W czasie zakończonych niedawno w Warszawie Targów Mieszkaniowych "Nowy Dom, Nowe Mieszkanie 2009" Murator Expo zorganizowaliśmy debatę, w której wzięli udział analitycy najczęściej wypowiadający się w mediach na ten temat.
W dwóch poprzednich debatach (we wrześniu i w grudniu ubiegłego roku) przeważała opinia, że najlepszym momentem na zakup mieszkania będzie okres między wiosną a jesienią 2009 r. Tylko Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl ostrzegał, że zbliża się okres dekoniunktury, który może potrwać nawet kilka lat. A w tym czasie mieszkania potanieją realnie, a więc uwzględniając także inflację, nawet o połowę.
Mariusz Kania z agencji Metrohouse przyznaje, że mieszkania mogą być tańsze. Ale równocześnie zauważa, że najprawdopodobniej nie będą to najlepsze oferty. Bo te najlepsze wcześniej się sprzedadzą, a kupią je ci, którzy mają gotówkę.
Marek Wielgo: To już nasze trzecie spotkanie, na którym staramy się odpowiedzieć na to pytanie. W czasie jesiennej edycji targów mieliśmy do czynienia z pogarszającą się sprzedażą mieszkań. Mimo to uważaliście, że w 2009 r. rynek mieszkaniowy ożywi się. Tylko Michał Macierzyński ostrzegał, że zbliża się okres dekoniunktury, który może potrwać nawet kilka lat. A w tym czasie mieszkania potanieją realnie, a więc uwzględniając także inflację, nawet o połowę.
Potem wybuchł kryzys finansowy, a w efekcie banki mocno zaostrzą warunki kredytowe. Jednak wciąż nie wierzyliście w czarny scenariusz Michała Macierzyńskiego. W czasie naszej dyskusji przeważyła opinia, że najlepszym momentem na zakup mieszkania będzie okres między wiosną a jesienią 2009 r. Bartosz Michałek mówił, że co prawda kredyty są droższe, ale jest duże prawdopodobieństwo, że sytuacja szybko się unormuje, a kredyty potanieją wskutek spadku stóp procentowych.
Bartosz Michałek: Na razie nie jest lepiej. Zaledwie kilka banków, a wśród nich Pekao SA i PKO BP, deklaruje chęć udzielania kredytów hipotecznych. Kredyty we frankach szwajcarskich są praktycznie niedostępne. Dużo łatwiej jest dostać kredyt złotowy. Można nim sfinansować nawet 100 proc. wartości mieszkania, ale takie kredyty są drogie ze względu na wysokie marże banków.
M.W.: Akurat te banki, które pan wymienił, udzielają także kredytów, w których spłacie pomaga budżet państwa. Zauważyłem, że coraz więcej firm deweloperskich dopasowuje swoją ofertę pod względem ceny do wymogów, które trzeba spełnić, żeby dostać budżetową dopłatę.
B.M.: Dzięki niej kredyt jest tańszy, ale żeby go uzyskać, trzeba wykazać się zdolnością kredytową taką samą jak przy normalnym kredycie komercyjnym. W dodatku wzrosło ryzyko utraty pracy.
M.W.: Jak to wpłynęło na rynek mieszkaniowy?
Katarzyna Kuniewicz: Czwarty kwartał 2008 r. był fatalny dla firm deweloperskich. W sześciu badanych przez nas miastach - w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Trójmieście - deweloperzy sprzedali tylko 4381 mieszkań. W dodatku część klientów wycofała się z umów z deweloperami. W samej tylko Warszawie doliczyliśmy się aż 416 zwrotów mieszkań.
Z drugiej strony, deweloperzy wprowadzili ich na rynek zaledwie 3755. Niektórzy, widząc, że na ich mieszkania nie ma chętnych, zaczęli je wycofywać z rynku. W efekcie oferta deweloperów skurczyła się w porównaniu z końcem trzeciego kwartału o ponad tysiąc mieszkań. W sprzedaży było ich niespełna 37,3 tys.
M.W.: Ile jest mieszkań gotowych, które czekają na chętnych?
K.K.: Pod koniec grudnia na wszystkich tych sześciu rynkach było przeszło 3,3 tys. gotowych mieszkań, z czego tysiąc przypadało na Warszawę. Oczywiście mówię tu tylko o rynku pierwotnym. Prawdopodobnie tysiące nowych mieszkań można kupić na rynku wtórnym.
Mariusz Kania: Na rynku wtórnym w Warszawie jest w sumie ok. 130 tys. mieszkań.
M.W.: O ile spadły ceny?
K.K.: Średnie ofertowe spadły niewiele. Transakcyjne są z pewnością niższe ze względu na różnego rodzaju promocje oraz możliwość negocjacji z deweloperami. Ich skłonność do udzielania rabatów jest jednak bardzo zróżnicowana. Zależą one od etapu sprzedaży inwestycji, sytuacji finansowej dewelopera oraz jego strategii marketingowej. Część firm nie przewiduje obniżania cen, ale są i takie, które dają 15-proc. upust.
Gdyby sprawdziła się prognoza sprzed pół roku, że ceny spadną o 50 proc., a przypomnę, że średnia w drugim kwartale 2008 r. była w granicach 8,8 tys. zł za m kw., to mielibyśmy dominującą liczbę mieszkań w przedziale cenowym 4-5 tys. zł za m kw. Tak nie jest. Wyjdźcie państwo na zewnątrz i kupcie tak tanie mieszkanie.
Michał Macierzyński: Są takie. Kilka miesięcy temu widziałem w ofercie jednego z deweloperów promocyjne mieszkania po 6,7 tys. zł za m kw. Dziś gotów jest je sprzedać po 5,5 tys. zł za metr.
K.K.: Oczywiście, ale takich mieszkań jest w całej Warszawie może kilkadziesiąt na kilkanaście tysięcy.
M.K.: Są miejsca, gdzie podaż jest szczególnie wysoka, np. na warszawskiej Białołęce czy w Wilanowie, i tam można się spodziewać, że ceny prawdopodobnie będą jeszcze spadały. Natomiast są segmenty rynku, które nie będą się poddawać presji obniżek, np. mieszkania w starych kamienicach. Tam nie ma żadnego ruchu cenowego, a jeśli, to raczej w górę.
Łukasz Madej: Jest jeszcze pole do spadku cen. Mamy totalną zapaść w branży deweloperskiej. Mimo to deweloperzy przez czwarty kwartał ubiegłego roku udawali, że nic się nie stało. Zastanawia mnie, dlaczego nie mogą oni otwarcie obniżać cen i walczyć w myśl zasady: jestem mocny, jestem dobry, nie kupiłem drogo gruntu, mam dobrze policzone koszty budowy, wystarczy mi taka marża, sprzedaję taniej niż konkurencja. Przecież cena to jeden z najważniejszych czynników dla kupujących. Tymczasem np. w Łodzi jest tak, że państwo musicie się umówić z prezesem na rozmowę o cenie. Nikt nie powie, ile kosztuje mieszkanie. Trzeba wziąć tydzień urlopu i chodzić od biura sprzedaży do biura sprzedaży i negocjować cenę. To nie jest normalne zachowanie.
M.M.: Proszę sobie przypomnieć, ile mieszkanie kosztowało w 2004 czy 2005 r. Trochę powyżej 4 tys. zł za m kw. Więc dlaczego nagle to mieszkanie ma kosztować 10 tys. zł za metr? Jeśli popatrzy się na historyczne przypadki nie tylko w Europie, ale też np. w Japonii, to spadki cen o 30 czy nawet o 85 proc. wartości zdarzały się. Pamiętajmy, że ten kryzys jest trochę inny od tych poprzednich. Za poprzedniego kryzysu w Stanach Zjednoczonych ceny mieszkań wręcz rosły, bo był dostępny tani pieniądz. A w tej chwili mamy kryzys finansowy. Banki nie chcą udzielać kredytów hipotecznych, bo nie mają długoterminowej płynności. Frank szwajcarski jest w tej chwili jak szynka za komuny. I nie będzie lepiej, więc trzeba się przyzwyczaić do kredytów złotowych znacznie droższych niż do tej pory.
M.W.: Zatem czekać?
M.M.: Moim zdaniem tak. To, że średnia cena mieszkań w Warszawie zeszła z 10 tys. do 8 tys. zł za m kw., to jeszcze nie znaczy, że jest już tanio. Jeśli komuś naprawdę bardzo zależy, powinien poczekać aż średnia spadnie do poziomu 7 tys. zł za metr. A spadnie, bo inaczej mieszkania się nie sprzedadzą, gdyż ludzie nie mają zdolności kredytowej. Poza tym już oficjalnie jest deflacja na rynku mieszkaniowym, więc wiele osób wstrzymuje się z zakupem, co tylko pogłębia spadki.
M.K.: Nie da się jednak tej decyzji odkładać w nieskończoność. Od początku roku pośredniczyliśmy w przeszło 100 transakcjach. Dwie trzecie z nich to były transakcje gotówkowe. To, że nie ma kredytów, nie oznacza, że nikt nie będzie kupował mieszkań. W latach 90. też nie było kredytów, a mimo to rynek funkcjonował.
Jeśli państwu podoba się jakieś mieszkanie, to warto kupić je dzisiaj, gdy sprzedający jest skłonny do negocjacji. Mieszkania mogą być nieco tańsze, ale najprawdopodobniej nie będą to najlepsze oferty. Bo te najlepsze wcześniej się sprzedadzą, a kupią je ci, którzy mają gotówkę.
Ł.M.: Gdyby miała potwierdzić się prognoza, że wchodzimy w głęboki kryzys, to jedynym dobrym rozwiązaniem stanie się wynajęcie małego domku w Bieszczadach i zejście z kosztami życia do 300 zł. I tego wątku nie ciągnijmy. Drugi scenariusz jest taki, że rynek nie umrze, że gospodarka wolnorynkowa nie zmieni się w inny system. Dlatego powtórzę to, co mówiłem na wcześniejszych konferencjach: warto negocjować ceny mieszkań, które są już dostępne na rynku. Deweloperzy najczęściej mają zapewnione finansowanie budowy mieszkań w tzw. standardzie deweloperskim. Otrzymanie od banku kolejnego tysiąca złotych na wykończenie każdego metra kwadratowego graniczy dziś z cudem. Proszę więc szukać projektów z terminem oddania do użytku w najbliższych miesiącach, bądź już oddanych, i sprawdzić, jaki jest poziom sprzedaży. Jeśli sprzedanych jest 80 proc. mieszkań, to najprawdopodobniej deweloper ma już zamknięty projekt. To, co sprzeda, jest jego marżą. Ale jeśli jest tylko 10 czy 20 proc. mieszkań sprzedanych, a inwestycję finansuje bank, to nie do dewelopera będzie należało ostatnie słowo w sprawie ceny. Jeśli on jeszcze tego nie czuje, to poczuje to za chwilę. Jeśli więc państwu podoba się ten projekt, to proszę zostawić swoje dane w biurze sprzedaży. Dostaną państwo dobrą ofertę, jeśli nie w tym tygodniu, to za miesiąc. Bo kredyty trzeba spłacać, a dotyczy to nie tylko Kowalskich, ale też deweloperów.
Niską cenę, nawet poniżej kosztów, dostaniecie państwo również u tych deweloperów, którzy dopiero rozpoczynają sprzedaż mieszkań. Muszą się bowiem wykazać przed bankiem, że mają chętnych na co najmniej jedną piątą z nich. Dlaczego deweloperowi opłaca się sprzedawać bardzo tanio pierwsze mieszkania? Bo zaczyna budowę za własne pieniądze. Jeśli zaś nie spełni warunku banku, nie dostanie kredytu na jej kontynuowanie.
M.W.: Wcześniej mówił pan również, że warto poczekać choćby rok na nowe projekty, bo one będą lepsze i tańsze.
Ł.M.: Podtrzymuję tę opinię. Trzeba mieć jednak świadomość, że nie będą to ceny poniżej 4 tys. zł za m kw. Znając deweloperów, nie będą oni rozpoczynać nowych projektów z marżą poniżej 20-30 proc. Bo gdyby sytuacja rynkowa zmusiła ich do obniżek cen, musieliby dokładać do inwestycji.
K.K.: Jest też i inny problem. Kryzys sprzyja kupowaniu gruntów pod inwestycje. Gdyby więc banki chciały pożyczać deweloperom pieniądze na ten cel, to mielibyśmy ogromne szanse na tanie mieszkania w niedługim czasie. Jednak banki nie kredytują obecnie zakupu gruntu przez deweloperów.
B.M.: Fakty są więc takie, że nowe projekty nie startują. Trzeba się więc liczyć z tym, że oferta nowych mieszkań będzie się kurczyła. Deweloperzy muszą sprzedać zapasy, więc są skłonni do negocjowania cen.
M.K.: Pytanie, kto kupi te pierwsze, lepsze mieszkania? Duże obniżki są możliwe, ale zazwyczaj dotyczą mniej ciekawych ofert.
M.W.: Czyli zaczął się okres polowania na okazje?
M.M.: Jeśli, to tylko za kredyt z budżetową dopłatą w ramach programu "Rodzina na swoim". A przypomnę, że warunkiem uzyskania tej dopłaty jest niska cena, np. w Warszawie - 7,1 tys. zł za m kw. Radzę więc czekać z ręką na pulsie i ewentualnie wynajmować.
Notował Marek Wielgo
