Mieszkania: na rynku wtórnym łatwiej wynegocjować zniżkę

Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym są skłonni bardziej spuścić z tonu, obniżając swoją cenę nawet o 6-9 proc. Na rynku pierwotnym nie można liczyć na więcej niż 2-4 proc.
Różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań utrzymują się na względnie stabilnym poziomie, w większości nie przekraczającym 10 proc. Do takiego wniosku skłania analiza najnowszych, lutowych danych zgromadzonych przez serwis Domiporta.pl, z którego czerpiemy informacje o ofertach sprzedaży mieszkań, oraz Open Finance, który z kolei dostarcza informacji o szczegółach realnie dokonywanych na rynku mieszkaniowym transakcji.

W porównaniu z naszym poprzednim zastawieniem największe zmiany zaobserwowaliśmy w segmencie lokali dwu- i trzypokojowych. W przypadku tych pierwszych różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi pogłębiła się - z 6 do 7,3 proc. Z kolei przy mieszkaniach o jedną izbę większych zmalała z 5 do 2,6 proc. W pozostałych branych przez nas pod uwagę segmentach, czyli mieszkaniach jednopokojowych oraz czteropokojowych i większych, zmiany były kosmetyczne i nie przekraczają 0,5 p.p.

Jak ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych

miasto kawalerka 2-pokojowe 3-pokojowe 4-pokojowe i większe
Gdańsk -1,5% -8,2% 2,9% -9,9%
Kraków -18,3% -13,2% -12,1% 0,0%
Łódź 1,7% -1,3% -5,1% 2,6%
Poznań -6,2% -4,6% -15,6% -8,1%
Warszawa -15,2% -8,7% -3,1% -8,6%
Wrocław -0,7% -2,4% 4,5% -6,3%
ŚREDNIE* -10,0% -7,3% -2,6% -6,4%
*ważone liczbą transakcji. źródło: Domiporta.pl, Open Finance

Warto zwrócić uwagę, że w ostatnim miesiącu indeks cen transakcyjnych Open Finance powrócił do trendu spadkowego, tracąc w miesiąc niespełna 2 proc. Nie przełożyło się to jednak w jakiś specjalny sposób na omawiane tu różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi, gdyż jak wynika z danych Domiporta.pl, te drugie w lutym spadały w podobnym tempie (-1,8 proc.)

Utrzymuje się tendencja, w której na większe upusty można liczyć w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Od cen ofertowych deweloperzy robią znacznie mniejsze odstępstwa, sięgające przeciętnie od 2 do 4 proc. Na rynku wtórnym jest to zdecydowanie więcej - 6 do 9 proc.

Zobacz ogłoszenia z rynku wtórnego ?

Przy czym trzeba podkreślić, że nie wynika to wcale z tego, że na rynku wtórnym sprzedający początkowo oczekują o wiele więcej i wystawiają ofertę z wyższą ceną, aby potem więcej spuścić z tonu. W każdym z pośród sześciu monitorowanych przez na miast (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) wygląda to nieco inaczej w poszczególnych segmentach rynku, ale średnio to ceny oferowane przez deweloperów są nieznacznie wyższe. Wniosek z tego taki, że na większe obniżki można liczyć kupując mieszkanie z rynku wtórnego.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*

rynek pierwotny

kawalerka 2-pokojowe 3-pokojowie 4-pokojowe i większe
0,1% -4,0% -2,3% -2,0%


rynek wtórny

kawalerka 2-pokojowe 3-pokojowe 4-pokojowe i większe
-6,2% -8,8% -7,1% -8,2%
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Niestety nie mamy możliwości sprawdzenia, po ile ostatecznie sprzedały się konkretne oferowane mieszkania. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.

Komentarz Domiporta.pl

Agnieszka Grotkowska, zastępca dyrektora sprzedaży Trader.com (Polska)

Średnie ceny ofertowe na podstawie danych z Domiporta.pl oraz cen transakcyjnych Open Finance potwierdzają po raz kolejny spadek cen nieruchomości. Spośród analizowanych miast na największy upust mogą liczyć szukający mieszkań na rynku wtórnym (6-9 proc.).

Warto zauważyć też, że zależności od wielkości nieruchomości różnice w pomiędzy cenami ofertowymi na rynku pierwotnym wynoszą 2-4 proc. w przypadku mieszkań dwu-, trzy-, czteropokojowych. W przypadku kawalerek z rynku pierwotnego ceny w lutym były stabilne. Możemy przypuszczać, że średnie ceny ofertowe mieszkań powoli będą się stabilizować i w kolejnych tygodniach nie powinny znacząco odbiegać od wartości prezentowanych obecnie.