W czasie ubiegłorocznej konferencji "Polski rynek mieszkaniowy" prezes firmy doradczej Reas Kazimierz Kirejczyk stwierdził półżartem: "Może być tak, że za rok na takiej konferencji największą atrakcją będzie lunch". Na szczęście ta czarna przepowiednia nie sprawdziła się. Na grudniowej konferencji największą atrakcją był Leszek Balcerowicz, a w przerwie na lunch rozmawiano głównie o tym, kto i kiedy planuje rozpoczęcie budowy nowego osiedla.
Na początku roku nastroje deweloperów były fatalne. Popyt na mieszkania spadał już bowiem od kilku miesięcy, a zaostrzenie polityki kredytowej przez banki sprawiło, że sprzedaż mieszkań praktycznie zamarła. W pierwszym kwartale 2009 r. była aż o 70 proc. mniejsza w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Według niektórych szacunków deweloperom miesięcznie udawało się sprzedać przeciętnie jedno, dwa mieszkania z całego osiedla. Np. Dom Development w pierwszym kwartale 2008 r. sprzedał 328 mieszkań, a rok później - zaledwie 106. Wprawdzie transakcji spółka zawarła więcej, ale aż jedna piąta jego klientów musiała wycofać się z umów, gdyż banki odmówiły kredytu.
- W styczniu sprzedaliśmy tylko siedem z blisko 900 mieszkań. Po prostu czarna rozpacz - wspominał Jan Wagner, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Polnord. Kryzys sprawił, że kłopoty finansowe zaczęła mieć luksemburska firma Orco, deweloper najbardziej spektakularnego budynku mieszkaniowego w Warszawie - zaprojektowanego przez Daniela Libeskinda 192-metrowego wieżowca Złota 44. Brak klientów oraz zaostrzenie polityki kredytowej sprawiły, że w marcu deweloper zatrzymał budowę i nie odmroził jej do dziś.
Ostre hamowanie inwestycji
Nic dziwnego, że w tamtym okresie zaczęto wieszczyć falę bankructw firm deweloperskich oraz radykalny spadek cen. Ani jedno, ani drugie się nie sprawdziło. Jednym z powodów było to, że deweloperzy dość szybko zamrozili budowy, by przy niskiej sprzedaży nie brnąć w koszta. W szczytowym okresie w Warszawie wycofano ze sprzedaży aż 2,5 tys. mieszkań. Ich budowę przełożono na lepsze czasy.
Kirejczyk mówi o "bezprecedensowym wyhamowaniu nowych inwestycji, które na rynku warszawskim sięgnęło 70 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim" (w skali trzech pierwszych kwartałów roku). Kto tylko mógł, odwoływał zakupy gruntów. - W zależności od inwestycji wymagamy od 25 do 40 proc. wkładu własnego. Nie kredytujemy zakupu gruntów. Deweloper musi do nas przyjść z aktem własności działki i powiedzieć, ile za nią rzeczywiście zapłacił, a nie ile jest ona teraz warta według rzeczoznawcy - tłumaczy Marek Koziarek z Pekao SA. Daniel Puchalski z firmy Colliers International podaje, że od października 2008 r. do października 2009 r. średnia wartość działek pod zabudowę mieszkaniową w przeliczeniu na metr kwadratowy tzw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań) spadła w centrum Warszawy o 17 proc., a na przedmieściach - nawet o 40 proc.
Ceny wciąż spadają
Żeby ratować sprzedaż, wiele firm wprowadziło możliwość przyjęcia w rozliczeniu starego mieszkania. Deweloperzy zaczęli też obniżać ceny, choć nie tak radykalnie, jak prorokowano. Dziś średnia cena metra kwadratowego mieszkania w ofercie w Warszawie wynosi ok. 8,3 tys. zł, podczas gdy rok temu dochodziła do 9 tys. zł. Mieszkania wprowadzane ostatnio do sprzedaży są jeszcze tańsze - średnia to 7,3 tys. zł za m kw.
Obniżenie cen o kilkanaście procent w przypadku większości inwestycji odniosło skutek - w biurach sprzedaży firm deweloperskich znów pojawili się klienci. Interesują ich jednak głównie mieszkania mniejsze i średnie. Bo tylko na takie banki są im skłonne pożyczyć pieniądze. Na popularności zyskiwał zwłaszcza kredyt, w którego spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim". Praktycznie wszyscy deweloperzy starali się utrzymać ceny swoich mieszkań na takim poziomie, by można je było kupić za taki kredyt.
W przeciwieństwie do poprzedniego kryzysu w 2002 r. kiedy zarobki deweloperów były bardzo małe, teraz utrzymują oni wysokie marże. Dzięki temu firmy te zachowują płynność finansową i wraz z ożywieniem popytu mogą spokojnie przygotowywać nowe inwestycje. Aż trzy uruchomił w ostatnim kwartale tego roku Dom Dewelopment, w tym pierwszy etap swojego największego osiedla w historii - Saskiej Kępy na Gocławiu. Osiedle to docelowo ma się składać z 11 bloków na ponad półtora tysiąca mieszkań. Decyzję deweloper podjął, gdy tylko wyniki sprzedaży zaczęły się polepszać.
