Prezydent podpisał w piątek nowelizację ustawy "O finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania". Co się zmienia? Łagodniejsze będzie tzw. kryterium kosztowe mieszkań i domów objętych rządowym programem. Aby skorzystać z budżetowej dopłaty do kredytu (przez osiem lat mniej więcej połowa odsetek), cena lub koszt budowy domu bądź mieszkania nie może przekroczyć podawanych przez wojewodów (na podstawie danych GUS) średnich kosztów budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. Np. w Warszawie, aby dostać dopłatę, mieszkanie lub dom musiałyby kosztować poniżej 4,9 tys. zł za m kw. Problem w tym, że w stolicy mieszkania są dużo droższe, podobnie jak w innych dużych aglomeracjach. W efekcie z dopłat skorzystało nie więcej niż 3 tys. osób, głównie z małych miasteczek. W tym czasie banki udzieliły ponad 150 tys. "zwykłych" kredytów mieszkaniowych.
Dostępność kredytu wzrośnie, ale nie wszędzie
Dzięki nowelizacji, która wejdzie w życie najpewniej w drugiej połowie sierpnia (dwa tygodnie po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw) dostępność, a w konsekwencji popularność kredytów z dopłatą powinna się poprawić, bo GUS-owski wskaźnik wzrośnie o 30 proc. Np. dla Warszawy do ponad 6,3 tys. zł za m kw.
Ale czy za taką kwotę można tu kupić jakieś lokum? Jest to możliwe, choć wybór niewielki. Z raportu firmy doradczej REAS, przygotowanego na podstawie danych z serwisu GazetaDom.pl wynika, że o kredyt z dopłatą będą mogli ubiegać się ci, którzy zechcą kupić używane mieszkania na obrzeżach miasta, głównie po prawej stronie Wisły.
Niestety, nowelizacja praktycznie nic nie da kupującym mieszkania w Krakowie czy Wrocławiu. Za to znacznie poprawi się sytuacja mieszkańców Śląska, gdzie GUS-owski wskaźnik wzrośnie z ok. 3 tys. do 4 tys. zł za m kw. Np. w Katowicach w tej cenie oferowanych jest na rynku wtórnym blisko 60 proc. mieszkań.
Mamy też i drugą dobrą wiadomość. PKO BP już nie jest jedynym bankiem, który udziela kredytów z dopłatą. W tym miesiącu przybył mu potężny konkurent - Bank Pekao SA, który dysponuje siecią 777 placówek.
Zdaniem Bartosza Michałka z portalu eHipoteka.com, gra jest warta świeczki. - Dzięki dopłacie oprocentowanie kredytu jest niższe niż w przypadku popularnych kredytów we frankach szwajcarskich i to bez ryzyka walutowego! - mówi. - Wprawdzie po ośmiu latach raty wrócą do rynkowego poziomu i niestety trzeba będzie się zmierzyć z ich wyższym wymiarem, ale uzyskane oszczędności są nie do przecenienia. Tym bardziej, że po upływie preferencyjnego okresu będzie można poszukać tańszego banku.
Lepiej w ratach równych
Który bank proponuje obecnie tańszy kredyt z dopłatą: PKO BP czy Pekao SA? - Obecnie ten drugi - odpowiada Maciej Kossowski, prezes firmy brokerskiej Wealth Solutions.
Najlepiej porównać oferty obu banków na przykładzie. Małżeństwo X bierze na 50-metrowe mieszkanie 20-letni kredyt w wysokości 300 tys. zł. Tzw. stopa referencyjna, od której zależy wysokość budżetowej dopłaty, nie zmieni się przez osiem lat. Jeśli X zdecydują się na spłatę w ratach równych, to dzięki tej dopłacie w każdym z tych banków zaoszczędzą na odsetkach ok. 67,5 tys. zł.
Różne natomiast mogą być miesięczne raty. Kossowski wyjaśnia, że PKO BP proponuje kredyt w cenie 6,27 proc., a w Pekao SA można go dostać za 5,72 proc. W konsekwencji pierwsza rata w tym pierwszym banku wyniesie 1394 zł, a u jego konkurenta 1299 zł, czyli o blisko 100 zł mniej.
Uwaga! Gdy po ośmiu latach dopłaty się skończą, wysokość rat podskoczy w PKO BP do 2196 zł, a w Pekao SA - do 2101 zł.
Bartosz Michałek zauważa jednak, że można poprosić bank o dłuższy okres kredytowania, co wpływa na obniżkę miesięcznych obciążeń, np. Pekao SA rozkłada spłatę na 30 lat, a PKO BP - nawet na 40 lat.
Obaj analitycy są zgodni, że jeśli ktoś zdecyduje się na kredyt z dopłatą, powinien wybrać wariant spłat równych a nie malejących. Dlaczego? - Z uwagi na sposób kalkulacji dopłat. Po prostu w tym pierwszym przypadku są one wyższe - wyjaśnia Michałek.
Np. gdyby przykładowe małżeństwo X spłacało kredyt w ratach malejących, od państwa dostałoby "prezent" w wysokości 61,8 tys. zł, czyli o 5,7 tys. zł mniejszy, niż w przypadku rat równych.
Kossowski dodaje, że mniejsze jest także obciążenie budżetu domowego. Gdyby X wybrali spłatę w ratach malejących, początkowo odprowadzaliby do banku co miesiąc o blisko 600 zł więcej.
- Kredytobiorca ma zatem większą płynność finansową, a ewentualne oszczędności może zainwestować - przekonuje Kossowski.
Dla kogo kredyt z dopłatą
Program adresowany jest wyłącznie do małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Żeby dostać dopłatę, trzeba też spełnić dodatkowe warunki. I tak powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw., a domu - 140 m kw., przy czym dopłata do odsetek obejmuje w pierwszym przypadku 50 m kw., a w drugim - 70 m kw. Oznacza to, że nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, czyli zapłacić po prostu pełne odsetki.
W momencie podpisywania umowy kredytowej nie można mieć własnościowego mieszkania (nawet kawalerki). W tej sytuacji pozostaje wcześniejsza sprzedaż mieszkania z opcją wyprowadzenia się z niego np. za pół roku, albo zamieszkanie przez jakiś czas kątem u rodziców.
