Usterki deweloperów czyli mieszkanie z wadą

Zamiast idealnego mieszkania - problemy i zszargane nerwy. Nowy lokal nie zawsze jest doskonały. Wręcz przeciwnie, zdarza się, że ma całą masę wad i usterek.
Grzyb na ścianie, woda cieknąca z sufitu i komin wentylacyjny z odwrotnym ciągiem. Mogłoby się wydawać, że zapas pecha jest w przypadku mieszkania Roberta z Krakowa wyczerpany. Mogłoby, gdyby sprawę rozpatrywać w kategoriach przypadku. W rzeczywistości wypadków losowych jest w niej niewiele - Mam trzy niezależne ekspertyzy stwierdzające, że niektóre elementy bloku wybudowane zostały bez zachowania należytej staranności i niezgodnie ze sztuką budowlaną - mówi Robert. Jego spór z deweloperem trwa już cztery lata.

Kłopot z nowym mieszkaniem ma także Rafał Tochman, który swoje zmagania opisuje na blogu www.nasze-m.pl. - Mieliśmy "starcia" z deweloperem w dwóch kwestiach - przyznaje. Pierwsza dotyczyła cokolika w łazience, druga - porysowanych szyb. Problem z cokolikiem pojawił się przed odbiorem mieszkania. -Odbioru dokonaliśmy warunkowo, zaznaczając w protokole, że wada ma zostać usunięta - mówi Tochman. Na czym polegał problem? W narożniku łazienki, w miejscu przeznaczonym na pralkę, stworzono "cokolik" wysokości ok. 3 cm, który przykrywał rurę. - W wyniku tego nie widzieliśmy możliwości, aby wstawić tam pralkę. Efekt wizualny pozostawiam bez komentarza - opowiada Tochman.

Pozornie wydawać by się mogło, że z chwilą odbioru mieszkania przez klienta, wszystkie roszczenia wobec dewelopera wygasają. Dariusz Biel, ekspert serwisu www.e-prawnik.pl podaje dwie możliwości: klient i sprzedawca mogą zawrzeć dodatkową umowę o gwarancji jakości, lub - jeśli tego nie zrobili - stosować przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne i prawne. Oczywiście, zawarcie dodatkowej umowy nie znaczy, że nie można korzystać z przepisów dotyczących rękojmi. Wady fizyczne polegają na zmniejszeniu wartości sprzedanego mieszkania lub jego użyteczności ze względu na przeznaczenie rzeczy - wyjaśnia Biel - Jeżeli zatem mieszkanie z jakiegoś powodu nie nadaje się do zamieszkania lub zamieszkanie w nim będzie utrudnione, nabywca jest uprawniony do dochodzenia swych praw na zasadzie rękojmi - dodaje. Pierwszą sytuację można przykładowo zilustrować przez niezainstalowanie przez dewelopera instalacji hydraulicznych, drugą przez montaż nieszczelnych okien. Oczywiście developer może się od swej odpowiedzialności na zasadach rękojmi uchylić jeżeli usunie wady lub wymieni mieszkanie na inne.

Sprawdź też:

Jak nas wkręcają deweloperzy?



Pracownicy firm deweloperskich przyznają, że przypadki różnych niedoróbek zdarzają się często. Zwykle są to drobne rzeczy, które można szybko usunąć. Klienci skarżą się też na popękane ściany, jednak akurat w tym przypadku inwestor nie może wiele zrobić - kiedy budynek osiada, może się zdarzyć, że tynk pęka. Bywa też tak, że niedoróbka wynika z problemów na linii inwestor - wykonawca - podwykonawca. W czasach boomu o dobrych budowlańców było szczególnie trudno, stąd i jakość powstających mieszkań mogła być niższa.

Według Przemysława Klicha, który zawodowo zajmuje się odbiorem mieszkań, częstymi usterkami w nowych mieszkaniach są złej jakości i niezgodne z umową tynki i gładzie gipsowe czy brak kątów prostych w narożnikach ścian. W tym ostatnim przypadku chodzi przede wszystkim o znaczne utrudnienia przy kafelkowaniu - nie da się położyć płytek tam, gdzie ściana idzie po łuku. Według Klicha, zdarza się też, że stolarka okienna jest wykonania niestarannie, okna wstawione są krzywo, a szyby - porysowane. - Czasem instalacja elektryczna nie wszędzie działa. Np. w kontakcie w pokoju nie ma prądu, bo ktoś zapomniał go podłączyć - wylicza Klich. Rzadziej brakuje odpowiedniej wentylacji, chociaż Przemysław Klich pamięta mieszkanie, w którym w jednym z pomieszczeń w ogóle jej nie było. - Raczej nie zdarza się, żeby niczego nie dało się znaleźć - podsumowuje Klich.

Tego typu drobne usterki Robert jakoś by zaakceptował. Problemy z jego mieszkaniem są jednak znacznie poważniejsze niż porysowane szyby. W domu przy ulicy Wysłouchów mieszka od czterech lat. - Mniej więcej po miesiącu pojawiły się pierwsze problemy - opowiada - Z sufitu zaczęło cieknąć. W mieście szalała ulewa, a u nas woda płynęła ciurkiem z lampy - dodaje i na dowód pokazuje film nagrany telefonem komórkowym.

