmian w naszych domach, które widać na pierwszy rzut oka. - Poprzednia skrzynka była mała. A ta niech pan patrzy - macha ręka pan Robert mieszkaniec warszawskiego Mokotowa. - No, gigant po prostu. Przejść nie można, bo się człowiek o nią zaczepia. Jak ktoś chce z większymi zakupami się przecisnąć, to ma trudności. Co komu stara przeszkadzała? Nie wiem - narzeka.
Ale nowe skrzynki będą musiały zagościć w naszych domach, i to już niedługo. Zgodnie z ustawodawstwem Unii Europejskiej do 24 sierpnia 2008 zarządcy budynków zobowiązani są do wymiany skrzynek pocztowych na euroskrzynki spełniające standardy unijne. Po co? Najkrócej mówiąc po to, aby dostęp do nich mieli także inni operatorzy poza Pocztą Polską.
Dziś sytuacja wygląda tak - za stare skrzynki odpowiada Poczta Polska. Niektórzy prywatni operatorzy mimo to wrzucają tam listy nadane za ich pośrednictwem. Listonosze Poczty Polskiej, jeśli zauważą taką korespondencję, wyjmują ją i... traktują jako nieopłaconą. Po zamianie skrzynek na wersję euro, problem zniknie, bo przesyłki będą mogli tam wrzucać wszyscy listonosze - zarówno z PP, jak i całkowicie prywatni.
Na razie mimo nadciągającego terminu wymiana idzie opornie. Spółdzielnie i wspólnoty wersją euro zastąpiły dopiero co piąta skrzynkę. Dla mieszkańców wiąże się to z jednorazowym wydatkiem rzędu ok. 35 zł. Co jeśli ktoś nie chce wymienić skrzynki? Zgodnie z prawem niezależni operatorzy będą mogli wytoczyć proces tym administratorom, którzy nie będą dysponowali euroskrzynkami po 24 sierpnia 2008 roku.
Charakterystyka energetyczna dla każdego domu
Euroskrzynki to nie koniec zmian. Europejskie normy wymuszają, by budynki miały swoją charakterystykę energetyczną. Bruksela liczy, że obowiązek posiadania świadectwa zmusi właścicieli do modernizowania domów i mieszkań, bo od klasy energetycznej będzie zależała ich wartość rynkowa.
Polscy parlamentarzyści właśnie zmieniają przepisy w prawie budowlanym, które mają wprowadzić w życie unijne dyrektywy. Dla każdego budynku, w tym mieszkalnego (z kilkoma wyjątkami np. zabytków), będzie musiała być sporządzona tzw. charakterystyka energetyczna. W ten sposób każdy kupujący lub wynajmujący mieszkanie będzie świadomy, ile energii potrzeba zużyć m.in. na ogrzewanie, oświetlenie, podgrzanie ciepłej wody, klimatyzację czy wentylację w domu. Unijna dyrektywa ma na celu zwrócenie uwagi na zbyt wysokie zużycie energii, a co za tym idzie - skłonienie do oszczędności. Pamiętajmy, że im mniej energii jest potrzebne np. do ogrzania domu, tym mniejsze później płacimy rachunki.
Certyfikat energetyczny ma być ważny przez dziesięć lat, a ich posiadanie będzie obowiązkowe od 2009 r. Będą mogły wydawać je osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej. Certyfikaty energetyczne będą mogły też wydawać te osoby, które zdadzą odpowiedni egzamin.
Jak zrobić, by dom był bardziej oszczędny i bezpieczny?
Według danych ostatniego spisu powszechnego typowe polskie mieszkanie to lokal w budynku z wielkiej płyty. Wielkopłytowców jest aż 4 mln na blisko 12 mln zamieszkanych lokali w kraju. Mieszkań nowych powstałych po 1998 roku jest ok. 1,5 mln. Niemal tyle samo - ponad 1,2 mln - to M blisko stuletnie. Większość jest w takim stanie, że nie nadaje się nawet do remontu.
Ponad 7,5 mln mieszkań wymaga znaczących napraw, a ponad 10 proc. kapitalnych remontów. Co trzeba wymienić? Prawie wszystko. Na liście wydatków jest ocieplenie ścian, wymiana instalacji w budynku, zamiana starych wind i często pokrycia dachowego.
Każde z tych przedsięwzięć mocno szarpie mieszkańców po kieszeni, czyszcząc fundusz remontowy do zera, a nierzadko wymagając od wspólnoty czy spółdzielni zaciągnięcia potężnego kredytu. Ale z drugiej strony taki wydatek w długim okresie może się opłacić. W starych budynkach zużywa się nawet ponad trzy razy więcej energii niż w nowoczesnych konstrukcjach. Ale można przynajmniej częściowo temu zaradzić, przeprowadzając tzw. termomodernizację. Po modernizacjach budynek będzie zużywał mniej energii, mieszkańcy nie będą już musieli w zimie maksymalnie odkręcać kaloryferów, a to znacznie ograniczy wysokość płaconych rachunków.
