Takie wnioski wypływają z najnowszego raportu firmy doradczej Reas, przygotowanego dla serwisu GazetaDom.pl. Do niedawna deweloperzy byli w siódmym niebie, bo klienci w obawie przed wzrostem cen mieszkań kupowali przysłowiową dziurę w ziemi. Szybko przybywało więc firm chcących skorzystać na dobrej koniunkturze. W ciągu ostatniego roku w samej tylko Warszawie liczba firm deweloperskich wzrosła z niespełna 90 do 120. Reas ocenia na podstawie rozpoczętych przez nie inwestycji, że w przyszłym roku powstanie w stolicy ok. 17,5 tys. mieszkań, czyli o przeszło 50 proc. więcej niż w roku ubiegłym.
Problem w tym, że wskutek wzrostu oprocentowania kredytów dla klientów deweloperzy zaczęli mieć problemy ze sprzedażą mieszkań. A dodajmy, że ich ceny także w tym roku mocno poszybowały w górę, np. w Trójmieście wzrosły o ponad 35 proc. I właśnie trójmiejscy przedsiębiorcy są dziś najbardziej przestraszeni takim obrotem sprawy. Katarzyna Kuniewicz z Reasa wyjaśnia, że ich sytuacja nie jest jeszcze dramatyczna, bo niemal wszystkie mieszkania, których budowa dobiega końca (mają być oddane do użytku jeszcze w tym roku bądź w pierwszej połowie przyszłego), są już sprzedane. Gorzej jest z rozpoczynanymi inwestycjami. Kuniewicz zaobserwowała, że w Trójmieście, i prawdopodobnie także w Warszawie, deweloperzy w oczekiwaniu na dalszy rozwój wypadków wstrzymują się z wprowadzaniem do sprzedaży części budowanych mieszkań. Np. w Trójmieście w trzecim kwartale na rynek trafiło zaledwie 300 ofert nowych mieszkań, podczas gdy latem było ich ok. 2 tys.
Kuniewicz przyznaje, że w tej chwili rynek wstrzymał oddech. - Równie prawdopodobne jest to, że ceny będą piąć się w górę, jak też, że zaczną spadać - twierdzi ta analityczka. Przyznaje, że czas gra na korzyść kupujących. Skoro do kupienia są mieszkania, które będą gotowe najwcześniej za rok, ci nie muszą się spieszyć z podjęciem decyzji. Tymczasem dla części firm taka zwłoka może oznaczać duże kłopoty, np. z uzyskaniem kredytu lub nawet utratę płynności. Wyjściem z tej sytuacji może być obcięcie marży, co oznaczałoby obniżenie ceny mieszkania.
- Deweloperzy mają z czego ustępować - uważa Kuniewicz. Według niej trzeba się jednak liczyć z tym, że będą oni skłonni co najwyżej negocjować warunki zakupu. Można też będzie uzyskać w ramach promocji np. wyposażenie kuchni albo garaż za złotówkę.
Dodajmy, że analitycy Domu Inwestycyjnego BRE Banku nie mają takich wątpliwości. Ich zdaniem marże spółek deweloperskich, także z powodu rosnących kosztów, spadną z 28 proc. (średnio w kraju) do ok. 12-15 proc., a od 2009 r. ustabilizują się na poziomie 16-18 proc. Analitycy przekonują, że popyt na nowe mieszkania nie osłabnie, bo m.in. rosnące dochody poprawią relację do cen mieszkań. Jednak ich rosnąca podaż zahamuje wzrost cen na kilkanaście miesięcy. - Ceny mieszkań zaczną ponownie rosnąć w 2010 r. - prognozują.
Pamiętajmy tylko, że podawane przez analityków średnie ceny mieszkań zależą od struktury ich podaży w poszczególnych miastach. Jeśli na rynku pojawi się duża pula tzw. mieszkań popularnych, średnia cena automatycznie pójdzie w dół. Obecnie windują ją bardzo drogie apartamentowce.
