Mieszkanie w Warszawie

Ceny mieszkań rosną i rosną. Warszawa bije pod tym względem rekordy. Średnie ceny windują do góry drogie mieszkania budowane w atrakcyjnych dzielnicach jak Mokotów, Wilanów czy Ochota. Na obrzeżach miasta ceny na szczęście zachowują się dużo spokojniej.
Analitycy rynku nieruchomości zgodnie twierdzą, że fundamentalną przyczyną szybkiego wzrostu cen mieszkań jest utrzymujący się wysoki popyt na lokale przy ograniczonej liczbie nowych inwestycji mieszkaniowych. - Deweloperzy robią, co mogą, żeby budować więcej. Problemem są jednak przedłużające się procedury - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas Konsulting. Znalezienie odpowiednich gruntów, oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy oraz uzyskanie pozwolenia na budowę mogą trwać nawet kilka lat.

Według analiz przeprowadzonych przez serwis tabelaofert.pl średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie wyniosła w marcu 5415 zł. To wzrost aż o 8,5 proc. w porównaniu z lutym! Gwałtowny wzrost cen w stolicy wynika zarówno z ogólnej tendencji wzrostowej cen na rynku, ale także z tego, że w marcu deweloperzy sprzedali w stolicy ponad tysiąc mieszkań - w większości przypadków tych tańszych. W związku z tym na rynku pozostało więcej droższych ofert, które zawyżają średnie ceny nowych mieszkań.

Duży popyt, mała podaż i co jeszcze?

Prawdziwy boom mieszkaniowy rozpoczął się w 2004 roku, kiedy Polska weszła do Unii Europejskiej. Wtedy to gwałtownie zwiększył się popyt inwestycyjny na mieszkania, który obecnie wynosi nawet 20 proc. całego popytu na nowe lokale. Mieszkania w najatrakcyjniejszych polskich miastach kupują nie tylko Polacy, ale także Niemcy, Irlandczycy, Brytyjczycy czy Hiszpanie.

- Polacy chętniej kupują mieszkania, bo w ciągu kilku ostatnich lat kredyty mieszkaniowe stały się szeroko dostępne i dzięki kredytom we franku szwajcarskim - stosunkowo tanie - mówi Kazimierz Kirejczyk.

Niestety duże zainteresowanie mieszkaniami winduje ich ceny do góry. Deweloperzy po prostu nie widzą powodu do obniżania cen, skoro nawet drogie lokale łatwo znajdują nabywców.

Według Macieja Dymkowskiego z serwisu tabelaofert.pl ceny dodatkowo do góry windują trzy czynniki. Po pierwsze od 1 lipca wejdą pewne restrykcje dotyczące udzielania przez banki kredytów walutowych. Stracić na tym mogą zwłaszcza osoby mające niską zdolność kredytową. Od lipca może się okazać, że w ogóle stracą możliwość wzięcia tańszego kredytu np. we frankach szwajcarskich. W związku z tym część osób może chcieć już teraz kupić mieszkanie.

Po drugie od 1 stycznia przyszłego roku planowane jest wejście 19-proc. podatku od dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Obecnie obowiązuje 10-proc. podatek od przychodów ze sprzedaży nieruchomości, ale w praktyce niewiele osób go płaci. Nie płacimy, gdy zbywamy mieszkanie po pięciu latach od zakupu lub jeśli zbywamy wcześniej, ale uzyskane z tego pieniądze przeznaczamy na inne mieszkanie.

Nowy 19-proc. podatek miałby objąć mieszkania kupione po wejściu w życie odpowiedniej ustawy, czyli prawdopodobnie od 1 stycznia 2007. Dlatego osoby, które chcą na mieszkaniach więcej zarobić, muszą je kupić przed tym terminem.

Po trzecie według Dymkowskiego nie ma jeszcze całkowitej pewności, że nie będzie większego podatku VAT od nieruchomości. Jeszcze kilka miesięcy temu była duża groźba, że od 2008 roku wzrośnie z 7 do 22 proc. VAT na wszystkie nowe mieszkania. Co prawda Ministerstwo Transportu i Budownictwa przygotowało projekt, który zakłada, że VAT wzrośnie (z nielicznymi wyjątkami) tylko w przypadku domów jednorodzinnych oraz luksusowych mieszkań powyżej 350 m kw. - Cały czas nie jest to jeszcze zapisane ustawowo - mówi Dymkowski. Według Dymkowskiego fakt ten może wprowadzać więc w dalszym ciągu pewną nerwowość na rynku.

Jaki portfel taka dzielnica

Ceny nowych mieszkań w stolicy są bardzo zróżnicowane. Zależą głównie od dzielnicy i standardu budynku. Zdarza się, że zmieniają się w trakcie realizacji inwestycji. Tak było w przypadku nowej inwestycji Dolcanu przy ul. Tyszkiewicza na Woli. Jesienią m kw. kosztował tam 4,9 tys. zł brutto za m kw., w styczniu natomiast podrożał do 5,6 tys. zł, mimo że prace na placu budowy prawie się nie posunęły do przodu. Dlatego decyzję o zakupie lokalu warto podjąć odpowiednio wcześnie.

W Warszawie największym wzięciem cieszą się nieustannie mieszkania dwupokojowe, najlepiej w cenie od 3,5 do 4,5 tys. zł za m kw. Ludzie właśnie takich mieszkań najczęściej szukają, co oznacza, że znikają one z rynku w mgnieniu oka.

Najdroższą warszawską dzielnicą jest Śródmieście. W marcu średnio m kw. nowego mieszkania kosztował tam prawie 8,6 tys. zł. Najdroższe mieszkania w centrum mogą jednak kosztować nawet kilkanaście tysięcy zł. Do takich należą m.in. inwestycja Bouygues Immobilier przy Dobrej 54 oraz Rezydencja na Wspólnej firmy Maripol-Yaapol, gdzie niektóre mieszkania kosztują od ok. 8 do aż 15 tys. zł za m kw.

W ostatnich miesiącach znacząco wzrosły ceny na Mokotowie, gdzie w marcu średnio m kw. nowego mieszkania kosztował aż 6,9 tys. zł. W połowie 2007 roku ma być gotowa inwestycja Belvedere Residence realizowana przez L.D. Sp. z o.o. Ceny apartamentów dochodzą tam nawet do 17,5 tys. zł za m kw.

Mocno rosną także ceny na Woli (ponad 6,5 tys. zł z m kw.), którą inwestorzy coraz częściej wybierają na lokalizację swoich inwestycji. Drogie są też cały czas mieszkania na Żoliborzu i Ochocie. Już prawie 5,3 tys. za m kw. trzeba płacić na Ursynowie.

Z drugiej strony są jeszcze w Warszawie dzielnice, w których ceny nie są wcale tak wygórowane. Wystarczy podać przykład Ursusa, Wawra, Białołęki, Wesołej czy Targówka, gdzie ceny kształtują się na znacznie niższym poziomie niż 4 tys. zł za m kw. Mankamentem mieszkania w tych dzielnicach jest jednak odległość od centrum i często niedostatecznie rozwinięta infrastruktura komunikacyjna. To pociąga za sobą uciążliwe dojazdy.

Dzielnicą, która od kilku lat cieszy się niezwykłą popularnością jest Bemowo. To właśnie tam obok Mokotowa i Ursynowa jest najwięcej nowych mieszkań do kupienia. Powstał tam m.in. duży kompleks mieszkalny w okolicach ul. Obrońców Tobruku. Ceny nieruchomości nie urosły jeszcze tak bardzo jak w niektórych innych dzielnicach. Jako ciekawostkę można przytoczyć, że jeszcze rok temu ceny na Ursynowie były prawie takie same jak na Bemowie i oscylowały wokół 3,9-4 tys. zł za m kw. Obecnie na Ursynowie średnie ceny nowych mieszkań przekroczyły 5 tys. zł za m kw., zaś na Bemowie wynoszą około 4,4 tys. zł za metr.

Według Macieja Dymkowskiego w przyszłości czarnym koniem mogą się okazać Bielany, w szczególności w okolicach ulic: Kasprowicza, Żeromskiego i Marymonckiej. - To bardzo atrakcyjna okolica, w dodatku w przyszłości będzie tu przebiegać linia metra - mówi Dymkowski. To właśnie te tereny mogą deweloperzy wybierać pod budowę nowych osiedli.

Z kolei Kazimierz Kirejczyk uważa, że niedoceniona przez deweloperów jest cały czas Praga Północ. - W najbliższych latach na pewno bardziej zainteresują się tą dzielnicą, zwłaszcza jak zapadną decyzje o budowie drugiej linii metra - mówi Kirejczyk.