Dom, mieszkanie, działka coraz droższe

Masz działkę, dom lub mieszkanie? Musisz się liczyć z tym, że gmina, w której mieszkasz, będzie coraz głębiej sięgała do twojej kieszeni. Prawdopodobnie jeszcze w tym roku samorządowcy spróbują przekonać rząd do reformy podatku od nieruchomości. A deweloperzy zaproponują opłatę na drogi, wodociągi i kanalizację
Wiele wskazuje na to, że nie skończy się na drastycznych podwyżkach opłat za użytkowanie wieczyste gminnych gruntów. Wielokrotnie pisaliśmy w "Gazecie", że niektóre gminy w majestacie prawa łupią swoich mieszkańców. W Wałbrzychu doszło do kuriozalnej sytuacji. Jeden z użytkowników wieczystych opowiada, że miasto zażądało wyższej opłaty, gdyż z zamówionej przez nie wyceny działek wynika wzrost ich wartość aż o 60 proc. Na nic zdało się odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. W tej sytuacji nasz czytelnik zaproponował gminie i jej rzeczoznawcy, że sprzeda im swoje działki za... jedną trzecią owej aktualnej wartości! Gmina odpowiedziała, że nie jest zainteresowana, bo nie planuje w tym miejscu żadnej inwestycji.

Ten przykład pokazuje, że gminy rozpaczliwie szukają pieniędzy, by zaspokoić rosnące potrzeby. A te są też m.in. efektem uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego, z których wynikają zobowiązania finansowe związane z budową infrastruktury. Ponadto aż na 130 mld zł szacuje się wartość odszkodowań, które gminy muszą wypłacić właścicielom gruntów przeznaczonych pod inwestycje, głównie drogi.

Jednak ta sprawa spędza sen z powiek nie tylko samorządowcom, ale też deweloperom. Martwią się oni, że ta sytuacja grozi zahamowaniem inwestycji mieszkaniowych.

Opłaty, z których gminy mają niewiele

Skąd gminy mogą czerpać pieniądze na infrastrukturę techniczną, czyli drogi i instalacje wodociągowo-kanalizacyjne? Jeśli wartość działki wzrośnie wskutek jej podziału, scalenia lub wybudowania owej infrastruktury, wówczas gmina może obciążyć jej właściciela opłatą adiacencką. Na jej ustalenie ma trzy lata od podziału gruntu lub zakończenia swojej inwestycji. - Chciałem się wybudować, ale plany się zmieniły. Rok temu sprzedałem więc działkę. A teraz przyszło pismo, że mam zapłacić gminie za wzrost wartości mojego gruntu. Bo w czasie, kiedy byłem właścicielem, gmina wybudowała drogę - żalił się niedawno "Gazecie" mieszkaniec Niemcza, wioski pod Bydgoszczą. Do zapłaty ma 3 tys. zł.

"Po dwóch latach przyszło do mnie pismo - mam zapłacić 5 tys. zł za to, że gmina stworzyła mi możliwość korzystania z kanalizacji. Mam szambo i nie potrzebuję innego łącza" - alarmuje inny czytelnik. W obu przypadkach nie ma znaczenia, czy chcemy z tych dobrodziejstw korzystać, czy nie. Trzeba się liczyć z tym, że oddamy gminie nawet połowę tego co zyskaliśmy dzięki wzrostowi wartości gruntu, kiedy zechcemy go sprzedać.

Ustaliliśmy, że większość wójtów, burmistrzów i prezydentów miast po podziale działek bierze maksymalne 30 proc. Z opłatą po gminnych inwestycjach jest różnie. Np. Poznań liczy sobie całe 50 proc., a podbydgoskie Osielsko - 25 proc. Sęk w tym, że dużym miastom o opłaty trudniej, bo są prawie w całości skanalizowane. Gdańsk z opłat miał do tej pory tylko... 150-300 tys. zł, a Wrocław w zeszłym roku 240 tys. zł. Ale już Bydgoszcz czy Lublin nie obciążyły opłatą ani jednego mieszkańca. Wiceprezydent Gdańska Wiesław Bielawski mówił w czasie niedawnego Europejskiego Kongresu Finansowania w Sopocie, że często koszty naliczenia takiej opłaty przekraczają jej wysokość.

Podobnie jest z rentą planistyczną pobieraną od właścicieli gruntów z tytułu wzrostu ich wartości. Problem w tym, że obowiązek zapłaty renty jest masowo obchodzony. Gmina może jej bowiem żądać tylko przez pięć lat od uchwalenia planu w momencie sprzedaży objętej nim działki. Z danych GUS wynika, że w 2010 r. wpływy z renty pokrywały zaledwie 0,8 proc. wydatków na wykup gruntów pod drogi w miastach na prawach powiatu i 2,1 proc. w pozostałych gminach.

Tymczasem gminy bronią się przed uchwalaniem kolejnych planów, a jeśli je tworzą, starają się do minimum ograniczyć związane z tym w przyszłości wydatki. Stąd brak dróg, terenów zielonych czy szkół.

Nowa opłata na infrastrukturę

Dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Jacek Bielecki zaproponował więc likwidację obu opłat i zastąpienie ich opłatą infrastrukturalną. Mieliby ją płacić wyłącznie ci, którzy już korzystają z infrastruktury technicznej zbudowanej przez gminę. Innymi słowy, jeśli twoja nieruchomość ma dostęp do drogi, wodociągu czy kanalizacji, płaciłbyś dodatkowo na rzecz tych, którzy z tych dobrodziejstw jeszcze nie korzystają. W tym celu w każdej gminie miałby powstać specjalny Fundusz na Rozwój Infrastruktury Technicznej, z którego finansowane byłoby wyłącznie uzbrojenie terenów pod budownictwo.

Bielecki przekonywał w czasie kongresu w Sopocie, że z punktu widzenia gminy jest to rozwiązanie bezkosztowe, bo nie wymaga żadnych wycen. A jak bardzo uderzyłoby po kieszeni właścicieli nieruchomości? W PZFD twierdzą, że decyzję w tej sprawie miałyby podejmować gminy. Mogłyby one różnicować stawki, np. inną stosować w przypadku dostępu do drogi, a inną do wodociągu czy kanalizacji. Bielecki policzył, że gdyby w Warszawie opłata infrastrukturalna wynosiła 10 gr za m kw. gruntu, to miasto dostałoby zastrzyk gotówki w wysokości ok. 80 mln zł. Oczywiście Bielecki nie wykluczył, że opłata mogłaby wynieść równie dobrze i 30 gr za metr działki z dostępem do drogi.

Podatek katastralny nam nie grozi

Temu pomysłowi deweloperów z całą pewnością przyklasną samorządowcy. Jednak im nowa opłata nie wystarczy. Chcą jeszcze mieć możliwość podniesienia podatku od nieruchomości, by gminy mogły zwiększyć wydatki na infrastrukturę. Np. Unia Metropolii Polskich proponuje utworzenie w każdej gminie Funduszu Modernizacji Rozwoju Infrastruktury Osiedleńczej.

Uwaga! W swoim exposé wygłoszonym w Sejmie jesienią zeszłego roku premier Donald Tusk zapewnił, że "nie planuje się wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości". - Podatek od nieruchomości nie podlega harmonizacji w ramach UE. Państwa członkowskie zachowują więc swobodę polityki fiskalnej i sposób ustalania stawek tego podatku - to już wyjaśnienie ministra finansów Macieja Grabowskiego. W odpowiedzi na interpelację jednego z posłów minister zapewnił też, że rząd nie pracuje nad podatkiem od wartości nieruchomości.

Zresztą samorządowcy na to nie nalegają. W Unii Metropolii Polskich przyznają, że zbyt wysokie byłyby koszty wprowadzenia takiego podatku, i to zarówno finansowe związane z jego obsługą, jak i polityczne. Partia, która zaproponowałaby takie rozwiązanie w Sejmie, prawdopodobnie poległaby w wyborach. Właściciele domów i mieszkań, zwłaszcza dużych, położonych w centrach miast czy okolicach atrakcyjnych turystycznie, boją się takiego podatku jak ognia. Powód jest prosty - musieliby płacić do kas swoich samorządów znacznie więcej niż dziś.

Jednak podwyżka nieunikniona

Samorządowcy narzekają, że wpływy z podatku w obecnej wysokości są kroplą w morzu potrzeb. Wyjaśnijmy, że obecnie właściciele domów i mieszkań płacą podatek, którego wysokość uzależniona jest od powierzchni nieruchomości. Nie ma znaczenia wartość nieruchomości, jej stan, położenie, wreszcie zamożność właścicieli. W 2012 r. stawka podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych wynosi 0,70 zł za m kw. powierzchni użytkowej rocznie, a od gruntu pod budynkami mieszkalnymi 0,43 zł za metr. Z kolei maksymalny podatek od budynków związanych z działalnością gospodarczą to w tym roku 21,94 zł za m kw. powierzchni użytkowej, a od gruntów związanych z działalnością gospodarczą - 0,84 zł za metr.

Uwaga! Są to stawki maksymalne, ogłoszone na ten rok przez ministra finansów. Gminy mogą stosować na swoim terenie niższe stawki. Samorządów, które tak robią, jednak stopniowo ubywa, a w każdym razie obniżki, które stosują, są coraz niższe, bo po prostu w ich kasach brakuje pieniędzy.

W dodatku gminy narzekają na ustawowe zwolnienia z płacenia podatku od nieruchomości. Wedle przygotowanego przez Ministerstwo Finansów raportu "Preferencje podatkowe w Polsce" w 2010 r. (to najświeższa edycja raportu) sama wartość zwolnień budynków kolejowych i zajętych pod nie gruntów sięgała 1,3 mld zł. Łączne dochody gmin z podatku od nieruchomości wyniosły zaś wtedy 15,1 mld zł.

Podatek od wartości lokalizacji

Jak z rękawa sypią się więc pomysły, które mogłyby zwiększyć strumień pieniędzy płynących z podatków do budżetów gminnych. Wygląda na to, że największe szanse ma projekt Unii Metropolii Polskich, która chce, aby przy ustalaniu stawki podatku brać pod uwagę wysokość PKB na głowę mieszkańca w danej miejscowości, na danym terenie. Im to PKB jest wyższe, tym stawka byłaby wyższa. Maksymalne stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalone na podstawie wysokości PKB na danym obszarze ogłaszałby minister finansów. Miałoby być kilka poziomów stawek maksymalnych. Gminy nadal mogłyby stosować u siebie stawki niższe od ogłoszonych przez ministra finansów.

Wiceprezydent Gdańska Wiesław Bielawski nazwał podatek od nieruchomości w tej postaci "podatkiem od wartości lokalizacji". W Unii Metropolii Polskich przeprowadzono symulację, z której wynika, że dzięki podniesieniu stawki podatku od gruntu do 4 zł za m kw. Warszawa zyskałaby na inwestycje infrastrukturalne dodatkowo 200-400 mln zł rocznie. W Poznaniu czy Wrocławiu, gdzie stawka mogłaby wzrosnąć do 2 zł za metr, wpływy z podatku wzrosłyby o 50-150 mln zł.

Samorządowcy przekonują, że tak ustalony podatek byłby sprawiedliwszy. Eksperci zwracają jednak uwagę, że nawet tam, gdzie PKB na głowę mieszkańca jest najwyższe, zróżnicowanie poziomu zamożności właścicieli domów i mieszkań może być wysokie. Części z nich zwyczajnie nie będzie stać na zapłacenie takiego podatku.

Propozycje doradców prezydenta

Kilka pomysłów na zmiany w podatku od nieruchomości mają eksperci podatkowi doradzający prezydentowi. Miesiąc temu przedstawili swoje autorskie pomysły w tej sprawie. Ich zdaniem obecny system jest nieefektywny, niespójny, niesprawiedliwy. Stawki podatku od nieruchomości trzeba zróżnicować - mają kilka wariantów zróżnicowania tych stawek.

Jeden z nich - nazwany podstawowym - zakłada, że stawki maksymalne podatku od nieruchomości zależałyby od PKB w przeliczeniu na jednego mieszkańca w regionie, na terenie którego położona jest gmina. Im wyższe PKB, tym wyższa stawka maksymalna podatku. To podobieństwo do propozycji popieranej przez Unię Metropolii Polskich. Tu pod uwagę byłaby też jednak brana funkcja gospodarcza i administracyjna gminy. Wyższe stawki maksymalne obowiązywałyby w stolicach województw i gminach turystycznych.

Uwaga! W tym wariancie w skrajnym przypadku podatek mógłby wzrosnąć nawet trzykrotnie w porównaniu z tym, co jest dzisiaj. Tak byłoby w Warszawie. Wzrost podatku od nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą byłby niższy - maksymalnie dwukrotny. Części gmin podwyżka w ogóle by nie dotyczyła.

Z kolei w wariancie radykalnym wzrost stawek maksymalnych byłby wyższy. I objąłby wszystkie gminy. A w najbogatszych podatki płacone przez właścicieli domów i mieszkań mogłyby być nawet sześć razy wyższe niż dziś. W zamian część właścicieli nieruchomości mogłaby liczyć na odpis podatkowy w PIT. Stawki podatku od nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą wzrosłyby w skrajnym przypadku dwukrotnie.

Brany pod uwagę jest też wariant zachowawczy, który zakłada pozostawienie na dzisiejszym poziomie stawek związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Tu wzrosnąć miałyby tylko te od nieruchomości, w których prowadzona jest działalność gospodarcza.

Wariant "czeski" podatku

O wysokości stawek maksymalnych decydowałoby nie lokalne PKB, lecz wielkość miejscowości i jej funkcja. Im większa miejscowość, tym wyższy podatek. Podwyższone stawki miałyby też gminy podmiejskie największych aglomeracji, stolice powiatów i województw, a także miejscowości turystyczne. Najmocniej, bo o 300 proc., wzrosłyby maksymalne stawki podatku od domów i mieszkań w Warszawie. Dla działalności gospodarczej wzrost byłby tu o 200 proc. W gminach wiejskich podwyżki stawek w ogóle by nie było.

Uwaga! Autorzy tych pomysłów zastrzegają, że ich propozycja "to nie podwyżka podatków, ale możliwość wprowadzenia podwyżki". Bo decyzja o tym, czy i o ile podnosić stawki, należałaby do samorządów. Gdyby czuły się na siłach podnieść stawki do nowych poziomów maksymalnych, mogłyby to zrobić. Mogłyby też zastosować mniejsze podwyżki albo pozostawić stawki na dotychczasowym poziomie.

Nie liczą się z naszymi możliwościami

Wedle autorów tych pomysłów w wariancie podstawowym dochody samorządów wzrosną o 2,3 mld zł, w radykalnym o 4 mld zł, zachowawczym o 1,7 mld zł, a w czeskim o 1,1 mld zł. Wszystko to przy założeniu, że tylko co czwarta gmina będzie po reformie stosować maksymalne stawki podatku, drugie tyle nie zmieni stawek, pozostałe zaś będą stosować stawki mniej lub bardziej obniżone w stosunku do nowych maksymalnych pułapów. - Nasza propozycja wydaje się politycznie akceptowalna - przekonywali.

Te założenia nie bardzo jednak przypadły do gustu Justynie Przykopiak, dyrektor departamentu podatków lokalnych w Ministerstwie Finansów. - 24 proc. gmin obniża stawki podatku od nieruchomości - mówiła w czasie konferencji, na której przedstawiono pomysły na zmiany podatku od nieruchomości. Jej zdaniem obniżki stosuje tylko 8 proc. miast. - Można powiedzieć, że duże miasta biorą tyle, ile mogą. Kilkanaście miast zbiera jedną piątą łącznych dochodów gmin z podatku od nieruchomości - tłumaczyła. - Tak zmieniony podatek sprawi, że gminy bogate będą jeszcze bogatsze, biedne jeszcze biedniejsze - przekonywała.

Niestety, w czasie różnych dyskusji poświęconych możliwościom ściągnięcia dodatkowych pieniędzy do budżetów samorządów bardzo rzadko można usłyszeć głosy, które zwracałyby uwagę na stan portfeli właścicieli nieruchomości. - Mam wątpliwość, czy mieszkańcy są gotowi ponosić dodatkowe opłaty - tak w czasie kwietniowego Forum Bankowo-Samorządowego studził nieco entuzjazm samorządowców Marcin Murawski z Banku Handlowego, były zastępca skarbnika Warszawy.

Inne pomysły na ściągnięcie dodatkowych pieniędzy do kas samorządów:

- Podział PIT na część centralną i samorządową, przy czym samorządy mogłyby w pewnym zakresie decydować o wysokości swojej części podatku, o jego stawce. Mogłyby więc zarządzić podwyżkę podatków dla swoich mieszkańców. Od części samorządowej PIT nie można by też było odliczać ulg podatkowych.

- Udział samorządów w VAT (dziś nie dostają pieniędzy z tego podatku, mają udziały w PIT i CIT).

- Zwrot VAT od inwestycji samorządowych.

- Opłata deszczowa, jej wysokość miałaby zależeć od powierzchni dachu nieruchomości. Płaciłoby się za odprowadzenie deszczówki do kanalizacji.

- Szersze stosowanie opłat urbanistycznych. Zebrane dzięki nim pieniądze od nowych mieszkańców mogłyby iść np. na budowę nowej drogi czy wodociągu do ich osiedla.

- Podwyżki cen biletów komunikacji miejskiej. Wiele samorządów już je wprowadziło. Zapowiadają kolejne.

Więcej o: