SOS dla rynku mieszkaniowego! Młodych nie stać na kupno lub wynajem

Coraz więcej rodzin, zwłaszcza młodych, nie stać na samodzielne lokum. Rząd nie może już dłużej chować głowy w piasek - alarmują bankowcy i deweloperzy
Rzecz jasna własne lokum nigdzie nie jest tanie w relacji do zarobków. Z najnowszego raportu firmy doradczej Deloitte ("Property Index. Overview of European Residential Markets. How do Europeans live, and for how much?") wynika, że w Danii wystarczą zaledwie 2,4 roczne pensje brutto, by kupić nowe 70-metrowe mieszkanie. W naszym kraju na podobne lokum trzeba odłożyć aż 8,5 rocznych zarobków. Dłużej trzeba oszczędzać tylko we Francji - ponad 9 lat.

W dodatku na Zachodzie, jeśli kogoś nie stać na własne mieszkanie, albo nie chce go mieć, może zamieszkać w czynszówce. Polski paradoks polega na tym, że rośnie grupa młodych Polaków, których nie stać ani na kupno własnego lokum, ani nawet na najem.

Z danych europejskiego urzędu statystycznego Eurostat wynika, że pod względem relacji czynszu rynkowego do dochodów sytuacja w naszym kraju jest najgorsza w całej Unii Europejskiej. Na najęcie mieszkania dwuosobowa polska rodzina przeznacza przeciętnie aż jedną trzecią domowego budżetu. W krajach, w których rynek najmu jest dobrze rozwinięty, czyli m.in. w Niemczech i Austrii, obciążenie rodzin może być nawet o połowę mniejsze.

- W tej sytuacji część osób, które same się utrzymują, łączy się w pary lub większe grupy tylko po to, by wspólnie, a przez to taniej, nająć jedno większe mieszkanie - dodaje Marcin Drogomirecki z portal nieruchomości domy.pl.

Mniej kupujących, ceny w dół

- Państwo musi podać rękę niewidzialnej ręce rynku - to stwierdzenie prezydenta Gdańska Pawła Adamowicza zrobiło prawdziwą furorę w czasie niedawnego Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie. Natychmiast podchwycili je bankowcy i deweloperzy. Przekonywali, że bez szybkiej interwencji państwa, nie uda się rozwiązać problemu malejącej dostępności mieszkań. Z jednym niewidzialna ręka rynku radzi sobie dość dobrze - powoli to powoli, ale ściąga z kosmosu na ziemię ceny nieruchomości.

Z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera wynika, że na rynku wtórnym rekordzistą obniżek był do tej pory Olsztyn, gdzie od szczytu bańki cenowej w 2008 r. średnia cena ofertowa spadła nominalnie, a więc bez uwzględnienia inflacji, aż o 22 proc. Na drugim miejscu w rankingu spadków cen znalazł się Szczecin z 19-proc. obniżką. Z kolei o 17 proc. niższe są ceny ofertowe we Wrocławiu, Łodzi, Sopocie i Gdańsku, a o 16 proc. - w Katowicach i Gdyni. W Warszawie i Krakowie obniżki wyniosły średnio 11 proc. A to najpewniej nie koniec obniżek. Agencja nieruchomości Metrohouse & Partnerzy zaobserwowała zwiększającą się skłonność sprzedających do korekty ceny wcześniej niż na etapie negocjacji z potencjalnym nabywcą. Chodzi o to, że oczekiwania sprzedających są początkowo zwykle oderwane od rzeczywistości. Z czasem, gdy nikt się nie interesuje taką ofertą, ci ją weryfikują.

- Rekordziści dokonują korekty swoich oczekiwań nawet 10 razy zanim zaoferowana przez nich cena osiągnie realistyczny poziom - podaje Home Broker. Do kolejnych obniżek cen - średnio 5-proc. - dochodzi w trakcie negocjacji.

Czy o kredyt będzie coraz trudniej?

Problem w tym, że na nic zdadzą się te obniżki, jeśli nie poprawi się dostępność kredytów mieszkaniowych. Według Związku Banków Polskich (ZBP), bez wsparcia państwa niewidzialna ręka rynku nie poradzi sobie z tym problemem. Bankowcom nie zależy na wydłużeniu programu "Rodzina na swoim", w ramach którego państwo dopłaca kupującym mieszkania za kredyt mniej więcej połowę odsetek w ciągu ośmiu lat spłaty.

ZBP apeluje do rządu, by wprowadził zachęty do oszczędzania na mieszkania. I to nie tylko dlatego, że normą staje się wymóg posiadania oszczędności umożliwiających sfinansowanie 10-20 proc. wartości mieszkania.

Prezes ZBP Krzysztof Pietraszkiewicz ostrzega, że jeśli rząd nie kiwnie palcem w tej sprawie, konsekwencje mogą być groźne dla całej gospodarki. Chodzi o to, że banki nie mogą już dłużej prowadzić akcji kredytowej wyłącznie w oparciu o lokaty krótkoterminowe i pożyczki zagraniczne. A tak było do tej pory. Dla przeciętnego Kowalskiego to oznacza jedno: o kredyt mieszkaniowy może być tylko trudniej. Co to oznacza dla tysięcy firm żyjących z mieszkaniówki (m.in. producentów materiałów budowlanych i wyposażenia, firm handlowych, wykonawczych i deweloperskich)? Bankructwa i masowe zwolnienia pracowników.

Bankowcy wskazują na przykład Niemiec, Austrii, Czech, Słowacji i Węgier, gdzie rządy wypłacają oszczędzającym w budowlanych kasach oszczędnościowych specjalną premię z budżetu państwa. Szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP Jacek Furga zapewnia, że pieniądze wydane na premie zwrócą się z nawiązką. W ZBP oceniają, że w budowlanych kasach mogłoby oszczędzać nawet 5 mln Polaków. Przy założeniu, że maksymalna roczna premia wyniesie ok. 500 zł, to do 2030 r. wydatki budżetowe z tego tytułu sięgną 25 mld zł. Ale ponieważ kredyty rozkręcą rynek budowlany, wzrosną wpływy podatkowe, dzięki czemu budżet zarobi na czysto nawet 46 mld zł!

Na razie strach paraliżuje rynek

Tymczasem, w pierwszym kwartale banki udzieliły ok. 48,7 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli aż o blisko 15 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Ta sytuacja najpewniej spędza sen z powiek deweloperom. Boją się, czy znajdą nabywców na budowane obecnie mieszkania. Firma J.W. Construction Holding postanowiła więc kredytować swoich klientów. Ci stają się właścicielami mieszkania po wpłaceniu 30 proc. ceny. Spłatę pozostałej należności deweloper rozkłada na 20 lat. Z kolei inny potentat - Dom Development dopłaca do rat kredytu.

Wiceprezes J.W. Construction Holding Tomasz Panabażys liczy, że jego program stanie się hitem. Halina Kochalska z Open Finance studzi jednak optymizm tego dewelopera. - Nie tylko większe wymagania banków i restrykcyjna polityka nadzoru finansowego są przyczyną spadku liczby kredytów. Polacy panicznie boją się pogorszenia sytuacji gospodarczej i gwałtownego wzrostu bezrobocia - wyjaśnia Kochalska.

Niestety, potwierdzają to najnowsze badania Instytutu Rozwoju Gospodarczego Szkoły Głównej Handlowej i Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych. - Od upadku banku Lehman Brothers polskie gospodarstwa domowe nieustannie bombardowane są katastroficznymi informacjami. Wciąż mówi się o kryzysie na świecie, o symptomach pogarszania się sytuacji gospodarczej i budżetowej Polski. I niestety, ponad trzy lata takiej polityki informacyjnej daje o sobie znać - mówi dyrektor generalny Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych Andrzej Roter.

Z badań wynika, że pogorszenia się swojej sytuacji finansowej spodziewa się już 63 proc. gospodarstw domowych, czyli o 10 pkt proc. więcej niż przed rokiem. Ale to i tak nic w porównaniu z prognozami Polaków dla rodzimej gospodarki - tu aż czterech na pięciu badanych uważa, że w najbliższych 12 miesiącach sytuacja w kraju może się zmienić jedynie na gorszą. Np. wzrostu bezrobocia spodziewa się aż 78 proc. ankietowanych!

Ponadto banki podniosły poprzeczkę osobom będącym na samozatrudnieniu lub pracującym na umowy zlecenie lub o dzieło. A dodajmy, że odsetek pracowników na tzw. umowach śmieciowych szybko rośnie.

Postawmy na rynek najmu

W Polski Związku Firm Deweloperskich (PZFD) doszli więc do wniosku, że bezpieczną przystanią w tak niepewnych czasach mogą być czynszówki. Jednak problem jest prawo, które nadmiernie chroni lokatorów. Obecnie nikt przy zdrowych zmysłach nie zainwestuje w czynszówkę, gdyż ci w praktyce są nieusuwalni.

Dyrektor generalny PZFD Jacek Bielecki oczekuje od rządu, że ten najszybciej jak się tylko da doprowadzi do wyłączenia mieszkań wynajmowanych przez firmy spod działania ustawy o ochronie praw lokatorów. - Niech relacje między firmą-właścicielem czynszówki a najemcą reguluje kodeks cywilny - mówi Bielecki.

Prezes firmy doradczej Reas Kazimierz Kirejczyk zwraca jednak uwagę, że obecny poziom czynszów może nie być atrakcyjny dla funduszy inwestycyjnych. Kupując galerię handlową lub biurowiec mogą bowiem mieć wyższy zysk. W dodatku zaangażowanie prywatnych inwestorów w budownictwo czynszowe z pewnością spowoduje wzrost konkurencji na rynku najmu, w efekcie duży spadek czynszów. Dla wielu właścicieli mieszkań, którzy je odziedziczyli, albo wykupili "za złotówkę" od spółdzielni, każda złotówka ponad koszt utrzymania jest zyskiem.

- Dlatego mamy drugi postulat. Chcemy, by, podobnie jak to było początkowo w Niemczech, okres amortyzacji czynszówek był skrócony do 10 lat - odpowiada dyrektor PZFD. Przyznaje, w praktyce firma nie płaciłaby w tym okresie podatku.

Dodajmy, że ta kwestia znalazła się na liście najpilniejszych zmian do przeprowadzenia po wyborach parlamentarnych, którą przygotowaliśmy w ubiegłym roku wraz z ekspertami w ramach akcji "Polska 2015". Według nich, rząd powinien zachęcać prywatnych inwestorów do angażowania się w finansowanie budowy czynszówek, zwłaszcza w rejonach głównych skupisk miejsc pracy. Poprawi to mobilność Polaków, na czym zyska gospodarka. Po drugie, kraje, w których jest duża podaż mieszkań na wynajem, ceny mieszkań własnościowych są o wiele bardziej stabilne. Jako przykład Kazimierz Kirejczyk podaje Niemcy, gdzie - jak twierdzi - nie było spekulacyjnej bańki cenowej. Mało tego, według Deloitte, ceny nieruchomości są tam przeciętnie niewiele wyższe niż w naszym kraju. - Oznacza to, że przy różnym poziomie rozwoju gospodarczego nasi zachodni sąsiedzi płacą za mieszkania prawie tyle samo co Polacy - komentuje wicedyrektor w dziale doradztwa rynku nieruchomości Deloitte Michał Rokosz.

Jesteśmy na Facebooku. Porozmawiaj tam o tym artykule.

Więcej o: