Nasz poradnik zaczniemy trochę nietypowo, bo od informacji, jakie mieszkania są dziś najbardziej poszukiwane. To wskazówka, która pozwoli ci się zorientować, jak wielu możesz mieć potencjalnych konkurentów.
Firma Home Broker, która właśnie opublikowała raport na ten temat, zastrzega, że badania objęły 5 tys. osób zainteresowanych zakupem jakiejś nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Okazuje się, że ponad 90 proc. z nich szuka mieszkania. Na dom lub działkę stawiają nieliczni.
Drugi wniosek: we wszystkich tych aglomeracjach dla nabywców mieszkań wciąż kluczowe znaczenie ma powierzchnia mieszkania i jego maksymalna cena.
Najchętniej dwupokojowe kupię
Jeśli planujesz zakup kawalerki albo mieszkania czteropokojowego, konkurentów nie będziesz miał zbyt wielu. Zdecydowana większość potencjalnych nabywców szuka bowiem mieszkań o powierzchni od 45 do 58 m kw., z reguły dwu- i trzypokojowych. Dodajmy, że na podobne preferencje wśród kupujących wskazała ostatnio firma redNet Consulting - aż 85 proc. ankietowanych w stolicy zadeklarowało chęć zakupu takich mieszkań.
Jakimi pieniędzmi (zdolnością kredytową) dysponują kupujący? Według Home Broker najwięcej mogą wydać warszawiacy - od 230 tys. do 450 tys. zł. Natomiast zainteresowani kupnem mieszkania w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku są skłonni przeznaczyć na ten cel "tylko" 160-310 tys. zł.
W redNet Consulting zwracają jednak uwagę, że widoczny jest znaczny spadek akceptowalności wysokich cen metra kwadratowego. W Warszawie już tylko jedna czwarta nabywców deklaruje, że gotowa jest kupić mieszkania za więcej niż 8 tys. zł za m kw. (pół roku wcześniej - 41 proc.). Największa grupa ankietowanych (30 proc.) szuka lokali w cenie 6-7 tys. zł za metr.
Lokalizacja na dalszym planie
Na razie. Wkrótce może się to jednak zmienić, bo jeśli ceny spadną jeszcze bardziej, ludzie znów mogą zacząć wybrzydzać. Na mieszkania w dobrych lokalizacjach będzie ich po prostu stać. Tym bardziej że coraz więcej mieszkań można kupić za kredyt, w którego spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim" (budżet dopłaca mniej więcej połowę odsetek przez osiem lat spłaty tego kredytu).
Dodajmy, że jeszcze nie tak dawno ceny mieszkań były bardzo wysokie. Niski zaś był ustawowy pułap cen, którego nie wolno przekroczyć, żeby dostać dopłatę. Mogli więc na nią liczyć nieliczni mieszkańcy dużych aglomeracji. W ostatnich tygodniach dużo się jednak zmieniło. Za kredyt z dopłatą można już kupić mieszkania nie tylko na dalekich peryferiach, ale także stosunkowo blisko centrum.
W Home Broker twierdzą, że największy wybór takich mieszkań jest w Warszawie, a najmniejszy w Krakowie. W stolicy maksymalny pułap cen jest bowiem najwyższy w Polsce (przeszło 7,2 tys. zł za m kw.), a w Krakowie - wyjątkowo niski (ok. 5,3 tys. zł za m kw.). Na przykład od jednej z firm deweloperskich budujących mieszkania na warszawskiej Woli można je kupić już za mniej więcej 6,5 tys. zł za m kw. W stolicy Małopolski stosunkowo tanie mieszkania można kupić w dzielnicy Podgórze, która - jak twierdzą w Home Broker - jest nieźle skomunikowana z centrum.
Z kolei we Wrocławiu sporo inwestycji dostępnych w ramach programu "Rodzina na swoim"' można znaleźć na bardzo popularnych Krzykach, a to dlatego, że limit (ok. 6,3 tys. zł za m kw.) jest zbliżony do średniej ceny mieszkań w tym mieście.
Najpopularniejsze dzielnice
A jakie dzielnice preferują potencjalni nabywcy? Z badań Home Broker wynika, że najbardziej pożądaną lokalizacją jest Mokotów. Ta dzielnica wyraźnie dominuje nad innymi - Ursynowem, Wolą, Żoliborzem, Ochotą oraz Bielanami. W redNet Consulting zwracają jednak uwagę na rosnącą popularność Bemowa i Wilanowa, co jest efektem dużego spadku cen w tych dzielnicach.
W Krakowie - według Home Broker - najczęściej wskazywana jest Krowodrza, a w dalszej kolejności - Podgórze i bardzo drogie Stare Miasto. Z kolei stosunkowo duża popularność Nowej Huty wynika ze stosunkowo niskich cen w nowo realizowanych projektach.
W wyborze miejsca zamieszkania wrocławianie, podobnie jak mieszkańcy Krakowa, również wydają się być racjonalni. Stare Miasto, czyli miejsce wydawać by się mogło najbardziej pożądane, jest na ostatnim miejscu. Najwięcej wskazań mają Krzyki.
W Poznaniu najczęściej wskazywaną dzielnicą jest Stare Miasto, które daleko w tyle pozostawiło kolejne dzielnice - Grunwald, Nowe Miasto i Jeżyce.
W Gdańsku w pierwszej trójce najczęściej wskazywanych dzielnic są Przymorze, Wrzeszcz i Oliwa. Tutaj powstają najciekawsze, chociaż nie najtańsze inwestycje. Według analityków Home Broker gdańszczanie, podobnie jak warszawiacy, chcieliby mieszkań w najlepszych dzielnicach, ale najprawdopodobniej będą musieli wybrać te gorsze.
Najlepiej wprowadzić się do gotowego
Zdecydowana większość ankietowanych przez redNet Consulting klientów nie zamierza kupić tzw. dziury w ziemi, czyli mieszkań dopiero co rozpoczętych. I trudno się temu dziwić, skoro na rynku jest wiele gotowych mieszkań lub z bliskim terminem oddania do użytku. Większość potencjalnych nabywców chciałaby się wprowadzić do mieszkania w ciągu trzech miesięcy.
Szanse na to mają duże, gdyż przybywa gotowych pustostanów. Według firmy Reas pod koniec pierwszego kwartału najwięcej było ich w Krakowie - 1430. Stanowiły tam one już niemal jedną czwartą wszystkich dostępnych na rynku mieszkań (w grudniu 2008 r. - 13 proc.).
Z kolei we Wrocławiu udział gotowych mieszkań (1310) w ofercie firm deweloperskich wzrósł z 13 proc. (w grudniu) do aż 30 proc. (w marcu). Jedynie w stolicy wskaźnik pustostanów wciąż jest jednocyfrowy (9 proc.). Zdaniem prezesa Reasu Kazimierza Kirejczyka świadczy to o tym, że warszawiacy najchętniej kupują mieszkania, które są już gotowe lub prawie gotowe.
Mieszkań dużo, kupujących mało
Oferta mieszkań w stosunku do tempa ich sprzedaży jest ogromna. Reas policzył, że w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście deweloperzy oferowali pod koniec marca w sumie prawie 33,8 tys. mieszkań, w tym - ponad 5,9 tys. gotowych. Do tego trzeba dodać nawet kilkanaście tysięcy nowych mieszkań sprzedawanych przez tzw. inwestorów spekulacyjnych na rynku wtórnym. Używanych mieszkań jest na nim o wiele więcej, np. w samej Warszawie najprawdopodobniej co najmniej kilkadziesiąt tysięcy.
Gdyby tempo z ostatnich miesięcy miało się utrzymać, to np. w Warszawie ostatnie budowane obecnie mieszkania (w ofercie jest ich przeszło 15,4 tys.) zniknęłyby z rynku niemal za trzy lata, a w Łodzi (1,3 tys. mieszkań w sprzedaży) - za dwa lata. A i to przy założeniu, że deweloperzy nie zaczną w tym czasie żadnej nowej inwestycji.
Taki scenariusz jest jednak mało prawdopodobny, gdyż wielu deweloperom zależy na szybkim pozbyciu się zapasów. Obniżają wiec ceny ofertowe (w ciągu roku spadły średnio o 13 proc.), a gdy dochodzi do negocjacji, są skłonni je obniżyć jeszcze o kolejne 10-15 proc. Co ciekawe, w ofercie warszawskich firm deweloperskich nie ma mieszkań w cenie poniżej 5 tys. zł za m kw. A jednak Reas odnotował w stolicy takie transakcje.
W ostatnich tygodniach deweloperzy sygnalizują ożywienie na rynku mieszkaniowym, co najpewniej jest efektem obniżek cen. Czy w tej sytuacji te mogą spaść jeszcze bardziej?
Na dwoje babka wróżyła
Sprzedaż mieszkań jest wciąż dużo gorsza niż przed wybuchem kryzysu finansowego (najgorszy był czwarty kwartał ubiegłego roku). Wielu deweloperów chwali się rosnącą sprzedażą mieszkań. Jednak równocześnie przemilcza to, że część klientów rezygnuje z nich (rozwiązuje umowy). Reas doliczył się w pierwszym kwartale aż 1020 zwrotów na 4,4 tys. sprzedanych w tym czasie mieszkań w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. W tym ostatnim mieście deweloperzy mieli zerową sprzedaż! Ściślej, sprzedali sto mieszkań, ale równocześnie tyle samo mieszkań klienci im zwrócili. To przede wszystkim efekt przykręcenia śruby kredytowej przez banki. Związek Banków Polskich poinformował, że w pierwszym kwartale banki udzieliły ok. 35 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o ponad 40 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Ponadto samych wniosków kredytowych było o 30 proc. mniej niż przed rokiem, gdyż rośnie bezrobocie i Polacy obawiają się długoterminowych zobowiązań. Są też i tacy, którzy wstrzymują się z zakupem mieszkań, licząc na to, że ich ceny jeszcze spadną (jak to mówią: nie łapie się spadającego noża).
Z drugiej strony, deweloperzy kończą rozpoczęte w okresie boomu inwestycje, jednak nie zaczynają następnych. W ciągu pierwszych czterech miesięcy 2009 r. firmy deweloperskie rozpoczęły budowę zaledwie 11,3 tys. mieszkań, co oznacza blisko 55-proc. spadek w porównaniu z rokiem ubiegłym. A dodajmy, że w największych aglomeracjach, gdzie do tej pory powstawało najwięcej mieszkań, to załamanie może być dotkliwsze. Na przykład w Warszawie sytuacja wygląda na dramatycznie złą - 1263 mieszkania zaczęte przez deweloperów w pierwszym kwartale to wynik aż o 73 proc. gorszy od ubiegłorocznego! O spółdzielniach nie ma się co rozwodzić, bo te praktycznie zaniechały budowy mieszkań.
Wprawdzie deweloperzy mają przygotowanych wiele inwestycji, jednak te nie ruszą od razu, jeśli banki nie zapewnią ich finansowania. - Niestety, sektor finansowy zawsze reaguje z pewnym opóźnieniem - mówi Kirejczyk z Reasu. Według niego spadki ceny mieszkań wyhamują już pod koniec tego roku, a prawdopodobnie w 2011 r. znów zaczną się wspinać.
Przyszłość rynku w rękach banków
Ta prognoza opiera się na założeniu, że już w przyszłym roku banki znów zaczną chętnie udzielać kredytów mieszkaniowych, a Polacy zaczną po nie sięgać.
Pamiętajmy jednak, że nie wszyscy analitycy zgadzają się z taką opinią. Np. Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl twierdzi, że amatorów mieszkań za kredyt jeszcze długo będzie niewielu. Ceny mieszkań miałyby zaś osiągnąć dno co najmniej za trzy lata.
Ostatnio także szef firmy doradczej CEE Property Group Paweł Grząbka widzi przyszłość w czarnych barwach. - Czasy stosunkowo taniego i łatwego pieniądze prawdopodobnie już nigdy nie wrócą, a na pewno nie w perspektywie najbliższych pięciu, siedmiu lat - mówił ten analityk w czasie niedawnego Krajowego Kongresu Finansowania Nieruchomości.
Z kolei Open Finance na podstawie wyników kwartalnych banków giełdowych wskazuje na to, że tylko nieliczne banki mogą sobie pozwolić na rozszerzanie akcji kredytowej. Analityk Open Finance Emil Szweda twierdzi, że im niższy współczynnik wypłacalności ma bank, tym mniejsze ma możliwości w prowadzeniu akcji kredytowej. Szweda twierdzi, że za bezpieczny poziom można uznać 10 proc. współczynnik wypłacalności (stosunek kapitałów własnych do portfela kredytowego). Banki, w których jest on bliski tego poziomu, mają więc niską skłonność do rozszerzania akcji kredytowej. "Z tej prostej przyczyny dokonują one ostrej selekcji klientów starających się o kredyt, wybierając tych o najwyższej zdolności do regulowania rat kredytów" - pisze Szweda w swoim komentarzu. Wynika z tego, że raczej szkoda czasu na starania o kredyt, np. w Kredyt Banku i Fortis Banku. Największe szanse na kredyt mamy w bankach Pekao SA i PKO BP.
Gdzie warto iść po kredyt mieszkaniowy
Źródło: Open Finance na podstawie raportów kwartalnych banków; przedstawiono współczynniki wypłacalności dla banków, a nie dla ich grup kapitałowych (w przypadku grup współczynniki są zwykle wyższe).
Ile mieszkań sprzedali deweloperzy
Źródło: Reas
Nowe mieszkania w największych aglomeracjach*
Źródło: Reas
