W czasie zakończonych niedawno w Warszawie Targów Mieszkaniowych Muratora Expo zaprosiliśmy do dyskusji Krzysztofa Marszalika z Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, Adama Bronisza, warszawskiego pośrednika specjalizującego się w obrocie działkami, Karola Wilczkę z serwisu finansowego Comperia, Łukasza Madeja z firmy doradczej ProDevelopment oraz Emila Szwedę z Open Finance.
MAREK WIELGO : - Słyszymy zewsząd o kryzysie w budownictwie mieszkaniowym. Tymczasem ten kryzys - jak dotąd - dotknął tylko budownictwo wielorodzinne. Ze statystyk GUS wynika, że Polakom nie mija zapał do budowania domów jednorodzinnych. Czyli wydaje się, że wciąż są atrakcyjne pod względem finansowym.
EMIL SZWEDA : - Mniej więcej dwa i pół roku temu budowa domu była alternatywą dla 50-metrowego mieszkania w Warszawie. Wtedy średnia cena mieszkań sięgała 8-9 tys. zł za m kw. Ale później zaczęły drożeć działki oraz materiały budowlane i wykonawcy. W tej chwili budowa domu jest alternatywą dla mieszkania 65-70 m kw. A jeśli porównać oferty deweloperów, można by zamienić w Warszawie mieszkanie, które ma powierzchnię aż 100-110 m kw., na dom. Ale sądzę, że ta tendencja może się jeszcze odwrócić, gdyż ceny materiałów spadają. No i czekamy na spadek cen ziemi.
M.W .: Chyba rzeczywiście możemy liczyć, że działki potanieją. Jedna z międzynarodowych firm doradczych podała, że ceny gruntów inwestycyjnych w okolicach Warszawy spadły nawet o połowę.
ADAM BRONISZ : Ostatnio jeden z deweloperów zgłosił nam do sprzedaży dwa hektary w warszawskiej dzielnicy Wawer. Tanio, bo po 350 zł za m kw. Całość kosztuje 7 mln zł. Przypuszczam, że nikt z państwa nie kupi tyle ziemi, skoro potrzebuje jedną działkę. Ale załóżmy, że kogoś na to stać. Do sumy, którą chce deweloper, trzeba doliczyć 22-proc. VAT. Z 350 zł za metr robi się nam 420 zł. Na drogi trzeba przeznaczyć jedną piątą gruntu. Mamy więc już przeszło 500 zł za m kw. Następna sprawa - renta planistyczna i opłata adiacencka związana z podziałem działki i jej sprzedażą. W efekcie wychodzi ok. 600 zł za m kw. w takim kompleksie. Jeśli uwzględnimy wartość sąsiednich działek po 750 zł za m kw., to trudno mówić o obniżkach cen.
M.W .: A jednak w końcu nawet sprzedający małe działki będą musieli spuścić z tonu...
A.B .: To wcale nie jest takie pewne, bo musiałby nastąpić duży wzrost podaży działek, a na to się nie zanosi. W okolicach Warszawy sprzedającymi są przeważnie rolnicy. Załóżmy, że taki rolnik ma dwa hektary gruntów, które nadają się pod zabudowę. Standardowo miejscowe plany zagospodarowania nie przewidują działek mniejszych niż 800-1000 m kw. Z owych dwóch hektarów, po odjęciu ziemi pod drogę o szerokości 8-10 metrów, rolnik uzyska 16 działek. Rodziny rolników mają przeważnie po kilkoro dzieci. Nasz przykładowy rolnik ma ich czworo. Każde z nich dostaje po jednej działce. Dzieci zakładają rodziny, a dziadkowe zakładają, że będzie po dwoje wnuków. W ten sposób odpada nam kolejnych osiem działek. Do zagospodarowania zostają cztery. A nie wszystkie rolnik sprzeda od razu.
ŁUKASZ MADEJ : Rzeczywiście, nie sposób się nie zgodzić z tym, co mówił pan Adam. Rolnicy to nie biznesmeni. Jak przyzwyczaili się do ceny 300 zł, to ciężko jest im wytłumaczyć, że w tej chwili cena rynkowa wynosi 100 zł. Oni mogą powiedzieć: nie.
Z drugiej strony także na rynku działek skończył się już owczy pęd wśród kupujących. Dwa lata temu chciałem kupić działkę. Podpisałem umowę przedwstępną po 80 zł za m kw. W szczycie cenowym te działki "chodziły" po 250 zł za metr. Ta osoba, która mi sprzedawała, starała się zerwać umowę, co było zresztą charakterystyczne dla tego okresu. W tej chwili ta pani sprzedała tę działkę za 100 zł. Interwencyjnie musiała ją sprzedać szybko, bo pomijając nas, miała jeszcze inne długi. Spadek ceny w stosunku do maksymalnej wartości był więc dwuipółkrotny.
Zastanawia mnie, co się stanie, gdy się pojawi wyprzedaż gruntów kupionych inwestycyjnie. Nie tylko przez deweloperów, ale i zamożnych ludzi, którzy inwestowali w nieruchomości spekulacyjnie, żeby je podzielić i sprzedać. I jeśli jedna wioska może mieć na sprzedaż kilka działek rocznie, to taki inwestor może być w posiadaniu 200--300 działek. Pytanie, kiedy trafią one na rynek? Pewne jest jedno: gdy wreszcie się na nim pojawią, ceny spadną.
A.B .: Koszt działki można znakomicie zmniejszyć, kupując działkę siedliskową. Są one bardzo tanie, np. w okolicach Warszawy po 10-25 zł za m kw. Działki budowlane kosztują od 150 zł za metr wzwyż.
KRZYSZTOF MARSZALIK : Według analityka prof. Jacka Łaszka udział działki w cenie metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosił w ubiegłym roku średnio 2 tys. zł. Przy założeniu, że mieszkanie ma 70 m kw., działka kosztowała więc 140 tys. zł. Mając taką sumę, można na obrzeżach Warszawy kupić działkę pod dom. Oczywiście nie będzie to 1000-metrowa działka, bo za taką trzeba by zapłacić ze 300 tys. zł. Jednak jeśli na 1000-metrowej działce wybudowalibyśmy dwulokalowy dom jednorodzinny, to wówczas na jeden lokal przypada nam 500 m kw. działki. Brałem nawet udział w projektowaniu takiego osiedla.
Ł.M .: Odnośnie do kosztów składowych metra kwadratowego, to te już się diametralnie zmieniły. Dawniej, jeśli apartament kosztował 10 tys. zł za m kw., to grunt mógł kosztować i 3 tys. zł za metr. W tej chwili nie ma w ogóle tego typu transakcji. Poziom akceptowany przez rynek deweloperski do 7 proc. w stosunku do kosztów m kw.
M.W .: - Bardzo ważny jest także aspekt finansowy inwestycji mieszkaniowej. Jak jest z dostępnością kredytów na zakup mieszkania oraz na zakup działki i budowę domu?
KAROL WILCZKO : Z dostępnością kredytów od października ubiegłego roku nie jest dobrze. Z punktu widzenia banków nie ma jednak znaczenia, czy chcemy budować dom, czy kupić mieszkanie od dewelopera i je wykończyć. W obu przypadkach koszt kredytu jest zbliżony. Natomiast zakup działki to już jest inna kwestia. Generalnie takie kredyty są droższe, bo banki mają problem z oceną ryzyka. Z drugiej strony teraz jest o wiele łatwiej niż jeszcze kilka lat temu budować dom za kredyt, bo możemy rozliczać transze kredytu na podstawie zdjęć z budowy. Ponadto nie musimy dostarczać faktur.
E.S .: I o wiele łatwiej jest zaplanować koszty budowy domu. Dwa lata temu inwestor nie wiedział, na jakiej sumie skończy, bo ceny materiałów zmieniały się dosłownie z miesiąca na miesiąc. A starając się o kredyt, musimy szczegółowo policzyć, ile potrzebujemy gotówki. W tej chwili ceny są stabilniejsze i wykazują tendencję spadkową.
M.W .: Inwestor budujący dom może też liczyć na wsparcie państwa. Jak dużo można zaoszczędzić? Mam na myśli zwrot części VAT za materiały budowlane i dopłatę do kredytu.
E.S .: W ramach programu "Rodzina na swoim" rząd oferuje królewskie wsparcie. Dopłaca bowiem połowę odsetek przez osiem lat spłaty kredytu. To może być nawet ponad 100 tys. zł.
M.W .: Zwrot VAT za materiały to dodatkowe 30 tys. zł.
K.W .: W przypadku programu "Rodzina na swoim", żeby dostać dopłatę do odsetek, trzeba zmieścić się w limicie cenowym. W dużych aglomeracjach niewiele jest mieszkań, które spełniają ten wymóg. Nie stanowi on żadnego problemu, gdy chcemy zbudować segment lub dom.
M.W .: Trzeba tylko pamiętać o tym, żeby jego powierzchnia nie przekroczyła 140 m kw.
E.S .: Ustawa jest tak elastyczna, że można obejść ten warunek. Np. jak ktoś buduje dom z poddaszem użytkowym, to może on mieć i 180 m kw.
M.W .: Czy lepiej zbudować dom samemu, czy kupić gotowy od dewelopera?
K.M .: W tej chwili większość ludzi buduje systemem gospodarczym, głównie albo częściowo na czarno. Odbywa się to w taki sposób, że inwestor z reguły kupuje gotowy projekt, bo on jest najtańszy. Jednak na placu budowy ulega on przeprojektowywaniu. I wtedy taki projekt wychodzi w układzie cenowym najdrożej. Następnie bierze się ekipy z reguły mało profesjonalne. Jest bardzo dużo kiepskich ekip budowlanych na rynku.
Deweloper, który buduje większą liczbę domów, daje większe prawdopodobieństwo, że ta realizacja będzie wykonana poprawnie. Ale nie znaczy, że jest to pewne. Wielokrotnie dokonywałem ocen technicznych w lokalach wykonanych przez profesjonalnych deweloperów i błędów było co niemiara.
E.S .: To nie jest tak, że każdy gotowy projekt trzeba potem dostosowywać. Projektów są tysiące. Można więc wybrać taki, który będzie spełniał wszystkie oczekiwania. Jeśli ktoś ma specyficzne uwarunkowania, to oczywiście projekt indywidualny jest konieczny.
Co do jakości tych deweloperów zdania są tak samo podzielone jak w przypadku domów budowanych indywidualnie. Ci, którzy zbudowali domy, bardzo chętnie dzielą się swoją wiedzą i doświadczeniem. Jak się buduje dom samemu, to widać dokładnie, jak jest wykonany, czy izolacja fundamentów jest zrobiona dobrze. Domy wznoszone przez deweloperów powstają w szybkim tempie. Tutaj liczy się tylko zysk.
M.W .: A jak duże mogą być oszczędności?
E.S.: W ofercie jednego z deweloperów widziałem dom bardzo podobny do tego, jaki ja zbudowałem. Mój kosztował mnie o ponad 300 tys. zł mniej. Może cena dewelopera była ofertowa? Nie wiem, nie interesowałem się aż tak bardzo. Wiem jedno: można zbudować dom za 2,5-3 tys. zł za m kw. bez wyrzeczeń.
K.M .: To, o czym mówiłem wcześniej, wynika z moich osobistych doświadczeń. A jako inspektor nadzoru prowadziłem dziesiątki budów. Oczywiście jeśli poprawnie poprowadzimy ten proces, to z punktu widzenia ekonomiczno-technicznego najbardziej zasadna jest samodzielna budowa. Przede wszystkim trzeba zatrudnić profesjonalnego projektanta, który zrobi projekt indywidualny. Jego koszt jest minimalny w porównaniu z kosztem realizacji inwestycji. Mając już dobry projekt, warto zwrócić uwagę na kwestie związane z eksploatacją domu, np. ogrzewania. Radzę też zatrudnić osobę nadzorującą budowę. Może się zdarzyć, że kierownik budowy i inspektor nadzoru lekceważąco podejdą do swoich obowiązków. Są to jednak rzadkie przypadki.
M.W .: Zatem kupić mieszkanie czy budować dom? Oczywiście, jeśli ktoś chce mieć dom z ogrodem, to pewnie nic go nie przekona, nawet 1,5-godzinny dojazd do pracy...
K.W .: Stoję przed takim dylematem. Szczęśliwie mam już działkę. Przeliczyłem na różne sposoby i wychodzi mi, że za cenę 200-metrowego domu pod Warszawą, kupiłbym w Warszawie 120-metrowe mieszkanie w dobrej lokalizacji. Ale jeśli wyłączymy kwestie finansowe, pozostają inne, m.in. szkoła dla dzieci z basenem i zajęciami pozalekcyjnymi. Znam ludzi, którzy kilka lat temu wybudowali dom pod Warszawą i teraz wracają, bo na dojazdy tracą po kilka godzin dziennie. Wracają do domu po godz. 20, nie mają kontaktu z dziećmi. I co z tego, że mają ogródek.
Z drugiej strony, jeśli kupię mieszkanie od dewelopera, to też będę je musiał wykończyć. Tak więc gehenna z kupowaniem materiałów i wyborem firmy wykonawczej i tak mnie nie ominie. Moje dzisiejsze myślenie jest takie, że dom jest fajny, jak ma się odchowane dzieci.
Ł.M .: Ja też jestem na etapie zamiany mieszkania na mieszkanie lub dom, ale osobiście nie wyobrażam sobie wyprowadzenia się na dalekie przedmieścia, gdzie infrastruktura społeczna jest słabo rozwinięta. Podziwiam kolegę architekta z firmy, który wybudował sobie dom. Tylko jak ja go widzę po dwóch godzinach dojeżdżania do Warszawy, a ja dojeżdżam 15 minut do biura, to zastanawiam się, że na tej wiosce musi być cudownie, żeby spędzać cztery godziny dziennie w samochodzie.
K.M .: To jest kwestia filozofii życia. Ale zwrócę uwagę na pewną tendencję. Otóż spotykam coraz więcej ludzi, którzy traktują dom jako produkt, który można nabyć i można zbyć. Coraz mniej ludzi utożsamia się z tym produktem na całe życie. Mały, ekonomiczny dom nie jest trudno sprzedać. Poza tym na Zachodzie ludzie też chcieli kiedyś mieszkać w mieście. Potem z dużych aglomeracji wyruszali poza miasto. I to jest tendencja właściwa, że ludzie w centrum miast pracują, a potem wyjeżdżają do siebie za miasto i relaksują się. Oczywiście podstawą jest dobra komunikacja. Myślę, że u nas perspektywy są niezłe.
E.S .: Można sobie wyobrażać Bóg wie jakie problemy. Ale pod miastem też są szkoły, też są przedszkola, nawet internet działa. I lekarze są, i komórki działają. I nie trzeba stać w dwugodzinnym korku. Można dojechać koleją. Można podjechać pod stację i wsiąść w kolejkę i jest się w centrum w pół godziny. Ja zachęcam do domu, bo jest taniej i fajniej.
A.B .: Ja również jestem zwolennikiem budowy domu pod miastem, bo człowiek jest tam doceniany, bo musi coś z siebie dać, pokazać. Trzeba stworzyć wszystko od podstaw. Zaprzyjaźniony ksiądz modli się za mnie. Poznałem wspaniałych ludzi, którzy pochodzą z małych miasteczek pod Warszawą. Tworzą oni życie artystyczne dla siebie i sąsiadów. Nie jest to jednak oferta dla singli, dla osób samotnych.
K.M .: Pan mieszka w domu. Ile pana średnio miesięcznie kosztuje eksploatacja?
A.B .: Rocznie jedną ósmą tego, co wydawaliśmy na mieszkanie na Bielanach. To ogromna oszczędność pieniędzy. Dom jest dużo tańszy w eksploatacji.
K.M .: I ten argument radzę wziąć pod uwagę przy wyborze: dom czy mieszkanie.
