Jak bezpiecznie kupić własne M

Kto choć raz kupował mieszkanie, ten wie, że to stresujące zajęcie. Najpierw trzeba lokal znaleźć, a potem zrobić wszystko, by nie kupić go z długiem, babcią z prawem dożywocia lub agencją towarzyską za ścianą.
Rynek wtórny

Z pośrednikiem czy bez?

Jeśli nie masz czasu sam szukać odpowiedniego lokum, możesz wynająć pośrednika. Agencja nieruchomości to nie biuro adresów. Pośrednik powinien nie tylko udostępnić ci adres mieszkania, ale także towarzyszyć, gdy pójdziesz je oglądać. Powinien też znać odpowiedź na każde nurtujące cię pytanie albo wiedzieć, gdzie jej szukać.

Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, uważnie ją przeczytaj. Niczego nie podpisuj na schodach, masce samochodu czy w biegu. Upewnij się, z kim rozmawiasz. Powinieneś poznać nazwisko i numer licencji zawodowej pośrednika. Nie zawsze będziesz spotykał się z pośrednikiem, często będzie to asystent pośrednika, ale pośrednik bierze odpowiedzialność za wszystko, co robi jego asystent.

Pamiętaj, że bez twojej zgody ten sam agent nie może reprezentować obu stron transakcji. Większość agencji bierze prowizję od obu stron transakcji. Ale są już takie, które przyjmują oferty na wyłączność, reprezentują sprzedającego i tylko od niego biorą wynagrodzenie. Takie oferty znajdziesz na stronie www.mls.com.pl.

Warto wiedzieć, że prowizja pośrednika podlega negocjacjom.

Trzeba się targować. Koniecznie zażądaj od pośrednika faktury za wykonaną usługę. Bez niej nie będziesz mógł pociągnąć agenta do odpowiedzialności zawodowej, gdy coś spartaczy.

Uwaga na wyłudzaczy! Na rynku pośrednictwa działają nieuczciwi agenci, którzy wyłudzają zapłatę, podczepiając się pod transakcję. Taka historia przydarzyła się pani Beacie.

Kobieta szukała małego mieszkania na jednym z warszawskich osiedli. Rozwiesiła ogłoszenia na przystankach, drzewach, słupach, wrzuciła ulotki do skrzynek pocztowych. Zastrzegła, że chce kupić bezpośrednio. Już następnego dnia zadzwonił pośrednik. Powiedział, że ma dla niej mieszkanie. Pani Beata trochę się zżymała (miało być bezpośrednio), ale w końcu zgodziła się na oglądanie. Kawalerka okazała się strzałem w dziesiątkę. Pośrednik miał przy sobie komplet dokumentów i ku radości pani Beaty oświadczył, że jego wynagrodzenie w całości pokrywa sprzedający. Pośrednikowi towarzyszyła kobieta. Przez całą wizytę nie odezwała się jednak ani słowem, więc pani Beata nie zaprzątała sobie nią głowy.

Trzy dni później pani Beata zawitała do biura pośrednika, by podpisać przedwstępną umowę sprzedaży. Wśród wielu dokumentów, które podsunięto jej do podpisu, była także umowa pośrednictwa z agencją, której nazwę pierwszy raz widziała. W paragrafie wynagrodzenie pośrednika widniała kwota 6 tys. zł. W ferworze podpisała i ten dokument.

Gdy dwa tygodnie później stawiła się u notariusza, oprócz sprzedającego i jego agenta zobaczyła kobietę, którą pamiętała z oględzin kawalerki. Kobieta wręczyła jej wizytówkę z nazwą agencji i numerem konta, na które pani Beata powinna przelać prowizję. - Za co? - zdziwiła się pani Beata. - Sama szukałam mieszkania, sama załatwiałam wszystkie formalności, tajemnicza pani nie kiwnęła palcem w mojej sprawie.

Sąd, do którego agencja skierowała pozew o zapłatę, był innego zdania. Nakazał zapłacić prowizję. - Trzeba czytać, co się podpisuje - pouczył panią Beatę sędzia.

Uwaga! Niektóre agencje wprowadziły nową usługę: klient sam znajduje sobie mieszkanie, a do biura nieruchomości przychodzi jedynie po pomoc w sprawdzeniu dokumentów i radę, jak załatwić wszystkie formalności. Koszt - kilkaset złotych.

Nasza rada: jeśli już wynająłeś pośrednika, to się go słuchaj. On ma za sobą dziesiątki, jeśli nie setki transakcji, a ty jesteś debiutantem. Agent jest profesjonalistą, nie kieruje się emocjami. Jeśli sprzedający będzie się upierał, że nie opuści ceny ani o złotówkę, bo "za pół darmo nie odda", będzie umiał wskazać powody, dla których bez obniżki się nie obędzie.

Negocjuj cenę

W czasach hossy na rynku nieruchomości najważniejsza była lokalizacja. W kryzysie przede wszystkim liczy się cena. Skąd wiedzieć, czy ta, której żąda sprzedający, nie jest z kosmosu?

Przekonaj się, składając własną ofertę. Niech będzie o 20-30 proc. niższa od ofertowej. Jeśli sprzedający usiądzie do negocjacji, znaczy, że celowo zawyżył cenę, by mieć z czego schodzić.

Uwaga! Zbyt niska cena może się wydać podejrzana fiskusowi. Urzędy skarbowe mają swoje tabele, według których naliczają 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeśli kwota, którą zapłaciłeś, wyda się fiskusowi za niska, może cię wezwać (razem ze sprzedającym, bo przed fiskusem odpowiadacie solidarnie) i poprosić o wyjaśnienia. Skąd urzędnicy znają ceny nieruchomości? Mają specjalny program komputerowy, który przetwarza dane z aktów notarialnych i na ich podstawie wylicza średnią wartość.

Jak przekonać urząd, że cena transakcyjna jest prawdziwa, a nie zaniżona? Jeżeli mieszkanie wymaga remontu i stąd wynika jego niska cena, to wpiszmy taką informację do aktu notarialnego, załączając dokumentację zdjęciową. W ten sposób urząd otrzyma rzetelną informację uzasadniającą wysokość ceny transakcyjnej.

Oto kilka dobrych rad, co zrobić, by bezpiecznie kupić nieruchomość.

  • Dzień, w którym ma zostać podpisany akt notarialny, zacznij od wizyty w mieszkaniu. W towarzystwie sprzedającego sprawdź stan liczników, upewnij się, że sprzęty, które miały pozostać, są na swoim miejscu. Sprzedający - pod twoim czujnym okiem - powinien zamknąć mieszkanie, a klucze przekazać ci w obecności notariusza, który zapisze ten fakt w akcie.

    Jeżeli tego nie zrobisz, mogą cię spotkać różne przykre niespodzianki. Najmniej uciążliwa to ta, że klucze nie będą pasować do zamka. Znacznie gorzej, gdy po otwarciu drzwi okaże się, że mieszkanie ma lokatorów!

    Nasza rada. Najlepiej gdyby sprzedający wymeldował się z mieszkania przed podpisaniem umowy, a notariuszowi i kupującemu przedstawił odpowiednie zaświadczenie.

  • Upewnij się, czy mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, czy też jest własnością tylko jednego z nich. W pierwszym przypadku do aktu sprzedaży muszą stanąć oboje; w drugim - poproś o oświadczenie, że współmałżonek nie rości sobie żadnych praw do lokalu. Możesz też zastrzec w umowie pewną - najlepiej znaczącą - kwotę, którą wypłacisz sprzedającemu dopiero wtedy, kiedy wszyscy domownicy wyprowadzą się z mieszkania, pozostawiając je w umówionym stanie.

  • Zanim podpiszesz umowę i wpłacisz pieniądze, przeprowadź wywiad środowiskowy. Co prawda sprzedający ponosi odpowiedzialność za ukryte wady fizyczne i prawne nieruchomości, ale udowodnienie racji zajmie ci mnóstwo czasu i pieniędzy. Najlepiej zażądaj oświadczenia od sprzedającego, że lokal nie ma żadnych ukrytych wad prawnych (obciążona hipoteka), fizycznych (pęknięta rura kanalizacyjna) ani zaległości czynszowych i wobec dostawców mediów.

  • Jak zapłacić, żeby nie stracić? Odradzamy chodzenie z gotówką po ulicy. Znacznie bezpieczniej jest dokonać przelewu przez internet. Możesz skorzystać z komputera notariusza albo zabrać własnego laptopa, podłączyć go do sieci w kancelarii i wykonać płatność na rachunek sprzedającego. Jeśli macie rachunki w tym samym banku, pieniądze niemal natychmiast zostaną przerejestrowane na wskazane konto.

    Rynek pierwotny

    Czasy, gdy spółdzielnie i deweloperzy sprzedawali dziury w ziemi, należą do przeszłości. Dziś możesz kupić nowe mieszkanie gotowe do zasiedlenia. Zanim jednak podpiszesz umowę, sprawdź wszystko dwa razy.

    Zacznij od uważnego przeczytania umowy, którą podsuwa ci deweloper lub spółdzielnia. To wielostronicowy dokument napisany prawniczym żargonem. Zastanów się, czy nie powinieneś poprosić o konsultacje znajomego radcę prawnego albo chociaż kolegę z pracy, który ostatnio kupował podobne mieszkanie. Jeśli nie masz takich osób wokół siebie, zgłoś się do Federacji Konsumentów lub rzecznika konsumentów, który jest w każdym powiecie. Tam dostaniesz poradę, a w razie kłopotów z deweloperem - także wsparcie.

    Lustracje dewelopera zacznij od sprawdzenia, czy:

  • jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu, na którym stoi budynek,

  • ma wszystkie pozwolenia i prowadzi inwestycję zgodnie z przepisami.

  • Poproś o oświadczenie, że deweloper (spółdzielnia) przeniesie na ciebie własność mieszkania w stanie wolnym od wszelkich obciążeń wraz z udziałem we współwłasności działki, na której będzie usytuowany budynek, oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku.

  • Precyzyjnie uzgodnij cenę. Płać zgodnie z postępami robót na budowie. Nalegaj, by ostatnią ratę przekazać przy odbiorze mieszkania albo w dniu podpisania aktu notarialnego.

  • Jeśli deweloper grozi ci wysokimi karami za opóźnienia we wpłatach kolejnych rat, zrewanżuj się zapisem o wysokich karach za ewentualne opóźnienia w budowie. Nie zgadzaj się na żadne krzywdzące cię zapisy.

  • Umów się na konkretną datę odbioru mieszkania. Gdy deweloper nie dotrzyma terminu, będzie musiał płacić odsetki.

  • W umowie zapisz też konkretną datę przeniesienia na ciebie własności lokalu, czyli termin podpisania aktu notarialnego.

  • Administrowanie osiedlem przez dewelopera powinno mieć charakter tymczasowy, tzn. do czasu zawiązania się wspólnoty. Niektóre firmy próbują w ten sposób "dorobić" na swoich klientach.

    Jeśli inwestycja, którą sobie upatrzyłeś, cieszy się dużym powodzeniem, powinieneś podpisać tzw. umowę rezerwacyjną, dzięki czemu zaklepiesz sobie upatrzone mieszkanie. Zyskasz na czasie, a nikt nie sprzątnie ci lokalu sprzed nosa.

    Gdy jesteś zdecydowany, podpisz umowę przedwstępną. Deweloperzy często proponują, by zamiast umowy notarialnej, podpisać zwykłą umowę pisemną. Każda z nich rodzi jednak inne skutki prawne.

  • Przy umowie zwykłej, gdy transakcja nie dojdzie do skutku, bo deweloper odstąpi od sprzedaży, przysługuje ci jedynie zwrot zadatkowanej kwoty.

    Przy umowie notarialnej masz wybór: możesz żądać zwrotu pieniędzy albo zawarcia umowy ostatecznej, czyli de facto dokończenia budowy i wydania mieszkania.

    Jakich dokumentów żądać od sprzedającego

  • Jeśli kupujesz lokal własnościowy, potrzebne będą:

    - odpis z księgi wieczystej,

    - zaświadczenie z wydziału ewidencji ludności o zameldowanych osobach bądź ich braku,

    - zaświadczenie od zarządu wspólnoty (spółdzielni), że sprzedający nie zalega z opłatami (dobrze, gdy sprzedający ma też zaświadczenie o wysokości funduszu remontowego i plan najbliższych remontów).

    - dowody opłat: podatku od nieruchomości, opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (w przypadku użytkowania wieczystego), energii, gazu, wody (chodzi o wysokość tych opłat),

    - podstawa nabycia mieszkania (np. akt kupna),

    - jeśli mieszkanie pochodzi ze spadku - zaświadczenie z urzędu skarbowego, że spadkobierca zapłacił podatek.

    - jeśli na hipotece mieszkania ciąży kredyt, zaświadczenie z banku o jego terminowych spłatach i wielkości pozostałego do spłaty zadłużenia,

    - pełnomocnictwa współwłaścicieli w razie ich nieobecności przy umowie sprzedaży (wymagana forma aktu notarialnego).

  • Jeśli kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, żądaj:

    - odpisu z księgi wieczystej (jeżeli lokal taką posiada),

    - przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub umowy ze spółdzielnią,

    - jeśli lokal pochodzi ze spadku - postanowienia o nabyciu spadku i dowodu zapłaty podatku od spadku,

    - zaświadczenia ze spółdzielni, że sprzedający nie zalega z opłatami, a na lokalu nie ciążą żadne kredyty,

    - zaświadczenia ze spółdzielni uprawniającego do zbycia go,

    - bieżących książeczek opłat, rachunków za media,

    - zaświadczenia z wydziału ewidencji ludności o zameldowanych osobach bądź ich braku.

  • Jeśli kupujesz nowe mieszkanie, żądaj:

    - odpisu z księgi wieczystej całej nieruchomości należącej do dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej,

    - rzutu kondygnacji mieszkalnych z zaznaczonym lokalem, rzutu kondygnacji niemieszkalnych (piwnicy, strychu, hali garażowej) z zaznaczeniem pomieszczeń przynależnych (miejsc postojowych, komórki),

    - odpisu z wpisu do rejestru działalności gospodarczej dewelopera i spółdzielni