Ceny stop - mieszkania w miastach przestały drożeć

Skończył się owczy pęd na rynku, aby kupować mieszkania za każdą cenę. Lokale w największych miastach przestały drożeć, a możliwe, że potanieją
- Chyba możemy śmiało ogłosić koniec stabilizacji cen mieszkań w Warszawie i wejście w fazę korekty - twierdzi warszawski pośrednik Tomasz Lebiedź. Jako przykład podaje historię sprzedaży 27-metrowej kawalerki w wielkim PRL-owskim bloku na osiedlu "Za Żelazną Bramą" - niemal w sercu stolicy.

W maju sprzedający mieszkanie chciał za nie 300 tys. zł, czyli przeszło 11 tys. zł za m kw. Lebiedź opowiada, że zainteresowanie było nawet spore, ale nikt nie chciał zapłacić takiej ceny. Ktoś proponował 287 tys. zł, ale właściciel nie przyjął tej oferty. Teraz musi sobie pluć w brodę, bo mimo że zszedł z ceną do 235 tys. zł, czyli 8,7 tys. zł za metr, mieszkanie ciągle zalega z ofertach agencji. - To tylko jeden z wielu przykładów. A przecież tradycyjne we wrześniu następuje duże ożywienie rynku. Na razie go nie widzimy - mówi Lebiedź.

O wyraźnym spadku liczby zawieranych transakcji oraz wydłużającym się czasie sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym informują też w swoim najnowszym raporcie firmy Oferty.net i Open Finance. Jednak na razie nie widać, aby oczekiwania finansowe sprzedających zmalały. Autorzy tego raportu, podobnie jak firma doradcza Reas, która korzystała z danych serwisu GazetaDom.pl, mówią o stabilizacji tzw. ofertowych cen mieszkań. Choć równocześnie przyznają, że ceny transakcyjne są średnio o 5-8 proc. niższe.

I po boomie?

"Przed nami jesień, czyli tradycyjnie okres wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Jednak wszystko wskazuje na to, że zapoczątkowany dwa lata temu boom mieszkaniowy wywołany przede wszystkim wyjątkowo korzystnymi ofertami kredytowymi mamy już za sobą" - przyznają analitycy z Oferty.net i Open Finance. Jedną z przyczyn schłodzenia rynku jest wzrost oprocentowania kredytów, i to zarówno złotowych, jak i we frankach szwajcarskich. W tej sytuacji część osób, która myśli o zakupie M w stolicy, będzie rozglądało się za o połowę tańszym lokum w którejś z podwarszawskich miejscowości.

Widmo przeceny mieszkań i spadku zysków zaczęło zaglądać także w oczy deweloperom. Szefowie firm doradczych: Reas Kazimierz Kirejczyk i redNet Property Group Robert Chojnacki są zgodni, że tempo sprzedaży mieszkań wyraźnie siadło. Coraz rzadziej kupują je inwestorzy, zarówno zagraniczni, jak i krajowi. Dlaczego? - W największych aglomeracjach potencjał wzrostu cen został już wyczerpany. Możliwe są nawet lokalne spadki - oświadczył Chojnacki na spotkaniu z bankowcami zorganizowanym przez BRE Bank i Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych (CASE). Według Chojnackiego najbardziej prawdopodobna jest przecena drogich mieszkań w budynkach "udających apartamentowce" (gęsta i wysoka zabudowa, brak terenów zielonych).

- Problemy mogą mieć też i ci deweloperzy, którzy zapłacili kosmiczne pieniądze za grunty, licząc na dalszy szybki wzrost cen mieszkań. Ale oni zwykle mówią po hiszpańsku. Bankructwo im raczej nie grozi - wtórował mu Kirejczyk. - O ile jednak nie nastąpi poważne zahamowanie wzrostu gospodarczego, wzrost bezrobocia, skokowy wzrost inflacji i inne niekorzystne zjawiska w gospodarce, to głębokie i powszechne spadki cen, przekraczające 20 proc. wydają się mało prawdopodobne - uważa Kirejczyk.

Stagnacja i co dalej

Według niego bardziej prawdopodobny jest scenariusz, jaki miał miejsce w okresie poakcesyjnym w Hiszpanii. Tam po pięcioletnim okresie wzrostu cen po wejściu do UE,w trakcie którego ceny się podwoiły, nastąpiła niewielka, kilkuprocentowa korekta, siedmioletni okres stagnacji i znowu ostry wzrost. - U nas tempo zmian wydaje się zdecydowanie szybsze, bo podwojenie cen nastąpiło w trzy lata. Może się zatem okazać, że okres stagnacji cen będzie jeszcze krótszy - uważa Kirejczyk.

Przyznaje, że zasadnicze znaczenie może mieć strategia przyjęta przez dużych inwestorów spekulacyjnych, zwłaszcza zagranicznych. Ewentualne załamanie na rynku brytyjskim i irlandzkim mogłoby spowodować paniczną wyprzedaż mieszkań na rynku polskim, a w konsekwencji - spadek cen. Z kolei krajowych inwestorów do "wyprzedaży" części mieszkań mogłaby zmusić stagnacja na rynku czynszów w połączeniu z rosnącymi kosztami obsługi kredytów.

Kirejczyk podkreśla, że inna sytuacja może mieć miejsce w miastach tzw. III ligi, czyli o wielkości od stu do pięciuset tysięcy mieszkańców. - W części miast z tej grupy, np. w Olsztynie, Lublinie, Białymstoku i Bydgoszczy, obserwujemy w tej chwili wyraźne ożywienie. Podobne procesy zachodzą w Katowicach. Tam można spodziewać się w 2007 r. dwucyfrowych wzrostów cen nowych mieszkań - mówi ten analityk.