Mieszkanie na wynajem dobrze rokuje

redakcja
10.03.2016 14:04
A A A

Fot. Domiporta.pl

4,84 proc. netto w skali roku wynosi obecnie przeciętna oczekiwana rentowność najmu liczona dla największych rynków nieruchomości, które badają Home Broker i Domiporta.pl. W zestawieniu miast o największym potencjale tym razem na czele znalazła się Łódź przed Gdańskiem i Warszawą.

Zakup mieszkania na wynajem nadal zyskuje na popularności wśród polskich inwestorów. Dobra nieruchomość będzie nie tylko przynosić zysk z czynszu, ale i może zyskać na wartości w czasie. HomeBroker i Domiporta.pl badają rentowność najmu na wybranych rynkach od wiosny 2010 r. Średnia wartość liczona dla siedmiu miast jeszcze nigdy nie była tak wysoka jak obecnie. Z najnowszych danych wynika, że kupując mieszkanie na wynajem można średnio liczyć na 4,84 proc. zysku netto w skali roku. Rok temu wskaźnik ten wynosił 4,39 proc., co oznacza wzrost zyskowności inwestycji o 10 procent. W ostatnich kwartałach nastąpił spory wzrost opłacalności rentowności najmu, jeszcze na przełomie 2013 i 2014 r. średnio wynosiła ona poniżej 4 proc., obecnie zbliża się do 5 proc. netto.

Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek najmu z serwisu Domiporta.pl pomniejszonych o 5 proc. Obliczenia uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte (założyliśmy, że w ciągu roku nieruchomość stoi pusta przez 1,5 miesiąca), a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen 
transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz 
ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały 
do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: 
Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, 
która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Przez długi czas największy potencjał zysków miał zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, ale najnowsze dane Home Brokera i Domiporta.pl wskazują, że więcej zarobić można w Łodzi. Wynika z nich, że kupując w tym mieście lokal za średnią cenę transakcyjną (3612 zł za mkw.) zarobimy po uwzględnieniu wszystkich kosztów 5,58 proc. w skali roku.

W przypadku Gdańska aktualna oczekiwana rentowność najmu netto to 5,39 proc. rocznie, co oznacza, że na zwrot z inwestycji w mieszkanie trzeba będzie czekać 18,5 roku. W przypadku Łodzi jest to niespełna 18 lat, a np. w Gdyni i Poznaniu okres ten przekracza aktualnie 25 lat.

Średnia rentowność dla wszystkich badanych miast to 4,84 proc. rocznie, co da zwrot z inwestycji po 20 latach i ośmiu miesiącach. Najwięcej uwagi inwestorów niezmiennie przyciąga Warszawa. Jest to zdecydowanie największy rynek nieruchomości w Polsce i choć nie zawsze oferuje najwyższe stopy zwrotu, to inwestorzy zwracają uwagę np. na wysoką płynność nieruchomości w stolicy oraz perspektywy wzrostu cen. Bo na przykład Łódź jest miastem o bardzo niekorzystnej strukturze demograficznej (miastem starzejącym się) - istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat kupione mieszkanie nie zyska na wartości lub trudno będzie je sprzedać. Z rentownością na poziomie 5,37 proc. netto Warszawa i tak plasuje się w czołówce polskich miast, a wielkością rynku wygrywa z resztą o kilka długości.

 

Czy to się opłaca?

Pomijając czasowe promocje na lokaty krótkoterminowe i zwykle z ograniczoną kwotą, na bankowych depozytach nie zarobimy dziś wiele. W związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi bankowe oferty rzadko przekraczają dziś 2 proc. netto rocznie. W porównaniu do nich inwestycja w mieszkanie na wynajem wygląda bardzo atrakcyjnie. Nawet miasta z najniższą oczekiwaną rentownością najmu (Gdynia i Poznań - niecałe 4 proc. rocznie netto) oferują znacznie więcej niż bankowe depozyty. Trzeba jednak pamiętać o specyficznych cechach jednego i drugiego sposobu lokowania kapitału. Zdecydowana większość lokat w Polsce to depozyty ze stałym oprocentowaniem i określoną datą zapadalności - mamy tu więc pewność co do tego, kiedy i ile zarobimy. W przypadku mieszkania na wynajem są szanse na sporo wyższe zyski, ale spieniężenie = nieruchomości nie jest takie łatwe, nie ma też pewności co do tego, że uda się szybko znaleźć uczciwego najemcę. Dodatkowo, należy liczyć się z kosztami związanymi np. z okresowym remontem.

Czy brak środków z MdM pobudzi najem?

Z ostatnich danych opublikowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego wynika, że już w kwietniu może zabraknąć pieniędzy na tegoroczne dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

- Z puli 715 mln złotych zakontraktowanych na dofinansowanie w 2016 roku wykorzystane zostało już ponad 77 proc., co oznacza, że przy obecnej dynamice ubywania środków, w ciągu dwóch miesięcy kasa się opróżni - zwraca uwagę Maciej Górka z Domiporta.pl.
- Istnieje zatem szansa, że część osób, które nie załapią się na dopłaty w tym roku, będzie póki co korzystać z najmu. Obecnie liczba złożonych wniosków na dopłaty MdM na lata 2017-2018 wynosi około 1,9 tys. sztuk i z każdym miesiącem będzie rosnąć. Na tej sytuacji skorzysta część inwestorów posiadających lokale przeznaczone pod wynajem - konkluduje Górka.
Trzeba jednak pamiętać, że będzie to korzyść krótkoterminowa, bo najemcy ci będą w końcu chcieli kupić swoje mieszkanie. - Ale patrząc z punku widzenia obecnej podaży ofert najmu w całej Polsce, przekraczającej 40 tys. mieszkań, każdy potencjalny najemca staje się cenny - dodaje Maciej Górka z Domiporta.pl.

W kwestii działania samego programu MdM przypomnieć należy, że lokale nabyte z rządową dopłatą nie mogą być przeznaczane na wynajem, pod groźbą zwrotu wartości dopłaty.

Komentarze (1)
Zaloguj się
  • 0

    Moim zdaniem, aby uzyskać rentowności na zadowalającym poziomie tj.6-8% należy znaleźć wyjątkowo tanie mieszkanie, niestety w dużych miastach np. Kraków tanie mieszkania są nieosiągalne na portalach ogłoszeniowych, obejrzałem takich pseudo tanich mieszkań około 50!. Teraz szukam licytacji mieszkań organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, a żeby nie sprawdzać w każdej ze spółdzielni, bo trwałoby to tygodniami to sprawdzam w wyszukiwarce rentierhouse.pl

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE