Nie przepłacaj za grunt. 1200 zł zamiast 300 zł? Możesz podważyć podwyżkę

Jeśli w grudniu dostałeś zawiadomienie o podwyżce opłaty za użytkowanie wieczyste, klamka jeszcze nie zapadła - wciąż możesz odwołać się w samorządowym kolegium odwoławczym
Nie wahaj się, jeśli uważasz, że podwyżka jest za wysoka. Istnieje prawdopodobieństwo, że zatrudniony przez gminę lub starostę rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do pracy, np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzględnił tego, że w ostatnich latach nieruchomości potaniały. Niestety, czasem można odnieść wrażenie, że urzędnicy kompletnie nie liczą się z możliwościami finansowymi mieszkańców.

Uwaga! Od otrzymania decyzji wypowiadającej wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającej jej nową wysokość masz tylko 30 dni na złożenie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Odwołanie do SKO nic nie kosztuje.

Jeśli masz spółdzielcze prawo do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia, a nie ty. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.

Groźne kruczki prawne

Musisz wiedzieć, że to, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Złóż zatem w terminie wniosek - w dwóch egzemplarzach - w którym uzasadnisz, dlaczego kwestionujesz podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście napisz, przeciw któremu organowi występujesz. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.

Uwaga! Mecenas Tadeusz Kościółek twierdzi, że bardzo ryzykowne jest wpisanie we wniosku: starosta, wójt, burmistrz lub prezydent. Co prawda takie oznaczenie strony jest zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami. SKO najpewniej uzna je więc za prawidłowe. Jednak zupełnie inaczej może podejść do tego sąd.

Mecenas Kościółek opowiada, że jeden z jego klientów, działając na własną rękę, wygrał w tym roku w SKO spór o podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu należącego do państwa. Prawnik starostwa wniósł jednak sprzeciw do sądu, co automatycznie unieważniło korzystny dla użytkownika wieczystego werdykt SKO. Ale to nie wszystko. Równocześnie pierwotny wniosek do SKO stał się pozwem. Sprytny prawnik starostwa zwrócił się więc do sądu o jego odrzucenie, a ten to zrobił. Dlaczego? Bo - zdaniem sądu - w pozwie jako strona powinien być wpisany nie starosta, ale skarb państwa. Starosta zaś jest w tym przypadku organem, który go reprezentuje. I tak wygrana z przyczyn proceduralnych zamieniła się w porażkę. Do tego użytkownik wieczysty poniósł koszty sądowe (600 zł) i zapłacił honorarium adwokatowi, który reprezentował go w sądzie.

- Z posiadanych orzeczeń sądów rejonowych, okręgowych i apelacyjnych wynika, że jest to istotny problem, który stawia obywatela na z góry przegranej pozycji - mówi mecenas Kościółek. I radzi, by już we wniosku do SKO wpisywać jako stronę "skarb państwa reprezentowany przez starostę" lub analogicznie: "gminę/miasto reprezentowane przez wójta/ burmistrza/prezydenta".

Ważne! Na wszelki wypadek sporządź jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poproś urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyłeś ten dokument określonego dnia.

Jak podważyć podwyżkę

Z pisma od gminy lub starostwa dowiesz się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy i w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym. Przed SKO będziesz musiał tę wycenę podważyć. Oczywiście właściciel gruntu będzie chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie licz na to, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Zwiększysz więc swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sam zamówisz dodatkową wycenę. W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena może cię kosztować około tysiąca złotych. Gdy wyceniany będzie blok wielorodzinny, koszty mogą być kilkakrotnie wyższe.

Uwaga! Własną wycenę możesz dostarczyć do SKO już po wniesieniu odwołania od podwyżki. Ważne, abyś zdążył przed wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka się na nią kilka miesięcy. Jeśli uważasz, że termin jest zbyt krótki, możesz poprosić o jej odroczenie.

W mniejszych gminach najprawdopodobniej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto byłby skłonny podważyć wycenę kolegi po fachu. Trzeba więc poszukać takiego rzeczoznawcy gdzieś dalej.

Warto też wcześniej zapytać, czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem sytuacja odwrotna do wyżej opisanej - rzeczoznawca zatrudniony przez gminę za nisko wycenił wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie ma sensu.

Uwaga! Do czasu rozstrzygnięcia sporu będziesz wnosił opłatę w dotychczasowej wysokości. Ale jeśli SKO podtrzyma podwyżkę, choćby mniejszą, niż chcieli gmina lub starosta, dopłacisz różnicę. Bądź więc przygotowany na taką dopłatę (bez odsetek).

Ze sprzeciwem do sądu

Kolegium zwykle dąży do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego krakowskiego targu. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego. Jeśli jednak sprawa potoczy się nie po twojej myśli, nie musisz składać broni. W ciągu 14 dni od doręczenia ci przez SKO orzeczenia możesz wnieść za jego pośrednictwem sprzeciw do sądu.

Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że nie musisz pisać pozwu, bo jego funkcję pełni twój wniosek do SKO. Nie musisz też uzasadniać sprzeciwu. Ważne, abyś podał adres SKO, za pośrednictwem którego wnosisz sprzeciw, a także datę i sygnaturę kwestionowanego orzeczenia kolegium. I nie zapomnij o podpisaniu wniosku. Kolegium zobowiązane jest przekazać do sądu twój sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet jeśli sprzeciw dotyczy tylko jego części. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.

W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok. Z jakimi wydatkami musisz się liczyć? Radca prawny w kancelarii D. Dobkowski Katarzyna Zwolińska-Sosnowska wylicza: pierwszy to opłata sądowa, która w tym przypadku wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Dodajmy, że w sprawach o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione, wartość przedmiotu sporu stanowi różnica między zaproponowaną nową wysokością opłaty rocznej a dotychczasową.

Kolejny wydatek to zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego rzeczoznawcy, który na zlecenie sądu wyceni nieruchomość. No i ewentualne wynagrodzenia dla pełnomocnika, jeśli go zatrudnisz. Jeśli wygrasz w sądzie, wszystkie te koszty poniesie druga strona. Jednak w razie przegranej to ty poniesiesz koszty procesu, które z reguły obejmują również wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego naszego przeciwnika procesowego.

Uwaga! Sprzeciw do sądu może wnieść także gmina lub starosta. Musisz się z tym liczyć, odwołując się do SKO, właśnie ze względu na ewentualne koszty. Ba, sąd może ustalić opłatę na wyższym poziomie, niż to zrobiło kolegium.

W razie jednak tylko częściowego uwzględnienia twoich żądań najpewniej nie odzyskasz wydanych na proces pieniędzy, ale też nie będziesz musiał dopłacać.

Trzeba wiedzieć, że wysokość kosztów tzw. zastępstwa procesowego drugiej strony, które należy ponieść w razie przegranej, ograniczona jest stawkami określonymi w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie i zależy od wartości przedmiotu sporu.

Katarzyna Zwolińska-Sosnowska wyjaśnia, że jeśli gmina chce nam podwyższyć opłatę za użytkowanie wieczyste, np. z 2 tys. zł do 5 tys. zł, wówczas wartością przedmiotu sporu, czyli podstawą do obliczania kosztów sądowych, jest różnica tych kwot, a więc 3 tys. zł. W tym przypadku opłata sądowa od pozwu wyniesie 150 zł, natomiast wysokość standardowego wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego wyznaczana przez sąd w razie przegranej wyniesie co do zasady 600 zł.

Czy sprzeciw ma sens?

Na to pytanie każdy musi sobie odpowiedzieć sam. Warto być jednak uważnym. Może z lokalnych mediów dowiesz się, że ktoś wygrał w sądzie tego typu sprawę. To może być sygnał, że warto pójść tą samą drogą. Walka w sądzie ma sens, gdy zyskać można o wiele więcej, niż stracić.

Zwykle opłaty za użytkowanie wieczyste są aktualizowane raz na kilka lat, ale zdarza się, że o wiele rzadziej, a wtedy podwyżki mogą być bardzo duże. A to dlatego, że w tym czasie ceny gruntów - szczególnie w największych aglomeracjach - mogły poszybować w górę. Gminy i starostwa aktualizują więc opłatę, by zwiększyć swoje dochody. Jeśli grunt jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, to zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami roczna opłata stanowi równowartość 1 proc. wartości gruntu.

Przypomnijmy, że w poprzednich latach wielu użytkowników przeżyło szok, kiedy dowiedziało się, że zamiast kilkudziesięciu złotych przyjdzie im płacić od nowego roku kilkaset czy nawet kilka tysięcy. Na przykład jeden z użytkowników wieczystych gminnej działki na obrzeżach Gdańska (1,3 tys. m kw.) dowiedział się w grudniu 2010 r., że od 2011 r. opłata roczna wzrośnie z 900 zł do 3,7 tys. zł!

Podobny problem mają nie tylko właściciele domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste stoją też budynki wielorodzinne - wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego. Na przykład w jednej z warszawskich spółdzielni posiadacze 50-metrowego mieszkania płacili 188 zł. Pod koniec 2010 r. gmina podniosła opłatę do prawie 3 tys. rocznie.

Poprzedni Sejm zmodyfikował więc przepisy w tej kwestii. Gdy podwyżka będzie przewyższała dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka zostanie rozłożona na dwie równe części. Zapłacisz je w następnych dwóch latach.

Przykład. Załóżmy, że w ubiegłym roku zapłaciłeś za użytkowanie wieczyste 300 zł. Jeśli gmina w grudniu wypowiedziała ci tę stawkę i zaproponowała nową - 1200 zł, to jeśli się z nią pogodzisz, w tym roku zapłacisz "tylko" 600 zł. W przyszłym roku opłata wzrośnie do 900 zł, a za dwa lata - do 1200 zł. Jak widać, dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego. W praktyce nowy system aktualizacji opłat może się więc okazać umiarkowaną ulgą.

Uwaga! Ustawa przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie za użytkowanie wieczyste tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy "przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona". Taki wskaźnik ogłasza prezes GUS (ok. 3,5 tys. zł). I nawet jeśli przysługuje ci bonifikata od opłaty, nie musisz rezygnować z walki o jej obniżenie.

Przekształć użytkowanie we własność

Możesz uwolnić się od drakońskiej opłaty za użytkowanie wieczyste gminnego lub państwowego gruntu, przekształcając je w pełną własność. Stosowny wniosek z aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości trzeba złożyć w starostwie (w przypadku gruntów skarbu państwa i samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (gdy nieruchomość jest własnością gminy).

W budynkach wielorodzinnych może być z tym duży problem. Wprawdzie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności umożliwia wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej staranie się o własność, jeśli taka jest wola mieszkańców, którzy mają co najmniej połowę udziałów w gruncie. Jednak przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w praktyce może zablokować jeden z właścicieli lokali, który zgłosi sprzeciw. W tej sytuacji wspólnota lub spółdzielnia może poprosić sąd o rozstrzygnięcie sporu.

Oczywiście prawo własności gruntu kosztuje - opłata jest różnicą między aktualną wartością prawa własności i użytkowania wieczystego. Bartosz Turek z firmy Home Broker zwraca uwagę, że im krócej ktoś jest użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma to prawo.

Przykład. Bartosz Turek policzył, że jeśli grunt jest wart 300 tys. zł, to w piątym roku użytkowania za prawo własności gmina może zażądać ok. 38,5 tys. zł. Możliwe jest rozłożenie tej kwoty na nisko oprocentowane raty - maksymalnie na 20 lat - co dawałoby pierwszą ratę na poziomie ok. 3,7 tys. zł, a ostatnią równą 2 tys. zł (kwoty te uwzględniają już odsetki w wysokości stopy redyskontowej weksli NBP - 4,75 proc.). Tymczasem roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w tym przykładzie wyniesie 3 tys. zł (przy założeniu, że na działce stoi budynek mieszkalny). - Rata za przekształcenie będzie jednak malała, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogą potencjalnie rosnąć - podkreśla analityk Home Broker.

Więcej o:
Komentarze (1)
Nie przepłacaj za grunt. 1200 zł zamiast 300 zł? Możesz podważyć podwyżkę
Zaloguj się
  • Gość: 1111

    0

    W Warszawie Stowarzyszenie Interesu Społecznego WIECZYSTE i współpracujący prawnicy, uchylają podwyżki wieczystego użytkowania ze wzgędów formalnoprawnych. Polecam kontakt: e-mail: stowarzyszenie.pe2012@gmail.com

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX