Inwestycja w mieszkanie na wynajem nadal opłacalna

Maciej Górka, Domiporta; Marcin Krasoń, Home Broker
05.03.2015 12:53
A A A

fot. shutterstock

Przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach wzrosła do poziomu 5,2 proc. i to na rękę, już po zapłaceniu podatku i innych opłat.

Biorąc pod uwagę ceny mieszkań oraz stawki najmu wygląda na to, że najwięcej zarobić można kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku (6,53 proc. rocznie netto) i Katowicach (5,98 proc. rocznie netto). 5,5 proc. lub więcej oferują też Białystok, Lublin, Tychy i Warszawa. Z analiz wynika, że średnio najmniej zyskamy inwestując w lokal w Kielcach (3,76 proc. rocznie netto) i Poznaniu (4,12 proc.). Nie znaczy to oczywiście, że w miastach tych nie ma możliwości na zyskowną inwestycję - to po prostu średnie pochodzące z cen mieszkań i stawek najmu, co nie wyklucza, że kupiona za dobrą stawkę nieruchomość przyniesie nawet 7 czy 8 proc. zysku rocznie. Sąsiadujące ze sobą miasta mają bardzo podobne stawki zakupu mieszkania, ale już w przypadku najmu, w Gdyni jest taniej o prawie jedną czwartą. Deweloperzy, jak m.in. Burco, zwracają uwagę na coraz większą rentowność inwestycji w nieruchomości, które znajdują się w pewnej odległości od dużych miast, ale w pobliżu morza.

Przeciętna rentowność najmu netto 

 

Nie każdy najem tak samo opłacalny
Zdecydowanie największym i najbardziej dynamicznym rynkiem jest Warszawa i to tutaj najchętniej inwestują nie tylko osoby fizyczne, ale i pojawiające się w Polsce fundusze. Średnie ceny zakupu są tu zdecydowanie najwyższe (7,3 tys. zł za mkw.), a za atrakcyjne mieszkanie trzeba zapłacić jeszcze więcej. Ale i stawki najmu odstają od tych w innych miastach. Z danych Domiporta.pl wynika, że za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania trzeba średnio zapłacić prawie 51 zł. Wg statystyk Narodowego Banku Polskiego, kawalerka w Warszawie to czynsz 1,6-1,7 tys. zł, za mieszkanie dwupokojowe można uzyskać średnio około 2,2-2,3 tys. zł, a za trzypokojowe 3-3,1 tys. zł.

Rentowność zależna od wielu czynników
Trzeba jednak pamiętać, że obliczenia opierają się na średnich i medianach, co oznacza, że wśród inwestorów będą osoby, które zarobią więcej i takie, których zysk będzie niższy. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy zarówno od samego mieszkania, jak i inwestora. Wszak znalezienie najemcy i wybór odpowiedniej osoby to niełatwa sztuka, a efekty tych działań bezpośrednio przekładają się na opłacalność całej operacji. Także stawki zakupu i najmu będą się mocno różnić w danym mieście w zależności od standardu nieruchomości oraz jej lokalizacji.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w wakacje 2017

Zysk wyższy od tego w banku
Nawet 3,53 proc. netto w skali roku (czyli najniższa oczekiwana rentowność spośród analizowanych miast) to stawka nie do osiągnięcia dziś na bankowej lokacie dla klientów chcących zdeponować więcej niż 5-10 tys. zł. W promocyjnych ofertach można wprawdzie coś znaleźć, ale zawsze jest tam ograniczenie dotyczące maksymalnej kwoty lokaty. Osoby mające do zainwestowania np. 100 tys. zł na rocznej lokacie zarobią dziś maksymalnie nieco ponad 2,5 proc. w ujęciu netto. Podobne stawki oferują obligacje skarbu państwa. Trzeba jednak dodać, że wyższe niż na lokatach i obligacjach zyski wiążą się z ryzykiem, bo nie każdy zarobi tyle co średnia rynkowa lub więcej.

Dla rynkowych graczy ważną informacją jest wejście na rynek firmowanego przez skarb państwa Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ma on przez kilka najbliższych lat kupować mieszkania w największych miastach (łącznie za 5 mld zł) i wynajmować je w cenach niższych niż rynkowe. Owszem, może to w pewnych rejonach dużych miast doprowadzić do lekkiej obniżki cen czynszów, ale z drugiej strony działanie funduszu powinno wprowadzić na rynek wyższe standardy działania i zwiększyć zainteresowanie nim. Na tle innych krajów Unii Europejskiej, w Polsce nadal bardzo mało osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W sumie korzyści będzie więc więcej niż strat.

Bezpieczeństwo najmu mieszkania
- Od momentu pojawienia się informacji, że Fundusz Mieszkań na Wynajem zamierza w ciągu kilku lat udostępnić pod wynajem około 20 tys. lokali, gdzie jedyną formułą umowy najmu będzie najem okazjonalny, coraz większa grupa inwestorów zaczęła stosować tą samą zasadę - zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. Najem okazjonalny to zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości. Najemca deklaruje przed notariuszem, że w razie problemów podda się egzekucji i opuści mieszkanie. Aby całość miała sens należy jeszcze wskazać lokal, do którego nierzetelny najemca się przeniesie, a jego właściciel musi wyrazić na to pisemną zgodę. - Koszt spisania takiej umowy to ok. 200 zł, a daje ona dużo wyższy poziom bezpieczeństwa niż tradycyjna umowa najmu - zaznacza Maciej Górka.

Dotychczas aby pozbyć się uciążliwego lokatora, właściciel mieszkania musi przebrnąć przez mało skuteczny tryb eksmisyjny, a bez wskazania lokalu socjalnego jest to praktycznie niemożliwe. - Aby formuła najmu okazjonalnego weszła w życie wynajmujący musi umowę najmu zarejestrować w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu - dodaje ekspert Domiporta.pl.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Komentarze (12)
Zaloguj się
  • 0

    Najbardziej opłaca się kupić nowe mieszkanie w centrum Krakowa chyba, fajna inwestycja teraz powstaje - Praska Park.

  • Zosia Lipa

    0

    Zdecydowanie warto inwestować w mieszkania. I to niekoniecznie te dla studentów (jak wiadomo nie grzeszą dobrym standardem, nie wiedzieć czemu, wszyscy myślą, ze studentom to tylko kawałek podłogi wystarczy ;) ). Ostatnio przejmujemy zachodnie nawyki, stajemy się bardziej mobilni i skłonni do relokacji. A po co kupować mieszkanie, lepiej wynająć, skoro zaraz i tak być może nas tu nie będzie. Bardzo fajne mieszania pod wynajem są na Pzystani Wiślanej w Toruniu - h ttp://www .dom pol.pl/przystan-wislana. Dobry standard, miła, ładna okolica. W zasadzie wszędzie blisko, więc nie powinno być problemu ze znalezieniem najemców.

  • Alicja Laikamoro

    Oceniono 2 razy 0

    szkoda że nie ma badań dotyczących Rzeszowa. Jest tu mnóstwo studentów, zatem grupa docelowa jest dość znaczna. od czasu do czasu fajne oferty mieszkań na wynajem (niska cena, dużo pomieszczeń na stosunkowo małym metrażu) pojawiają się na stronie braciaozog.pl. Warto śledzić jeśli się szuka okazji.

  • Marysia Paproc

    0

    Co do inwestycji to nie tylko warto inwestować w mieszkania ale również w naukę )) Ostatnio natknełam się na darmową platformę Preply www.biuroprasowe.pl/2015/07/17/preply-znajdzie-korepetytorow-na-calym-swiecie-wraz-z-nowymi-inwestycjami do nauki języków obcych jak również jest dobrym narzędziem dla nauczycieli do znalezienia uczniów )))

  • Anna Maj

    0

    Poszukuję informacji na temat inwestycji pod wynajem, i muszę powiedzieć że rentowność z takiej inwestycji jest trudna do policzenia, tak wiele czynników na to wpływa. Poza tym w każdym mieście będzie inaczej, ba, w każdej dzielnicy, itd. Myślę że nawet przy kredycie rozłożonym na 30 lat, taka inwestycja jest bardziej opłacalna.

  • Anna Maj

    0

    Poszukuję informacji na temat inwestycji pod wynajem, i muszę powiedzieć że rentowność z takiej inwestycji jest trudna do policzenia, tak wiele czynników na to wpływa. Poza tym w każdym mieście będzie inaczej, ba, w każdej dzielnicy, itd. Ostatnio czytałam zysker.pl/artykuly/2015/03/01/kredyt-na-mieszkanie-na-wynajem-pomysl-na-inwestycje/ i myślę że nawet przy kredycie rozłożonym na 30 lat, taka inwestycja jest bardziej opłacalna.

  • Matylda Supeł

    Oceniono 2 razy 0

    Cyferki te zawsze można zmienić korzystając z usług home staging. W warszawie ta metoda jest chyba najbardziej popularna, co prawda nie tak jak na zachodzie. Odpowiednie połączenie aranżacji wnętrz i tricków handlowych pozwala naprawdę podnieść wartość nieruchomości.

  • Oceniono 1 raz -1

    Mi się zdaje, że mimo wszystko warto kupować mieszkania w mniejszych miastach, np. Lublinie lub Toruniu. Tak jak Zosia tutaj wspomniała o Przystani Wiślanej. Widziałam ten budynek, robi wrażenie. A zdaje mi się właśnie, że coraz więcej osób przyjeżdża do takich miast i już tam zostaje.

  • Oceniono 4 razy -2

    Oczywiście że nadal się opłaca, a Wola Invest gwarantuje zyski kilkukrotnie razy większe niż na lokacie bankowej, nic dziwnego że nadal najlepszą inwestycją są nieruchomości.

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX