W największych miastach kraju przez cały ubiegły rok spadki, bądź wzrosty, cen mieszkań używanych nie przekroczyły 150 - 200 zł za metr kwadratowy. Istotnych zmian nie widać też po pierwszych miesiącach tego roku.
Wielu ekspertów zakładało, że w 2015 roku rynek wtórny wyraźnie straci na rzecz pierwotnego, którego kołem zamachowym ma być program MDM. Przypomnijmy, że rok 2014 był fiaskiem dla Mieszkania dla Młodych - popularność programu okazała się niska. Obecnie rząd stara się wspomóc MDM, oczywiście nadal nie dopuszczając do niego mieszkań używanych.
W planach jest natomiast rozszerzenie liczby osób, które mogłyby skorzystać z dopłat. Dla rodzin z trójką dzieci przestałby obowiązywać limit wieku - 35 lat, oraz zasada, że mieszkanie w MDM ma być pierwszym kupionym na własność. Krótko mówiąc - rodzina z dziećmi - mogłaby kupić sobie z wykorzystaniem publicznych pieniędzy kolejne mieszkanie.
Takie rozwiązanie - mimo, że samo w sobie jest kontrowersyjne - może oczywiście rozruszać program i rynek pierwotny, jednak z racji faktu, że jest ograniczone wyłącznie dla rodzin wielodzietnych, nie należy przeceniać jego wpływu.
Część obserwatorów rynku zakłada natomiast, że większą popularność MDM - kosztem rynku wtórnego - może generować rosnący wymagalny wkład własny przy kredytach hipotecznych. Obecnie wynosi on 10 proc. Czy tak się stanie? Zobaczymy - ale przecież wkład zaczął rosnąć już w zeszłym roku, co już wtedy powinno skutkować przesunięciem zainteresowania na rynek pierwotny i Mieszkanie dla Młodych - tak się jednak nie stało.
Aspekt na który rzadko kiedy natomiast kładzie się nacisk, to fiasko MDM wynikające nie tylko z wadliwej konstrukcji programu, ale związanej z nią silnej konkurencji właśnie rynku wtórnego. I w tym roku nic się w tej sprawie nie zmieni. Obecnie program cechuje nierównomierny dostęp do nowych mieszkań, w zależności od limitów cenowych na lokalnych rynkach. Najczęściej jednak mieszkania w MDM powstają w lokalizacjach peryferyjnych, z wyraźnymi brakami w infrastrukturze. Na tym tle rynek wtórny - cechujący się dużym wachlarzem cenowym i ofertowym - prezentuje się w oczach klientów nadal bardzo atrakcyjnie. Niejednokrotnie oferuje nawet tańsze mieszkania, niż MDM za to dużo lepiej zlokalizowane i często wykończone, a więc bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów "na start".
Ponieważ sama konstrukcja programu w tym roku się nie zmieni - również ten zasadniczy czynnik nie powinien ulec zmianie, co oznacza, że rynek wtórny znów wytrzyma konkurencję z rynkiem pierwotnym w ramach MDM, a mieszkania używane nie będą tanieć (co oczywiście nie oznacza, że ich ceny będą rosnąć).
Na podstawie ofert zamieszczonych w WGN możemy powiedzieć, że średnie ceny ofertowe w pierwszych miesiącach 2015 wynosiły - w Krakowie 6700 zł, we Wrocławiu 5900, w Poznaniu 5700, w Gdańsku 5500, a w Warszawie 7800 zł. Oczywiście przytoczone stawki dotyczą ofert. Ceny transakcyjne są przeciętnie o 7,5 - 10 proc. niższe.
W całym minionym roku 2014 stawki zmieniały się nieznacznie. Najbardziej spośród pięciu dominujących miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk i Poznań) spadły ceny w stolicy. Pod koniec zeszłego roku za metr kwadratowy mieszkania używanego mieszkania należało zapłacić średnio 7000 zł, co oznacza spadek o 300 zł względem wcześniejszego kwartału. W ciągu całego minionego roku ceny w Warszawie zmieniły się jednak tylko o około 150 zł.
W Gdańsku przez większość roku ceny transakcyjne wynosiły 5000 zł/ mkw. Odnotowany wzrost dotyczy tylko porównania z pierwszym kwartałem, gdy płaciło się średnio 4800 zł. We Wrocławiu również wyraźnych zmian cenowych nie odnotowano. Za metr kwadratowy mieszkania wg ostatnich danych NBP płaciło się 5100 zł. Z kolei w Krakowie wzrost cen był minimalny - na poziomie 100 zł - do 5800 zł. W Poznaniu stawki transakcyjne przez cały 2014 rok praktycznie się nie zmieniły - za metr kwadratowy mieszkania używanego należało płacić 4900 zł.
W najbliższym czasie na pewno nie widać czynników rynkowych, które mogłyby szybko przełożyć się na wzrost cen mieszkań używanych. Obecnie do najtańszych na rynku należą te w blokach z wielkiej płyty i w kamienicach. Różnice cenowe potrafią być jednak znaczne - w zależności od lokalizacji. Mieszkania w blokach mogą więc uzyskiwać wyceny wyraźnie powyżej średnich, jeśli są położone w dogodnych, atrakcyjnych miejscach - np. w centrach miast. Podobnie ma się rzecz w przypadku kamienic - te dobrze zlokalizowane, zwłaszcza po remontach automatycznie zyskują na wartości i mogą nawet stać się nieruchomościami prestiżowymi.
Jeśli chodzi o metraż preferowany przez klientów - największą popularnością cieszą się mieszkania 2-3 pokojowe o średnich metrażach - 45 - 60 mkw. Na rynku nie ma wzięcia już na kawalerki - postrzegane jako mieszkania niepraktyczne. Obecnie natomiast z racji taniejących kredytów i ciągle atrakcyjnych cen, większy popyt notuje się w segmencie mieszkań dużych - powyżej 70 mkw.