Termomodernizacja
Termomodernizacja polega na poprawieniu właściwości technicznych budynku tak, by w rezultacie zużywał on mniej energii. Specjaliści radzą, żeby termomodernizacja nie była zupełnie przypadkowa. Zanim wspólnota czy spółdzielnia zabierze się do ocieplania budynków, warto przeprowadzić tzw. audyt energetyczny, który pokaże, jakie przedsięwzięcia modernizacyjne przyniosą największe efekty w przypadku konkretnego budynku.
Generalnie, aby zmniejszyć zużycie energii w budynku, podstawą jest odpowiednie docieplenie ścian, wymiana okien na nowe, drzwi, wymiana nieefektywnych urządzeń grzewczych. Przy przeprowadzaniu termomodernizacji nie można zapomnieć też o dociepleniu dachu czy rur.
Zdaniem ekspertów do 15 proc. ciepła można zaoszczędzić dzięki modernizacji instalacji centralnego ogrzewania w budynku. Kolejne 20-30 proc. ciepła można zaoszczędzić dzięki dociepleniu budynku, wymianie okien oraz dociepleniu dachu.
Niestety, ocieplenie budynku kosztuje, i to całkiem sporo - w przypadku średniej wielkości bloku koszty docieplenia mogą być liczone w setki tysięcy złotych. Część pieniędzy często muszą wyłożyć bezpośrednio z własnej kieszeni mieszkańcy. Tak jest np. w przypadku okien. Zdarza się, że spółdzielnia (wspólnota) sama je wymienia. Kiedy indziej zwraca koszty ich wymiany, oczywiście w rozsądnych granicach. Ale często to sami mieszkańcy muszą zapłacić za nowe okna. A ich wymiana to spory wydatek - od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Tańsze są okna z PCV, droższe - okna drewniane oraz aluminiowe.
Windy
Według ostrożnych szacunków w kraju trzeba wymienić ok. 40 tys. wind. Większość z nich funkcjonuje ponad 20 lat. Są przestarzałe, brudne i, niestety, czasami groźne dla bezpieczeństwa pasażerów.
Wymiana - modernizacja windy kosztuje jednak sporo - 100-200 tys. zł. Jeśli blok ma dwa takie urządzenia, koszt trzeba rzecz jasna podwoić. To zaś oznacza, że mieszkańca przeciętnego bloku z wielkiej płyty czeka wydatek kilku tysięcy złotych.
Te pieniądze kuszą firmy zajmujące się produkcją i instalacją wind. Od dłuższego czasu lobbują, aby wprowadzić obowiązkową modernizację dźwigów. Proponują, aby najbardziej niebezpieczne dźwigi wymieniono do 2012 r. Część zarządców nieruchomości woli jednak, aby takie zmiany przeprowadzać w dłuższym okresie, np. 15 lat.
Niezależnie od tego, kto w tym sporze ma rację, konserwacja nowych wind jest o wiele droższa niż tych starego typu. O ile za starą wspólnota płaci ok. 200 zł od sztuki, to za nową już 750 zł. Do tego dochodzą dodatkowe opłaty, jeśli coś się w dźwigu zepsuje.
Remontować ze środków własnych?
Zasady, na jakich odbywają się remonty w spółdzielni, znajdują się w ich statutach i regulaminach. Można tam przeczytać, co należy do obowiązków spółdzielni, a co do spółdzielcy. Spółdzielnia również ustala w specjalnym planie, co i w jakich blokach będzie remontowała w najbliższym czasie. We wspólnocie jest podobnie - na zebraniach członkowie naradzają się, jakie prace należy zrobić w jakiej kolejności.
Zarówno spółdzielnie, jak i wspólnoty wszelkie wydatki remontowe opłacają z tzw. funduszu remontowego. Spółdzielnie muszą go mieć, wspólnoty nie, choć z reguły mają (o powstaniu funduszu decydują członkowie).
Fundusz opłaca się mieć, bo remont budynku, mimo że robi się go raz na kilka lat, jest z reguły bardzo kosztowny. Potrzeba nań minimum kilkadziesiąt tysięcy złotych. Łatwiej jest taką sumę uzbierać przez lata, niż wyłożyć jednorazowo, gdy trzeba np. naprawić dach, bo kapie ludziom na głowy, albo docieplić budynek. Fundusz dla kilkuletniego bloku o powierzchni 4 tys. m kw. powinien wynosić minimum 100 tys. zł. Taka kwota pozwala swobodnie pokryć koszty większości remontów.
Albo za kredyt termomodernizacyjny
Ale przeprowadzenie gruntownego remont nie musi oznaczać znaczącego wzrostu opłat na fundusz remontowy. Wspólnoty i spółdzielnie mogą starać się bowiem o przyznanie specjalnego preferencyjnego kredytu termomodernizacyjnego przeznaczonego na zmniejszenie zużycia energii w budynku.
Jak taki kredyt uzyskać?
Trzeba się zgłosić do jednego z banków komercyjnych współpracującego w udzielaniu kredytów termomodernizacyjnych z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Z kredytu termomodernizacyjnego mogą być pokryte m.in. koszty docieplenia, wymiany węzłów c.o., okien, zmiana konwencjonalnych źródeł energii na źródła niekonwencjonalne czy wykonanie przyłączy technicznych do scentralizowanego źródła ciepła. Skorzystać z niego mogą samorządy, spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe.
Takie kredyty są udzielane przez banki komercyjne przy współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, w którym istnieje specjalny Fundusz Termomodernizacyjny. Dzięki funduszowi można uzyskać pomoc w formie premii termomodernizacyjnej, która stanowi źródło spłaty 25 proc. zaciągniętego kredytu.
Najważniejszym warunkiem otrzymania premii termomodernizacyjnej jest przedstawienie audytu energetycznego, czyli opracowania określającego zakres i parametry techniczne oraz ekonomiczne termomodernizacji. Audyt ma wskazać optymalne rozwiązanie pod względem kosztów remontu i oszczędności ciepła. W wyniku modernizacji musi nastąpić odpowiednie zmniejszenie rocznego zużycia energii do ogrzewania.
Bank komercyjny sam podejmuje decyzję o udzieleniu kredytu, oceniając zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy (czyli np. wspólnoty). Taki kredyt na remont nie może przekraczać 80 proc. wartości przedsięwzięcia, a okres spłaty kredytu nie może być dłuższy niż dziesięć lat. Dodatkowo spłata kredytu wraz z odsetkami powinna być pokryta z oszczędności w opłatach za energię.
UWAGA! Rząd przyjął projekt ustawy o wspieraniu remontów i termomodernizacji, który przewiduje wsparcie remontów starych budynków mieszkalnych wybudowanych przed 1961 r. Projekt zakłada, że skorzystać z pomocy mogłyby wspólnoty mieszkaniowe z większościowym udziałem osób fizycznych, spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego oraz osoby fizyczne. Dofinansowanie pokryłoby 25 proc. kwoty kredytu, nie mogłoby jednak przekroczyć 15 proc. wszystkich kosztów inwestycji.
Projekt ustawy zmienia też warunki przyznania premii termomodernizacyjnej - obniża wsparcie z 25 do 20 proc. kwoty kredytu. Jednocześnie rząd chce zrezygnować z wymogów dotyczących długości okresu kredytowania i wysokości udziału własnego. Premii termomodernizacyjnej nie można by wykorzystywać przy współfinansowaniu z funduszy unijnych.
Problem w tym, że rządowego projektu mogą nie zdążyć przyjąć parlamentarzyści przed październikowymi wyborami.
...a może kredyt komercyjny?
Niestety, pula przeznaczona co roku na kredyty termomodernizacyjne jest ograniczona i zazwyczaj kończy się jeszcze w pierwszej połowie roku. Jeśli jednak nie załapiesz się na tego rodzaju finansowanie, spółdzielnia czy wspólnota może się postarać o kredyt komercyjny. Swoją ofertę przeznaczoną specjalnie dla nich ma coraz więcej banków.
W Banku Inicjatyw Społeczno-Ekonomicznych większość kredytów komercyjnych (niewspomaganych przez BGK) jest przeznaczana na wymianę wind. W drugiej kolejności bank udziela kredytów tym wspólnotom, które nie dały rady dostać preferencyjnego kredytu termomodernizacyjnego, a nie chcą czekać do następnego roku na swoją kolejkę.
Jakie bank daje warunki? Oferuje kredytowanie na maksymalnie 12 lat o wartości 80-90 proc. przedsięwzięcia, oprocentowanie jest w wysokości stawki WIBOR jedno- lub trzymiesięcznej plus ok. 3 pkt proc. Jako zabezpieczenie kredytu bank będzie chciał pełnomocnictwa do rachunku remontowego wspólnoty.
Komercyjne kredyty dla wspólnot mają też inne banki. W Kredyt Banku na dofinansowanie inwestycji w wymianę instalacji gazowej, elektrycznej, wodnej lub inny remont można otrzymać kredyt inwestycyjny Wspólnota Mieszkaniowa. Maksymalny okres kredytowania to osiem lat, a kwota to 500 tys. zł. Wymagany jest minimalny udział własny w wysokości 20 proc. wartości inwestycji.
PKO BP oferuje dla wspólnot i małych spółdzielni kredyt Nasz Remont. W jego ramach można dostać od 5 do 100 tys. zł maksymalnie na pięć lat, z których można pokryć 100 proc. kosztów remontu. Oprocentowanie takiego kredytu jest w wysokości stawki sześciomiesięcznego WIBOR plus 2,5-proc. marża banku. Do tego trzeba zapłacić 2 proc. prowizję za przyznanie kredytu.
