Chcesz mieszkanie? Płacz i płać.

Na pytanie, czy mieszkania muszą kosztować tyle, ile kosztują, odpowiedzieć można parafrazą cytatu z Rozmów kontrolowanych: widocznie muszą, skoro kosztują. Czy jednak nie są aby za drogie?

Dla większości klientów cena, niezależnie od tego, czy chodzi o samochód, telewizor czy kartofle, zawsze będzie za wysoka. Rynek mieszkaniowy nie jest wyjątkiem. Przekonanie o drożyźnie jest głęboko zagnieżdżone w świadomości kupujących. Czy słusznie?

Ile bierze deweloper?

W cyklicznym raporcie NBP pokazującym sytuację na rynku nieruchomości możemy znaleźć informację o tym, co wpływa na wysokość ceny m2 mieszkania. W Warszawie, gdzie średnia cena według tego opracowania to około 7,1 tys. zł, nakłady które trzeba ponieść w związku z zakupem gruntu, projektowaniem i budową to prawie 5 tys. zł. Reszta, a więc ponad 2 tys. zł, to zysk dewelopera oraz podatek VAT.

- W innych miastach ceny są niższe, jednak struktura kosztów pozostaje podobna. Deweloperzy zarabiają na swoich inwestycjach około 18-20 proc. Na dużo niższe marże nie zgodzi się bank finansujący inwestycję. Swoje biorą firmy budowlane i projektowe. Zarabiają także sprzedający grunty. Ci ostatni w wielu miejscach mogą dyktować warunki: podaż ciekawych gruntów jest przecież ograniczona.- mówi Maciej Górka z Domiporta.pl

Co to znaczy przystępne mieszkanie?

Stopa zysku firm deweloperskich, choć ważna, nie daje nam odpowiedzi na zasadnicze pytanie: czy w Polsce mieszkania są za drogie?

Z perspektywy przeciętnego Polaka 300, 400 czy 500 tys. zł, które trzeba wyłożyć na zakup to zawsze kwota ogromna. Tak samo jednak jest w przypadku nowych samochodów, które kosztują kilka razy mniej. Żeby dowiedzieć się, czy jakieś dobro rzeczywiście jest drogie, trzeba przyrównać cenę tego dobra do jakiegoś innego wskaźnika.

W raporcie na temat dostępności mieszkań na świecie, przygotowanym przez firmę doradczą McKinsey, możemy znaleźć dość prostą definicję przystępności mieszkania. Otóż można je określić w ten sposób, jeśli (przy spełnionych założeniach dotyczących powierzchni czy czasu dojazdu do pracy) gospodarstwo domowe wydaje na jego utrzymanie mniej niż 30-40 proc. swoich dochodów.

Dla jednych tanio, dla innych drogo

Jak to wygląda w Polsce? Według GUS wydatki na utrzymanie mieszkania to 220 zł na osobę. W niektórych regionach kwota ta jest wyższa (np. na Śląsku - 258 zł, czy w mazowieckim - 260 zł), w innych niższa (np. w podkarpackim - 166 zł).

Rodzina z dwójką dzieci musi więc na utrzymanie mieszkania przeznaczyć od 664 do 1041 zł. Jeśli oboje z rodziców zarabiają średnią krajową, oznacza to, że wydają na ten cel od 13 do 19 proc. swoich zarobków. Gdy jednak zarabiają pensję minimalną, utrzymanie mieszkania pochłania średnio 36 proc. dochodów (a w mazowieckim nawet 42 proc.). Przestaje więc mieścić się w definicji McKinseya.

Warto dodać, że Polska należy do krajów, w których koszty utrzymania należą do najwyższych w Europie. Więcej wydają Niemcy (22 proc.). Mniej - bogaci Szwajcarzy (19,3 proc.), Austriacy (13,9 proc.) czy Norwegowie (10 proc.).

Konkretnie: ile za m2?

Pojęcie kosztów związanych z utrzymaniem lokalu także nie daje nam pełnej odpowiedzi na pytanie, czy w Polsce mieszkania są drogie. Wlicza się do nich przecież np. opłaty za zużytą energię elektryczną czy ogrzewanie. 
Cena, to jednak cena. W największych polskich miastach m2 nowego mieszkania kosztuje dobrych kilka tysięcy złotych. Najwięcej w Warszawie - według danych serwisu Domiporta.pl - prawie 7,3 tys. zł. W Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu za taką samą powierzchnię trzeba płacić od 6 do 7 tys. zł. Nawet w uważanych za tanie Katowicach czy Łodzi m2 kosztuje ponad 4 tys. zł.
Ceny warszawskie to betka w porównaniu z innymi europejskimi stolicami. W Paryżu za m2 trzeba zapłacić nawet 8 tys. euro. W Londynie - około 5 tys. funtów. W tym kontekście średnia cena w Berlinie wydaje się wręcz śmiesznie niska - 2,4 tys. euro za m2. Gdyby skończyć w tym miejscu, trzeba by napisać, że w Polsce mieszkania są mimo wszystko tanie. A jednak...

Dziewięć lat jak z bicza strzelił

Na ceny nie można jednak patrzeć w oderwaniu od możliwości. Aby określić dostępność mieszkań stworzono specjalny wskaźnik - ceny do zarobków. W najprostszy sposób można go określić jako ilość lat, którą trzeba pracować na kupno mieszkania. 

Najkorzystniej wypadają miasta spoza grupy największych metropolii. W Szczecinie zarabiający przeciętnie musi odkładać na kupno nieruchomości o pow. 61 m2 niespełna 5,5 roku. W Katowicach - tylko 4 lata i dwa miesiące.
W Warszawie wskaźnik wynosi 7, a we Wrocławiu - 8. Najgorzej wypada Kraków, gdzie na przeciętne mieszkanie trzeba pracować prawie 9 lat.

- Dla porównania, w bogatym Monachium, które nazywane jest niemiecką stolicą wysokich cen nieruchomości, wskaźnik ceny do zarobków wynosi 3,3. W Londynie, który uważany jest za przypadek szczególny (ze względu na wysoki popyt ze strony cudzoziemców i spekulantów) wskaźnik sięga 7,5 (a więc tyle, ile w Warszawie, mniej niż w Krakowie i Wrocławiu). W całej Wielkiej Brytanii - 4,5. Być może jest to najlepsze porównanie pozwalające odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w Polsce mieszkania są za drogie. - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl
Więcej o:
Komentarze (5)
Chcesz mieszkanie? Płacz i płać.
Zaloguj się
  • Zdenek Ciopucha

    Oceniono 7 razy 7

    Przeciętny człowiek na metr mieszkania pracuje trzy miesiące. Kwartał pracy, i tylko na mieszkanie. To jak nie mieć wrażenia że coś tu jest nie tak?

  • vv3k4i

    Oceniono 11 razy 9

    Raporty NBP dotyczące kosztów budowy są podawane jako średnie z tego, co deweloperzy podadzą dobrowolnie bankowi NBP, nie są to dane oparte o jakiekolwiek wyliczenia. Z tych danych wynika, że na przykład dla bloku na obrzeżach miasta, deweloper płaci za ziemię 1000 PLN/m2! Tak bardzo przekłamanych danych dotyczących kosztów, jakie ponosi deweloper, jak te, które są podane w raporcie NBP nie widuje się często.

  • men1972

    Oceniono 14 razy 10

    I co na to ArcyKapłan Gazety Wyborczej od rynku nieruchomości Marek Wielgo?

    Marek. W 2007 roku naganiałeś klientów Developerom żeby kupowali mieszkania po 10.000 PLN za m2 - bo ,,taniej nie będzie''......................
    Od tego czasu minęło już 8 lat, i twoje prognozy nie sprawdziły się.

  • adam3407

    Oceniono 26 razy 22

    Prosimy pana Wielgo o komentarz dlaczego musi być drogo i dlaczego taniej nie będzie!

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX