Niezależnie od waluty kredytu - jest problem

Rynek obiektów zabytkowych w Polsce nadrabia lata zapóźnienia. Polskie pałace, choć piękne, wymagają sporej promocji, by ?zakodowały się? w świadomości turysty - zwłaszcza zagranicznego. Mimo to ciągle rosnąca liczba wyremontowanych obiektów, działających jako hotele, zajazdy czy centra konferencyjne, pokazuje, że potencjał jest duży.

Oczywiście o tzw. problemie franka jest teraz głośno, przy czym mało kto zwraca uwagę na fakt, że w całej sprawie mamy do czynienia z dwoma elementami: oprócz rynku finansowego i wyceny franka liczy się również rynek nieruchomości i wycena samych mieszkań.

Z konieczności musimy się cofnąć o 7 lat i przypomnieć sobie nastroje konsumenckie, jakie dominowały w tamtym czasie. Każdy, kto wtedy kupował mieszkanie, z pewnością świetnie je pamięta. Od mniej więcej II -- III kw. 2007 roku ceny mieszkań zaczęły drastycznie rosnąć, co w krótkim czasie nakręciło spiralę, zresztą umiejętnie podsycaną przez tych, którym była na rękę -- czyli bankowców i deweloperów. Mieszkania drożały dosłownie z dnia na dzień. Dla przykładu: jeszcze w I kw. 2007 roku średnie ceny transakcyjne używanych mieszkań w Warszawie wynosiły 7700 zł/ mkw. (dane NBP) , by już w II kw. wzrosnąć o 1000 zł za metr do poziomu 8700 zł! Podobne skokowe wzrosty obserwowano na wszystkich największych rynkach w kraju.

W krótkim czasie bańka cenowa zaczęła puchnąć. Kredytobiorcy wpadli w, do pewnego stopnia kreowaną, panikę,wyrażającą się przekonaniem, że mieszkania nadal będą dynamicznie drożeć i że trzeba kupować jak najszybciej, bo później nikogo nie będzie już na nie stać.

Oczywiście klienci w swoich obsesjach byli "wspierani" przez doradców finansowych, którzy przekonywali do "bezpiecznych" kredytów we frankach itp. Znamy tę historię. Bańka cenowa pękła wraz z nadchodzącym kryzysem w 2009 roku. Od tej pory mieszkania staniały o około 20 -- 30 procent, a ceny wróciły mniej więcej do poziomu z 2006 roku.

Dziś, gdy wrócił temat franka szwajcarskiego, oprócz pytań o konstrukcję umów kredytowych, mechanizmy zaradcze, przewalutowaniu itp. warto przyjrzeć się samym mieszkaniom, które dla tysięcy ludzi okazują się finansową kulą u nogi.

W okresie 2007 -- 2008 kupujący mieszkania częściej niż dziś decydowali się na skrajności. Sprawa -- z powodu masowych emocji, które wówczas panowały -- wydawała się kwestią "życia lub śmierci". Sądząc, że nie ma na co czekać, bo później będzie jeszcze drożej, wybierano albo mieszkania jak największe, albo malutkie i złej jakości, ale przynajmniej "własne". Zasadą było, by kupić i mieć, zanim będzie jeszcze drożej. Stąd często "żyłowano" swoje możliwości finansowe do maksimum i decydowano na opcje 'full", a więc możliwie największe mieszkanie (zwłaszcza, że polityka kredytowa banków to umożliwiała. Zdarzały się kredyty na 120 proc. wartości nieruchomości, czy też na 50 lat). Ci, których nie stać było na lepszą nieruchomość, często nie decydowali się na oszczędzanie a na kupno nawet i kawalerki w bloku z wielkiej płyty, czy w zrujnowanej kamienicy -- byleby mieć.

Tę drugą opcję wybierali ludzie o gorszej zdolności kredytowej, którzy jednak również pod wpływem "masowych emocji" chcieli jak najszybciej wziąć kredyt i kupić mieszkanie, bo później będzie drożej.

Dziś rzecz -- jeśli chodzi o preferencje klientów -- ma się zupełnie inaczej. Z obiegu praktycznie wypadły kawalerki. Mało kto decyduje się na zakup takiego mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jeśli chodzi o mieszkania duże (powyżej 70 mkw.) popyt na nie obecnie co prawda nieco wzrósł z powodu spadku cen mieszkań i niższego oprocentowania kredytów, ale nadal jest dużo mniejszy niż w szczycie gorączki na rynku mieszkaniowym.

Obecnie klienci preferują metraże średnie, uważane za praktyczne, a przy tym nie za drogie.

Jak już wspomnieliśmy sytuacja "frankowiczów" i "złotówkowiczów" jest podobnie zła. I pierwsi i drudzy będą mieli bardzo duży problem ze sprzedażą mieszkań i 'uwolnieniem" się od ciążących na nich, zdarza się, że nawet 50 -- letnich kredytów. W okresie boomu na rynku również zaciągający zobowiązania w złotych dawali się ponieść nakręcającej się spirali i często nie zadawali sobie pytania o to, co dalej, wychodząc z założenia, że przecież mieszkanie będzie można sprzedać. Dziś okazuje się, że nie można. Warto również dodać, że przez lata nawet mimo wzrostów wartości franka, to klienci biorący kredyt w złotówkach płacili dużo wyższe raty i ich kredyty były po prostu droższe. Zrównało się to dopiero niedawno, po serii drastycznych cięć stóp procentowych NBP, a przecież taka sytuacja nie będzie trwać wiecznie. Kredytobiorcy w złotych w przeciwieństwie do tych, którzy preferowali walutę helwecką, mają jednak ten problem, że są mniej "medialni". Nie mogą zwalić winy na czynniki zewnętrzne, a przecież za rok a nawet pół roku raty ich kredytów znów mogą zacząć rosnąć.

Jakie mieszkania nie straciły na wartości? Na to pytanie odpowiedź będzie niezwykle trudna. Na pewno wysokie ceny trzymają nieruchomości luksusowe -- o ile rzeczywiście na tę rangę zasługują. Chodzi więc o topowe lokalizacje i bardzo wysoki standard. Ten jest cały czas w cenie. Z kolei na drugim biegunie mamy choćby wielką płytę, która została bardzo przeceniona, czy też mieszkania w kamienicach. Na wartości straciły też osiedla w nowym budownictwie, zwłaszcza w gorszej lokalizacji.

Największe przeceny obserwujemy tam, gdzie w latach 2007 -- 2008 stawki szły mocno do góry -- a więc w dużych miastach, na najbardziej rozwiniętych rynkach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku. Tu spadki cen transakcyjnych mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych na metrze kwadratowym. Na niektórych lokalnych rynkach spadki cen były jednak dużo mniejsze, a są i takie miasta, gdzie ceny praktycznie się nie zmieniły. Z taką sytuacją -- przykładowo -- mamy do czynienia w Opolu. W szczycie górki cenowej mieszkania na rynku wtórnym kosztowały tam około 4200 zł (NBP). Dziś jest to około 4100. Mocnym spadkiem cen mieszkań nie muszą się przejmować również mieszkańcy takich miast, jak Rzeszów, Lublin, Kielce czy Białystok. Na tych rynkach zmiany cen transakcyjnych sięgają kilkuset złotych za metr.

Copyright © Agora SA