Ceny mieszkań sięgnęły sufitu

W 2008 r. nie wzrosną z powodów podatkowych ceny większości nowych mieszkań i domów. A czy jest szansa, że spadną?

Uwaga! Banki chcą przykręcić kredytową śrubę

Zobacz także: Kredyt do grobowej deski

Ceny mieszkań: Wciąż się wahają



Zacznijmy od bardzo dobrej wiadomości dla tych, którzy są w trakcie inwestycji mieszkaniowej. Sejm zdążył uchwalić nowelizację ustawy o VAT, która zapobiegnie podwyżce stawki tego podatku z 7 do 22 proc. na mieszkania i domy od 2008 r.

Co prawda niższy VAT będzie obowiązywał tylko w budownictwie mieszkaniowym realizowanym w ramach polityki społecznej, ale spokojnie, Sejm przeforsował rozwiązania dla inwestorów dużo korzystniejsze od tych, które proponował rząd. W efekcie tzw. definicja budownictwa społecznego, która umożliwia stosowanie 7-proc. stawki, obejmie mieszkania do 150 m kw. powierzchni użytkowej i domy do 300 m kw. (rząd proponował odpowiednio 120 i 220 m kw.). Można śmiało powiedzieć, że preferencja podatkowa obejmie niemal wszystkie budowane dziś w naszym kraju mieszkania i domy. Gdyby jednak twoje lokum było większe, to 22-proc. VAT zapłacisz tylko za każdy metr nadwyżki.

W 2008 r. wysyp mieszkań

- Wejście ustawy w życie nie oznacza, że automatycznie spadną ceny mieszkań. Ale z pewnością nie wzrosną. A gdyby definicji budownictwa społecznego nie było, groziłby nam skokowy wzrost cen - komentuje Emil Szweda z Open Finance. Wspomina, że widmo podwyżki VAT w mieszkaniówce od 2008 r. było jedną z najczęściej wymienianych przez deweloperów i pośredników zachęt do zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych. Zarobek miał zapewnić inwestorom nie tylko wzrost cen wywołany gorączką zakupów w okresie poprzedzającym podwyżkę VAT, ale też sama podwyżka, bo mieszkania automatycznie podrożałyby o kilkanaście procent. Teraz, gdy już wiadomo, że stawka VAT dla większości mieszkań się nie zmieni, inwestorzy, którzy je kupili w celach spekulacyjnych, nie muszą dłużej czekać na realizację zysków. Według Szwedy można się więc spodziewać w przyszłym roku wysypu mieszkań.

Nałożyłby się nań duży wzrost podaży nowo budowanych mieszkań. Jak podaje GUS, w ciągu sześciu miesięcy deweloperzy dostali pozwolenia na budowę przeszło 52 tys. mieszkań, co jest wynikiem o ponad 71 proc. lepszym od ubiegłorocznego. Według Open Finance zwiększenie podaży nowych mieszkań może przełożyć się na spadek średnich cen. Zdaniem analityków nie musi to jednak oznaczać spadku cen mieszkań już istniejących, bo tańsze będą głównie nowe mieszkania na obrzeżach miast.

Uwaga! Firma doradcza Money Expert radzi inwestorom szukającym krociowych zysków kupowanie mieszkań w państwach byłego bloku radzieckiego i byłej Jugosławii. Zdaniem tej firmy na szczególną uwagę zasługują Bułgaria, Rumunia i Chorwacja. Inną strategię proponuje firma redNet Property Group, która uważa, że na inwestycje w tych dwóch pierwszych krajach jest już za późno. RedNet poleca obecnie... Malezję. Jak twierdzą analitycy, ceny mieszkań w tym kraju, które wynoszą równowartość ok. 2,3 tys. zł za m kw., najprawdopodobniej będą szybko rosły. Można też zarobić na wynajmie tych lokali.

Nowe sprzedają się wolniej

Tymczasem coraz częściej słychać głosy, że w większości dużych polskich miast ceny osiągnęły sufit. Firmy deweloperskie i spółdzielnie doszły do momentu, gdy ludzie nie są już w stanie więcej płacić za mieszkania. "Widać wyraźnie, że tempo sprzedaży spadło. Również ceny nie rosną" - podaje w swoim ostatnim raporcie firma redNet Consulting (właściciel serwisu Tabelaofert.pl).

W Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu barierą nie do pokonania dla kupujących było 8 tys. zł. Jak twierdzą analitycy z redNet Consulting, górny próg wytrzymałości portfela mieszkańców wspomnianych aglomeracji to 7-7,5 tys. za m kw. Podobnie jest w Poznaniu, gdzie mimo chęci deweloperów rynek nie był w stanie przetrawić ceny 7,5 tys. za m kw. Z kolei w Łodzi górny próg to 6,5 tys. zł. Barierę 8,5 tys. przebiła za to Warszawa. Tu zdaniem analityków ceny jednak zatrzymają się na 9 tys. zł.

Uwaga! Ceny ustabilizowały się na razie w największych aglomeracjach, gdzie do tej pory rosły najszybciej. Fala podwyżek może się więc teraz przetoczyć przez miasta, które do tej pory od cenowego zamętu trzymały się raczej daleko. Wśród nich eksperci wymieniają Katowice, Szczecin, Łódź, Olsztyn czy Świnoujście. Większość specjalistów twierdzi również, że ceny poszybują w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych nad morzem czy w górach.

Sprzedający nadal chcą dużo

W dużych aglomeracjach ceny mieszkań na rynku wtórnym nadal rosną, ale tylko ofertowe, czyli te, których żądają sprzedający - wynika z raportu firmy doradczej Reas na podstawie ogłoszeń umieszczonych w serwisie GazetaDom.pl. Zdaniem pośredników w obrocie nieruchomościami tzw. transakcyjne ceny mieszkań zaczynają powoli spadać. Widać to zwłaszcza w przypadku Warszawy i Łodzi, gdzie zapał kupujących wyraźnie osłabł. Jeszcze kilka miesięcy temu mieszkania - zwłaszcza kawalerki - znikały z rynku nawet po kilku dniach. Teraz ze względu na wyśrubowane ceny sprzedający mają pewne problemy z upłynnieniem swoich nieruchomości.

Paradoksalnie ceny, jakich żądają, nadal rosną. Skąd ta rozbieżność? Jak twierdzą analitycy Reas, cena ofertowa jest "przeciętnym poglądem na temat oczekiwanego przeciętnego poglądu".

Zgodnie z tą teorią mieszkańcy stolicy uznali w lipcu, że ich mieszkania sprzedadzą się średnio za 9333 zł za m kw., czyli mniej więcej za tyle samo, za ile w czerwcu. Większymi optymistami są poznaniacy - średnia żądana przez nich cena to 6081 zł za m kw. (wzrost o 4 proc.), oraz katowiczanie - 4083 zł za m kw., wzrost o 3 proc. We Wrocławiu, w Krakowie i Trójmieście sprzedający uznali, że w lipcu mogą podnieść ceny średnio o 2 proc.

Podobne wnioski płyną z analiz serwisu Oferty.net. Zdaniem ekspertów tej firmy ceny praktycznie zatrzymały się we Wrocławiu, w Krakowie i Warszawie.

Uwaga! Cena transakcyjna jest już średnio o 8 proc. niższa od tej, jaka była podana przy wystawieniu oferty. Ta różnica systematycznie się powiększa. To zaś oznacza, że apetyt sprzedających nadal rośnie, ale kupujący są gotowi płacić za mieszkania coraz mniej.

Co stanieje, co zdrożeje

Do niedawna boom na rynku nieruchomości nakręcały osoby urodzone w latach 1975-84. Dzisiejsi 25-, 30-latkowie kupowali głównie kawalerki, ewentualnie mieszkania dwupokojowe. Obecnie wstępują oni w związki małżeńskie, rodzą się im dzieci, więc potrzebują większych lokali.

To oznacza, że w najbliższym czasie można się spodziewać wzrostu zainteresowania mieszkaniami trzypokojowymi i większymi. W efekcie mogą wzrosnąć ich ceny.

Część osób, by sfinansować zakup większego mieszkania, prawdopodobnie sprzeda swoje dotychczasowe nieruchomości (ewentualnie będzie chciała je wynająć). Na rynku powinno więc pojawić się więcej małych lokali. A większa podaż mogłaby spowodować spadek cen.

Eksperci zastanawiają się, jaki wpływ na ceny może mieć pojawienie się na rynku mieszkań spółdzielczych, które od sierpnia prawie milion lokatorów może wykupić od spółdzielni za kilkaset złotych. Część ekspertów ocenia, że na rynku będzie niebawem nawet 15 proc. wykupionych mieszkań. Inni zaś twierdzą, że będą one trafiały na rynek stopniowo. - Mówimy tutaj o osobach, które nie mają wolnej gotówki. Inaczej swoje mieszkania wykupiłyby wcześniej. Trudniej może być im zamienić mieszkanie na większe lub lepsze - mówił niedawno "Gazecie" prezes Reas Kazimierz Kirejczyk.

Eksperci są jednak zgodni, że gdyby sprawdziła się pierwsza prognoza, ewentualny spadek cen dotyczyłby najtańszych mieszkań, głównie w blokach z wielkiej płyty.

Mieszkania w odstawkę?

Firma doradcza AZ Finanse podaje w swoim najnowszym raporcie, że choć popyt na rynku mieszkaniowym powoli, ale wyraźnie wygasa, to równocześnie szybko rośnie popyt na działki budowlane. "W 2006 r. zaledwie 5 proc. klientów korzystało z kredytów w celach zakupu działki budowlanej, ale w pierwszej połowie 2007 r. sytuacja szybko się zmieniła. Już co dziesiąty kredyt udzielany za pośrednictwem firmy AZ Finanse przeznaczony jest na zakup działki. Jeżeli dynamika się utrzyma, to do końca roku nawet 20 proc. klientów może decydować się na zakup ziemi" - czytamy w raporcie AZ Finanse. Według analityków tej firmy oznacza to szybki wzrost cen działek budowlanych, szczególnie w okolicach dużych miast.

- Ceny mieszkań osiągnęły już zbyt wysoki poziom dla większości klientów. Szybko okazało się, że ceny domów i działek rosną nieproporcjonalnie wolniej. Dom z działką można wciąż kupić w cenie trzypokojowego mieszkania w dużym mieście - tłumaczy Mariusz Kacała, prezes firmy AZ Finanse.

Emil Szweda z Open Finance dodaje, że najtańszym sposobem na zbudowanie domu jest ominięcie oferty deweloperów. - Decyzja o budowie domu własnymi siłami to gwarancja uzyskania najlepszej ceny. Sami stając się deweloperem, nie pracujemy już na marże deweloperskie - mówi Szweda. - A te sięgają 30-50 proc. Oznacza to, że "dom z deweloperem" może kosztować nawet 200-300 tys. zł więcej niż budowany samodzielnie.

Szweda przyjrzał się ofercie deweloperów na niedawnych targach mieszkaniowych w Warszawie. Za dom w miejscowościach podwarszawskich trzeba obecnie zapłacić od 800 tys. do 1,2 mln zł. Dopiero 30-40 km od centrum ceny spadają do poziomu 500-600 tys. zł. Cena za metr poniżej 4 tys. zł to rzadkość. Według tego analityka przy samodzielnej budowie domu zakup materiałów i opłacenie ekip budowlanych powinny zamknąć się w kwocie od 800 do 1,2 tys. zł za metr użytkowy domu w stanie surowym i kolejny 1 tys. zł za doprowadzenie domu do stanu deweloperskiego (instalacje, tynki, wylewki, docieplenia, piec, okna). - Dom o powierzchni od 100 do 180 m kw. można więc wybudować metodą gospodarczą przy pomocy firmy budowlanej za 250-450 tys. zł. Do tego należy doliczyć koszt zakupu 1000-metrowej działki, który w pobliżu Warszawy może sięgać od 200 do nawet 500 tys. zł - mówi Szweda.

Zbuduj dom jeszcze taniej

Ci, którzy samodzielnie budują domy, nie muszą się spieszyć, bo równocześnie z przyjęciem definicji budownictwa społecznego Sejm przedłużył na czas nieokreślony mającą wygasnąć w 2008 r. ustawę, która umożliwia odzyskanie części VAT za materiały budowlane.

Przypomnijmy, że fiskus zwraca różnicę między stawką 22 i 7 proc., ale tylko za te materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone 22-proc. stawką VAT. Wtedy ten podatek wzrósł m.in. na: okna, drzwi, tapety papierowe i okładziny ścienne, cegły, dachówki i materiały ceramiczne, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, konstrukcje stalowe, a także wyroby z betonu i gipsu (w tym pustaki), kotły centralnego ogrzewania, piece grzewcze, gazowe i uniwersalne, wodomierze i gazomierze.

Decyzja Sejmu oznacza także, że najpewniej nie będzie gorączki na rynku materiałów budowlanych, bo inwestorzy nie muszą ich kupować na zapas, aby uciec przed wyższym podatkiem VAT.

Ponadto właśnie budującym domy jednorodzinne tzw. systemem gospodarczym jest najłatwiej sięgnąć po kredyt z budżetową dopłatą (m.in. w PKO BP i Pekao SA). Sęk w tym, że taka dopłata - mniej więcej połowa odsetek przez osiem lat spłaty - obwarowana jest ustawowymi ograniczeniami. Np. koszt budowy domu nie może przekroczyć średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. Od niedawna ten wskaźnik jest powiększany o 30 proc., więc np. dla Warszawy przekracza on 6,3 tys. zł za m kw.

Tabelka I

Jak zmieniała się w tym roku średnia cena oferowanych używanych mieszkań (w zł za m kw.)*

styczeń luty marzec kwiecień maj czerwiec lipiec

Warszawa8004809184468705882988099068
Kraków7656762278838175815380058066
Wrocław6491654269757101695470157077
Gdańsk5263574160736760636365986494
Poznań4940512158756353646865526546
Katowice3172330534143967387941884159


* Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera

Tabelka II

Jak zmieniała się w tym roku średnia cena oferowanych nowych mieszkań (w zł za m kw.)*

styczeń luty marzec kwiecień maj czerwiec lipiec

Warszawa7843792479328031809081338621
Kraków7195718973337413799379907862
Wrocław7206753175117774772072857128
Trójmiasto5992639269547362781277427698
Poznań4796504755626193665472557204
Łódź4734481850045214602661396286
Katowicebdbdbd4500480048925077


Źródło: redNet Consulting

Tabelka III

Rozkład cen używanych mieszkań (w proc.)*

do 4 tys. zł/m kw. 4-6 tys. 6-8 tys. 8-10 tys. ponad 10 tys.

Warszawa-2264230
Kraków-9423115
Trójmiasto-33391510
Wrocław-2058183
Poznań9463671
Katowice57385--


Źródło: Reas, GazetaDom.pl

Mieszkania potanieją, bo...

1. Drożeją kredyty mieszkaniowe, a banki zaostrzają warunki ich udzielania.

2. Zbyt szybko wzrosły ceny mieszkań, co doprowadziło do tego, że stały się zbyt drogie w stosunku do zarobków.

3. Presja płacowa spowodowana brakiem rąk do pracy może być przyczyną wzrostu inflacji, a w efekcie - stóp procentowych.

4. Spadają ceny materiałów budowlanych, więc coraz więcej osób będzie wolało wybudować dom, niż kupić mieszkanie.

5. Deweloperzy obniżą swoje bardzo wysokie marże.

6. Jeśli gospodarka zwolni, zaczną się spadki na giełdzie. Wtedy część inwestorów giełdowych wycofa swoje pieniądze z funduszy inwestujących w nieruchomości. Fundusze zaczną je sprzedawać, czyli - podaż w górę, ceny w dół.

Mieszkania podrożeją, bo...

1. Rosną zarobki.

2. Ci, którzy wyjechali do pracy na Zachód, zainwestują zarobione tam pieniądze w mieszkania.

3. Ceny mieszkań są u nas wciąż niższe niż w UE (fala podwyżek może się przetoczyć przez miasta, które do tej pory od cenowego zamętu trzymały się raczej daleko).

4. Mieszkań jest za mało w stosunku do potrzeb. W dodatku niski jest standard dużej części mieszkań, więc będzie rósł popyt na nowe.

5. Koszty budowy domów będą rosły m.in. wskutek drożejącej robocizny oraz wzrostu cen działek budowlanych.

6. Na razie gospodarka ma się dobrze. Ponadto ludzie wycofują pieniądze z giełdy, często reinwestując je w nieruchomości, czyli - popyt w górę, ceny w górę.



Źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości