Garaż wielostanowiskowy będący częścią budynku mieszkalnego

Tylko powierzchnia stanowisk garażowych (związanych z działalnością gospodarczą) powinna być opodatkowana według najwyższych stawek podatkowych charakterystycznych dla obiektów związanych z prowadzeniem działalnością gospodarczą. Pozostałą powierzchnię garażu należy opodatkować według stawek charakterystycznych dla części pozostałych budynku.

Garaż może stanowić pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego, albo może stanowić odrębną własność lokalową. W pierwszej z tych sytuacji, nie będzie stanowił odrębnego, od samodzielnego lokalu mieszkalnego, przedmiotu opodatkowania. W rezultacie będzie podlegał opodatkowaniu tak jak lokal mieszkalny.

Lokal użytkowy będący wielostanowiskowym garażem, stanowiący przedmiot odrębnej własności w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali i będący jednocześnie nieruchomością w postaci części budynku trwale związanego z gruntem po myśli art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowi jednorodną całość. Nie można korzystać w takim garażu tylko z wydzielonych miejsc postojowych bez korzystania z istniejących w takim lokalu ciągów komunikacyjnych.

O samodzielności określonego lokalu decyduje wyłącznie kryterium normatywne, tj. spełnienie przez niego warunków określonych przez ustawodawcę w dyspozycji art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Podstawowym atrybutem samodzielności lokalu jest zaś zgodnie z tym przepisem wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. Warunek taki spełnia w całości będący przedmiotem opodatkowania garaż wielostanowiskowy.

Mimo że garaż jest przedmiotem współwłasności podatników, współwłaściciele zawarli porozumienie, zgodnie z którym każde stanowisko garażowe zostało wydzielone do wyłącznego korzystania poszczególnych współwłaścicieli.

Należy przypomnieć, że problem wykładni i zastosowania właściwej stawki podatkowej w stosunku do garaży wielostanowiskowych był już przedmiotem uchwały podjętej w składzie siedmiu sędziów przez Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 27 lutego 2012 r., II FPS 4/11.

W uchwale tej stwierdzono, że garaż może stanowić pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego, albo może stanowić odrębną własność lokalową. W pierwszej z tych sytuacji, nie będzie stanowił odrębnego, od samodzielnego lokalu mieszkalnego, przedmiotu opodatkowania. W rezultacie będzie podlegał opodatkowaniu tak jak lokal mieszkalny.

Dotyczy to wszystkich tych sytuacji, w których nie wyodrębniono prawnie własności lokalowej.

W sytuacji, gdy garaż został wyodrębniony jako lokal o innym niż mieszkalnym przeznaczeniu, stanowiącym odrębną nieruchomość i odrębny przedmiot opodatkowania, nie dzieli losu całego budynku (w tym także mieszkalnego).

Dla potrzeb kwalifikacji przedmiotu opodatkowania w postaci odrębnej własności lokalowej - garażu, niezbędne jest ustalenie, czy ma on charakter mieszkalny, czy też takiego charakteru nie można mu przypisać.

Zgodnie z stanowiskiem zaprezentowanym w ww. uchwale NSA garaż nie spełnia funkcji mieszkalnych. W sytuacji, gdy stanowi on odrębny od innych wyodrębnionych jako nieruchomości części budynku, staje się samodzielnym przedmiotem opodatkowania.

Tym samym nie dzieli on losu innych części tego budynku (np. lokali mieszkalnych), nawet jeżeli cały budynek ma charakter mieszkalny. W konsekwencji NSA uznał w powołanej uchwale, iż garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, tj. stawki przewidzianej dla budynków lub ich części pozostałych.

Uchwała w sprawie II FPS 4/11 spotkała się z pozytywną oceną w piśmiennictwie i należy uznać, że kładzie kres rozbieżnościom w orzecznictwie, wynikającym z niefortunnej redakcji przepisów podatkowych. Podatek od nieruchomości zaliczany jest do podatków majątkowych, gdyż w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych zasadą jest uzależnienie wysokości stawek dla budynków lub ich części od sposobu ich wykorzystania.

Nie znajduje zatem oparcia w obowiązującym porządku prawnym twierdzenie, że nie ma żadnej różnicy pomiędzy właścicielem (współwłaścicielem) garażu, który jest odrębnym przedmiotem własności, a właścicielem (współwłaścicielem) garażu, który nie jest przedmiotem odrębnej własności.

Więcej o: