Planujesz zakup mieszkania? Zanim się zdecydujesz prześwietl dewelopera

Właśnie zaczęła obowiązywać ustawa chroniąca klientów firm deweloperskich. Mimo to kupno mieszkania będącego w budowie nadal jest obarczone ryzykiem.
Najbezpieczniej jest kupić mieszkanie w zakończonej inwestycji. Jednak wielu z nas jest skłonnych powierzyć deweloperowi pieniądze na mieszkanie, którego budowę dopiero zaczął. Lekkomyślność? Może tak, ale w dopiero co rozpoczętej inwestycji wybór lokali jest dużo większy. Poza tym, żeby dostać w banku kredyt, deweloperzy muszą się wykazać określoną przedsprzedażą. Dlatego osoby kupujące tzw. dziurę w ziemi mogą liczyć na sporą premię za podjęte ryzyko. Dla wielu istotne jest też to, że we wczesnej fazie budowy mogą nieodpłatnie wprowadzać zmiany w układzie ścian czy instalacji wewnętrznych.

Na szczęście, skończyły się czasy kupowania przysłowiowego kota w worku. Iluż to amatorów nowego mieszkania podpisywało umowę z deweloperem na etapie dziury w ziemi, nic nie wiedząc np. o jego sytuacji finansowej. Ba, kupujący często za dobrą monetę przyjmowali to, co przedsiębiorca pokazał im na obrazku. Nie sprawdzali też planów określających sposób zabudowy okolicznych działek.

Informacja to podstawa

Od 29 kwietnia, czyli od dnia, kiedy weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, nie jest to konieczne. Pierwszą rzeczą, jaką wręczy ci deweloper, zaraz gdy wejdziesz do jego biura sprzedaży, będzie prospekt informacyjny wraz z załącznikami dotyczący tej firmy oraz jej inwestycji. Bardzo dokładnie go przeanalizuj, by ocenić jej zalety, wady i ryzyko.

Uwaga! Wymóg dotyczący prospektu informacyjnego obejmuje mieszkania oferowane do sprzedaży zarówno przez deweloperów, jak też spółdzielnie mieszkaniowe, które przenoszą własność lokali na nabywców (dalej w informatorze deweloperami będziemy nazywali także te spółdzielnie). Wyjątkiem są gotowe mieszkania, na które deweloper ustanowił odrębną własność przed zawarciem transakcji.

A jeśli inwestycja została zakończona, ale dla mieszkań (lub nawet jednego mieszkania) nie ustanowiono odrębnej własności? Wtedy deweloper musi wydać prospekt informacyjny potencjalnemu nabywcy.

W praktyce deweloperzy najpewniej będą umieszczali prospekty informacyjne na swojej stronie internetowej lub udostępnią do wglądu w biurach sprzedaży. Jednak przed zawarciem umowy przedwstępnej z pewnością dostaniesz do przeczytania ten dokument na trwałym nośniku, czyli np. w formie papierowej lub na płycie (to obowiązek dewelopera). Ponieważ prospekt jest załącznikiem do umowy, do umowy musi być dołączony w formie papierowej.

Deweloper na spowiedzi

Z tego prospektu dowiesz się np., czy deweloper już jakieś inwestycje zrealizował, czy jest nowicjuszem. Jeśli było kilka inwestycji, będzie musiał podać adres, datę rozpoczęcia oraz wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie co najmniej trzech z nich, w tym ostatniej. Będzie się też musiał przyznać, czy prowadzono (lub prowadzi się) przeciw niemu postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł. Ponadto prospekt pokaże, czy firma jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) działki, czy nie jest ona obciążona hipoteką, jakie jest w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie sąsiednich działek oraz jakiego rodzaju inwestycje są przewidziane w promieniu kilometra.

W prospekcie deweloper ma także określać stan przygotowań do inwestycji - np. czy ma prawomocne pozwolenie na budowę oraz kiedy zamierza ją zacząć i zakończyć. Z ogólnego opisu przedsięwzięcia dowiesz się też, ile powstanie budynków i jak będą rozmieszczone. Ponadto deweloper zadeklaruje sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu. I co najważniejsze - jak ta inwestycja ma być finansowana, jaki jest udział własny dewelopera, a jaki stanowić będzie kredyt (z którego banku).