Przeciekający dach to jednak dopiero początek problemów Roberta. Z jego relacji wynika, że w zimie na ścianach i na suficie pojawia się wilgoć i grzyb. Przytacza opinię kominiarza: wilgoć jest wynikiem wadliwej konstrukcji komina wentylacyjnego. Powietrze zamiast płynąć ze środka do góry i na zewnątrz wtłaczane jest do mieszkania. - Stojąc przy kratce czuję podmuch - wyjaśnia

Robert - Po jakimś czasie uzyskałem dostęp do zapisów z "wizji lokalnej" dokonanej przez zarządcę budynku, która miała na celu określenie wszystkich wad i niedociągnięć - opowiada i pokazuje opinię, z której wynika, że kominy wentylacyjne zostały zaprojektowane i wykonane niezgodnie z normami budowlanymi - Są po prostu za niskie a to wada przede wszystkim projektowa - podkreśla Robert. To z tego dokumentu tak naprawdę dowiedział się co naprawdę ma nad głową: zamiast żelbetowego, dach wykonany w technice wykorzystującej drewno i linoleum. Późniejsze opinie biegłych, na które powołuje się Robert, są dla dewelopera niekorzystne: poszycie dachowe wykonane zostało niezgodnie ze sztuką i z umową, deski, które powinny przylegać szczelnie jedna do drugiej, miały szczeliny szerokości prawie 3 cm, wełna termoizolacyjna położona była niestarannie, a w niektórych miejscach nie było jej wcale. W efekcie, jak opowiada Robert, między sufitem w mieszkaniu, a przestrzenią nad blokiem niemal nie było izolacji.

Zwykle firmy - w obawie przed przypięciem łatki nierzetelnego wykonawcy - załatwiają takie sprawy na własny koszt, po interwencji lokatorów. - Coraz rzadziej zdarza się, żeby koszty przenoszone były na kupującego. Rynek ustawiony jest pod klienta, a nie, jak wcześniej, pod sprzedawcę - uważa Klich. Jeszcze rok temu zdarzało się, że deweloper zrywał umowę z grymaszącym lokatorem, płacił kary umowne i sprzedawał mieszkanie o wiele drożej.

Czytaj też:

Jak odebrać mieszkanie bez kłopotów?



W przypadku Roberta problemy pojawiły się później - Ponieważ mieszkanie było na gwarancji, liczyliśmy, że deweloper poprawi wady - mówi. Tyle, że - jak mówi - kolejne pisma nie przynosiły rezultatów. Po trzech latach bezskutecznego dobijania się do prezesa firmy, Robert skierował sprawę do sądu. - W tej chwili jestem po trzech rozprawach - relacjonuje - Kosztowało mnie to ponad 10 tys. zł - dodaje. Mecenas reprezentująca dewelopera przyznaje, że problem z mieszkaniem Roberta był. Uważa jednak, że cała sprawa jest już wyjaśniona i zmierza ku pozytywnemu zakończeniu. Sam zainteresowany nie zgadza się z tą opinią: - Nie podjęto żadnych działań mających na celu usunięcie wskazanych wad .

- Dochodzenie swoich praw należy zawsze poprzedzić negocjacjami z developerem - mówi Dariusz Biel i zaznacza, że postępowanie sądowe w Polsce jest długotrwałe i kosztowne.- Składając pozew należy być przygotowany na długą rozprawę, konieczność powoływania biegłych oraz związane z tym koszty - dodaje. W przypadku jednak gdy developer jest nieuczciwy lub po prostu nie zechce współpracować, wniesienie pozwu może okazać się niezbędne.

Także Rafał Tochman ma za sobą spór z firmą, od której kupił mieszkanie - Deweloper od początku był negatywnie nastawiony - mówi - Wymyślał przy tym coraz bardziej absurdalne argumenty i drogi załatwienia sprawy. Otrzymywaliśmy informacje, iż cokolik jest zgodny z założeniem projektowym, polskimi normami - opowiada. Tochmanowi powiedziano także, że może cokolik usunąć, ale na własny koszt i własną odpowiedzialność, wstawiając rurę o mniejszej średnicy. - Zaproponowano także aby z 3 cm cokołu zrobić "półkę na kosmetyki - dodaje Tochman. Mimo, że projektanci budynku nie przewidzieli takiego cokolika, firma upierała się przy swoim zdaniu. - Poinformowaliśmy więc dewelopera, że ma to wyjaśnić z architektami, bo od teraz to już nie nasza sprawa - mówi Tochman. W tej chwili sprawa jest załatwiona - deweloper zgodził się rozwiązać ją po myśli właścicieli mieszkania. Także koszty remontu poniósł sprzedawca. Podobnie było w przypadku szyby, jednak tym razem deweloper stanął na wysokości zadania i wymienił porysowane okno bez dyskusji.

***


Usterki w mieszkaniach są poważnym problemem dla deweloperów. Branża nie cieszy się dobrą opinią, co potwierdza ankieta przeprowadzona przez portal krn.pl w 2008 roku. Aż 43,6% ankietowanych uznaje jakość ich usług jako złą. Kolejne 41,4% uważa, że jest średnia. Zaledwie 15 proc. pytanych to osoby zadowolone z jakości usług deweloperskich. To ważne, ponieważ, jak wynika z raportu firmy OnBoard PR tylko dla 5% klientów najważniejsza przy wyborze oferty deweloperskiej była cena. Aż 39% badanych wskazało natomiast na dobre referencje, czyli pozytywne (lub negatywne) opinie osób, które w swoich mieszkaniach już żyją.