Wykup gruntu bez bonifikaty?

Jeszcze tylko przez półtora roku gminy i wojewodowie muszą przyznawać minimum 50-proc. bonifikatę przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności
Trybunał Konstytucyjny (TK) zakwestionował przepis, który gwarantuje ustawową bonifikatę użytkownikom wieczystym gminnych i państwowych gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Np. aż 90-proc. upust należy się tym, których dochód miesięczny w przeliczeniu na członka rodziny nie przekroczy przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Tym, którzy spełniają warunki obu bonifikat, zawsze należy się ta wyższa. Nie ma znaczenia, czy o własność występuje pierwszy użytkownik, czy jego spadkobierca lub ten, kto odkupił nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego podobnie jak własność jest zbywalne).

Sędziowie nie mają nic przeciwko obu bonifikatom. Za niedopuszczalne w świetle konstytucji uznali jednak to, że mają one charakter obowiązkowy. Dotychczasowym właścicielom nieruchomości uniemożliwia się w ten sposób decydowanie o sposobie zarządzania swoją własnością. Poza tym obowiązkowe bonifikaty zmniejszają dochody gmin. Z tego właśnie powodu przepisy o obowiązkowych bonifikatach zaskarżyli do TK radni z Józefowa, Rudy Śląskiej i Radkowa.

Trybunał odroczył jednak utratę mocy zakwestionowanego przepisu aż o 18 miesięcy. W tym czasie rząd i parlament mają go poprawić.

Tymczasem wiele gmin stosuje bonifikaty wyższe od ustawowych. Tam użytkownicy wieczyści mogą być raczej spokojni. Jednak będą też najpewniej takie gminy, w których za półtora roku bonifikaty znikną. A przypomnijmy, że tylko przekształcając użytkowanie wieczyste gruntu we własność, uwalniamy się od słonej opłaty za korzystanie z niego. Roczna opłata za użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe to równowartość 1 proc. wartości działki. A ponieważ w ciągu ostatnich trzech lat ich ceny poszybowały w górę, dlatego rosną też opłaty. W największych miastach nawet o kilkaset procent.

By zostać właścicielem gruntu, którego jest się użytkownikiem, trzeba złożyć w starostwie (w przypadku gruntów skarbu państwa i samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (gdy nieruchomość jest własnością gminy) wniosek z dokumentem potwierdzającym prawo użytkowania wieczystego, czyli aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości (przez trzy miesiące od daty wystawienia).

Uwaga! Jeśli jest kilku współużytkowników gruntu, wniosek muszą złożyć wszyscy jednocześnie. Państwo i samorządy nie mogą odmówić przeniesienia własności. Przekształcenie nastąpi w momencie wydania decyzji przez - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - starostę lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Niestety, w praktyce uzyskanie własności gruntu nie zawsze jest możliwe. W przypadku wspólnot mieszkaniowych na taką operację muszą zgodzić się wszyscy bez wyjątku właściciele mieszkań (gmina może być jednym z nich, jeśli nie wszystkie mieszkania zostały wykupione przez lokatorów). Plan spali na panewce, jeśli np. właściciel jednego z mieszkań wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu albo nie podoba się on jednemu z właścicieli. Wtedy pozostali, mający w sumie co najmniej połowę udziałów w danym budynku, mogą zażądać sądowego rozstrzygnięcia sporu. Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego, do którego odsyła ustawa, sąd musi wziąć pod uwagę "cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli". W praktyce w takim przypadku wspólnoty rezygnują z własności.

W spółdzielniach mieszkaniowych sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana, bo w jednym budynku mieszkania mogą mieć status spółdzielczych własnościowych (wtedy o przystąpieniu do wykupu gruntu decyduje spółdzielnia) oraz odrębnej własności (wtedy decyduje właściciel mieszkania).