W części indywidualnej prospektu zawarte będą dane dotyczące konkretnego lokalu lub domu, w tym m.in. cena metra kwadratowego, liczba kondygnacji w budynku, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i na terenie wokół niego, liczba lokali oraz miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, a także czy jest dostęp do drogi publicznej. Podana też będzie powierzchnia interesującego cię mieszkania oraz układ pomieszczeń w nim, a także zakres i standard prac wykończeniowych, do wykonania których zobowiązuje się deweloper.

Do prospektu deweloper dołączy w formie załączników m.in. wzór umowy deweloperskiej oraz rzut kondygnacji z zaznaczeniem mieszkania. Ponadto w swojej siedzibie lub biurze sprzedaży firma musi zapewnić ci wgląd m.in. do projektu architektoniczno-budowlanego oraz sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata (a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - do sprawozdania spółki dominującej). Deweloper ma też umożliwić zapoznanie się z aktualnym stanem księgi wieczystej nieruchomości (np. przez internet), a także pokazać kopię aktualnego odpisu KRS oraz ewentualnie kopię pozwolenia na budowę (ustawa dopuszcza oferowanie do sprzedaży mieszkań, na budowę których deweloper jeszcze nie ma pozwolenia).

Uwaga! Deweloperzy muszą się mieć na baczności. Zgodnie z ustawą za podawanie nieprawdziwych informacji bądź zatajanie prawdziwych grozi grzywna lub nawet dwa lata pozbawienia wolności.

Rachunek powierniczy z poślizgiem

W prospekcie znajdzie się też informacja o proponowanej przez dewelopera formie ochrony twoich wpłat, czyli jaki rodzaj rachunku powierniczego zamierza wybrać. W grę wchodzą cztery możliwości, z których firma musi zaproponować ci jedną: rachunek powierniczy zamknięty, rachunek powierniczy otwarty, rachunek powierniczy otwarty z umową ubezpieczeniową oraz rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową. W praktyce stosowane będą najpewniej tylko pierwsze dwa rozwiązania. Wyjaśnijmy, że w pierwszym przypadku deweloper może sięgnąć po wpłacane przez klientów pieniądze dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. A to oznacza, że deweloper musiałby sfinansować budowę samodzielnie lub za pomocą kredytu. Z kolei w przypadku rachunku otwartego bank wypłaci deweloperowi gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Na pewno taki rachunek nie zapewni ci 100-proc. bezpieczeństwa. Jednak w porównaniu z sytuacją, jaką mieliśmy wcześniej do czynienia, ochrona wpłat jest o wiele lepsza. Bank musi bowiem kontrolować każdy z etapów przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie z harmonogramem. Podstawą ma być stosowny zapis w dzienniku budowy poświadczony przez inspektora wyznaczonego przez bank. Jednak bank uzyskał też prawo wglądu do rachunków i dokumentów dewelopera. Wynika z tego pośrednio obowiązek skontrolowania, na co wydał deweloper wypłacone mu wcześniej pieniądze, np. czy uregulował wszystkie zobowiązania względem wykonawcy i ich podwykonawców. Tego rodzaju kontrole z pewnością zmniejszą ryzyko bankructwa dewelopera, bo ten nie będzie mógł sobie pozwolić na niedopatrzenia. Uwaga! Niestety, wymóg stosowania rachunku powierniczego nie dotyczy przedsięwzięć, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy. Innymi słowy, jeśli zechcesz kupić mieszkanie, które pojawiło się w sprzedaży przed 29 kwietnia, to nawet jeśli jest to tzw. dziura w ziemi, będziesz wpłacał swoje pieniądze na rachunek dewelopera, w praktyce nie mając żadnego wpływu, na co ten je wyda. Jeśli ci to nie pasuje, musisz poczekać prawdopodobnie kilka miesięcy na mieszkanie, które dopiero pojawi się w sprzedaży.

Z drugiej strony ustawa deweloperska zawiera także inne rozwiązania, które znacznie zmniejszają twoje ryzyko.

Umowa tylko u notariusza

Absolutnie kluczowy jest ustawowy wymóg zawierania umów w formie aktu notarialnego. Twoje roszczenia wynikające z tej umowy będą wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu zyskasz o wiele większą pewność, że staniesz się właścicielem mieszkania. Dodajmy, że połowę kosztów notarialnych i sądowych sfinansuje deweloper.

W momencie podpisywania umowy deweloper musi już mieć pozwolenie na budowę, choć może być ono nieostateczne (jeśli ktoś je np. zaskarżył, musi być o tym informacja). W umowie deweloperskiej zawartych będzie większość danych z prospektu informacyjnego, np. dotyczący powierzchni mieszkania. A jeśli po jego wybudowaniu okaże się, że powierzchnia różni się od zadeklarowanej przez dewelopera? Z pewnością ten zaproponuje ci stosowne rozliczenie. Ale jest jeszcze jedna rzecz, o której powinieneś wiedzieć - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stoi na stanowisku, że zgodnie z prawem każda zmiana istotnych warunków umowy, do których zaliczana jest cena i powierzchnia nabywanego mieszkania, daje konsumentowi możliwość rezygnacji bez konsekwencji natury finansowej.

Uwaga! Umowa określi też, jak zmierzona zostanie powierzchnia mieszkania. Przy czym zasady pomiarów narzuci rozporządzenie ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej. To rozporządzenie ma jednak dotyczyć wyłącznie inwestycji nowych, w przypadku których deweloper złożył wniosek o pozwolenie na budowę po wejściu w życie ustawy.

Ponadto deweloper poda m.in. całkowitą cenę nabycia mieszkania. Sęk w tym, że w ustawie nie ma wymogu, by do umowy przepisana została z prospektu informacyjnego cena metra kwadratowego mieszkania. A jeśli dojdą ekstra płatne przynależności typu miejsce postojowe czy piwnica? Żeby nie narazić się na zarzut podawania nieprawdziwych danych, deweloperzy najpewniej precyzyjnie określą w umowie, czego dotyczy "cena nabycia".

Oczywiście, w umowie będzie podany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz harmonogram wpłat, a także termin sfinalizowania transakcji (przeniesienia prawa własności), warunki odstąpienia od umowy oraz wysokość odsetek i kar umownych.

Rozwód z deweloperem

Uwaga! Ustawa przewiduje kilka sytuacji, w których wolno ci będzie odstąpić od umowy z deweloperem bez żadnych konsekwencji finansowych, np. jeśli stwierdzisz, że w tej umowie nie ma wszystkich postanowień, które narzuca ustawa. Będziesz też mógł rozstać się z deweloperem, jeśli informacje zawarte w umowie nie będą takie same jak w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach albo gdy w dniu podpisania umowy te informacje okazały się nieprawdziwe.

Na decyzję o odstąpieniu od umowy będziesz miał 30 dni od jej podpisania. Inaczej to będzie wyglądało, jeśli deweloper nie przeniesie na ciebie własności mieszkania w terminie, do którego się zobowiązał. Wtedy, zanim skorzystasz z prawa odstąpienia od umowy, będziesz musiał wyznaczyć deweloperowi dodatkowe 120 dni na sfinalizowanie transakcji. Oczywiście przysługiwać ci będzie równocześnie prawo do określonej w umowie kary za cały okres spóźnienia.

Pamiętaj, że jeśli deweloper podsunie ci umowę, w której warunki są mniej korzystne od ustawowych, pierwszeństwo mają te drugie. Innymi słowy, te mniej korzystne dla ciebie warunki dewelopera są z mocy ustawy nieważne, np. wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

A kiedy deweloper może odstąpić od umowy z klientem? Na przykład wtedy, kiedy będziesz zalegał z wpłatami albo nie stawisz się do odbioru mieszkania lub zawarcia aktu notarialnego. W drugim i trzecim przypadku deweloper musi dwukrotnie doręczyć wezwanie w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni.

A gdy deweloper zbankrutuje?

Ustawa zawiera rozwiązania, dzięki którym klienci bankrutującego dewelopera nie zostaną z niczym. Przede wszystkim ich pieniądze na rachunku powierniczym (gdy będzie prowadzony) wraz z budową zostaną wyłączone z masy upadłościowej. Osoby te utworzą zaś Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Z masy upadłościowej wyłączone są środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców.

Zgromadzenie Nabywców będzie musiało zdecydować, co dalej. Jedną z opcji jest kontynuowanie inwestycji, co wiązałoby się z dopłatami, które umożliwiłyby jej zakończenie. Jeśli budowę uda się doprowadzić do końca, syndykowi (albo zarządcy) nie pozostanie już wówczas nic innego, jak przenieść na rzecz nabywców własność lokali.

Uwaga! Bank kredytujący dewelopera zobowiązany będzie do udzielenia zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali. Oznacza to, że nie będą one obciążone hipoteką. Prawa nabywców dopłacających do inwestycji będą więc w pełni chronione.

Prawnicy zwracają jednak uwagę na to, że nabywcy mieszkań muszą się liczyć z tym, że będą one kosztować znacznie więcej, niż początkowo sądzili. Zwłaszcza jeśli syndyk lub zarządca kontynuujący inwestycję nie ma bladego pojęcia o budowlance. Wtedy będzie musiał zatrudnić fachowca, co dodatkowo zwiększy koszty.

A kiedy dokończenie inwestycji może nie mieć sensu? Można sobie wyobrazić sytuację, gdy wpłaty leżą na zamkniętym rachunku powierniczym, a więc deweloper nie miał do nich dostępu w trakcie budowy. Zgromadzenie Nabywców może wówczas podjąć uchwałę, że zabierają oni swoje wpłaty i rezygnują z kontynuowania inwestycji. Wtedy nieruchomość wejdzie do ogólnej masy upadłości. Na uprzywilejowanej pozycji znajdą się wówczas wierzyciele zabezpieczeni rzeczowo, zwłaszcza bank kredytujący dewelopera.

Odbiór mieszkań według nowych zasad

Jeszcze kilka lat temu niektórzy deweloperzy wprowadzali do umów z klientami zapis o "powiadomieniu o odbiorze z tygodniowym wyprzedzeniem" z klauzulą informującą, że "w przypadku niestawienia się w terminie sprzedawca dokona jednostronnego odbioru lokalu". Obecnie taki numer już nie przejdzie, bo odbiór mieszkania musi się odbyć w obecności nabywcy.

Uwaga! Ustawa uniemożliwi deweloperom przekazywanie kluczy do mieszkań przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na ich użytkowanie. Może się więc okazać, że budynek stoi gotowy, ale dopóki deweloper nie załatwi tej formalności, co może potrwać np. dwa miesiące, nabywcy mieszkań nie mogą zacząć robót wykończeniowych.

W czasie odbioru mieszkania lub domu sporządzony zostanie protokół, do którego będziesz mógł zgłosić niedoróbki. Deweloper będzie miał 14 dni na doręczenie oświadczenia o uznaniu tych wad lub o odmowie i jej przyczynach. W pierwszym przypadku wady będą musiały zostać usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Oczywiście może się zdarzyć, że deweloper mimo dobrych chęci nie wyrobi się w tym terminie. Wówczas wskaże inny termin i wyjaśni przyczyny opóźnienia.

Uwaga! W przypadku wad istotnych, uniemożliwiających korzystanie z lokalu lub domu, masz prawo odmówić odbioru.

I jeszcze jedno, zgodnie z kodeksem cywilnym deweloper odpowiada także za wady ujawniające się po odbiorze lokalu na zasadach rękojmi. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ciąży na deweloperze tylko wtedy, gdy nie wiedzieliśmy o wadzie w chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu (zawarcia aktu notarialnego).

Planując zakup mieszkania, wybrałbyś lokal:
Więcej o: