Problemy deweloperów: jakie mieszkania budować i gdzie

Działalność deweloperska to niełatwy kawałek chleba. Przedsiębiorcy najbardziej narzekają na ryzyko z tym związane - wynika z ankiety przeprowadzonej przez Home Broker i Polski Związek Firm Deweloperskich.
- Znalezienie firmy budowlanej czy przygotowanie projektu bloku mieszkalnego to dla dewelopera "pestka" - mówi analityk rynku nieruchomości w Home Broker Bartosz Turek. I dodaje, że problemy zaczynają się dopiero wówczas, gdy deweloper szuka pieniędzy na budowę lub udaje się do urzędów po pozwolenia. Pół biedy, jeśli sytuacja gospodarcza jest stabilna. Tak jednak nie jest. Ryzyko jest tym większe, im dłużej trwa przygotowanie inwestycji. Z ankiety wynika, że zanim deweloper zacznie budowę, która zwykle trwa około dwóch lat, wcześniej znacznie dłużej się do niej przygotowuje. Chodzi m.in. o znalezienie gruntu i jego zakup, analizę rynku, wybór standardu budownictwa czy wreszcie przygotowanie projektu. - Błąd popełniony w fazie koncepcyjnej inwestycji może przesądzić o jej niepowodzeniu - twierdzi Bartosz Turek.

Deweloperzy przyznają, że najbardziej spędza im sen z powiek niepewność gospodarcza. W pięciostopniowej skali, gdzie piątka oznacza duży problem, ta kwestia uzyskała ocenę na poziomie 3,93 pkt. Dlaczego tak wysoką? Bo w obecnych warunkach trudno jest przewidzieć wielkość popytu na mieszkania, ich ceny, a nawet koszt finansowania inwestycji.

Deweloperzy podkreślają, że niepewności gospodarczej towarzyszy niebezpieczeństwo spadku cen nieruchomości. Ta bariera została oceniona przez deweloperów na 3,76 pkt i zajmuje trzecie miejsce wśród najważniejszych problemów, na jakie natrafiają firmy budujące mieszkania i domy. - Można tę kwestię rozumieć dwojako. Z jednej strony spadek cen nieruchomości odbija się na cenie towaru, jakim są np. mieszkania sprzedawane przez deweloperów. W efekcie wpływa to na możliwą do osiągnięcia marżę - wyjaśnia analityk Home Brokera. - Z drugiej strony spadek cen nieruchomości może też działać bardziej pośrednio, dotykając deweloperów posiadających tzw. banki ziemi. Gdy muszą one zostać przecenione, obniżają wartość aktywów oraz wynik finansowy firmy deweloperskiej. W efekcie może być trudniej takiej firmie ubiegać się o kredyty na finansowanie działalności lub, w przypadku spółek notowanych na giełdzie, przeprowadzić korzystną emisję nowych papierów.

Innym dużym problemem są procedury administracyjne, przez które przejść musi deweloper, aby na posiadanym gruncie zbudować budynek zgodnie z posiadanym projektem. Administracyjne procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz częste zmiany procedur administracyjnych związanych z procesem budowlanym jako bariery zostały przez deweloperów ocenione bardzo wysoko, osiągając wyniki na poziomie odpowiednio 3,85 pkt i 3,56 pkt.

Kolejne w hierarchii barier stojących na drodze rozwoju działalności deweloperskiej są kwestie związane z finansowaniem. Osiągnięcie wymaganego poziomu przedsprzedaży projektu przed wypłatą pierwszej transzy finansowania bankowego otrzymało średnią ocenę na poziomie 3,27 pkt. Deweloperzy często przed otrzymaniem pieniędzy od instytucji finansowej muszą bowiem podpisać umowy przedwstępne na sprzedaż 10-30 proc. mieszkań. - Tak wysoka ocena tego aspektu prowadzenia działalności gospodarczej świadczy o tym, że stawiane przez banki wymagania są często dla deweloperów trudne do spełnienia - komentuje Bartosz Turek. - Pewnie też dlatego zgodnie z danymi firmy doradczej Reas aż 53 proc. firm budujących mieszkania nie korzysta z finansowania bankowego. Pieniądze pochodzą w takich przypadkach z kapitału własnego lub np. wpłat klientów.

Dodajmy, że już niedługo to drugie źródło finansowania częściowo wyschnie. Zgodnie z obowiązującą od ponad tygodnia ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wpłaty klientów gromadzone będą na rachunkach powierniczych, z których pieniądze deweloperzy będą otrzymywać zgodnie z postępem robót budowlanych lub dopiero po przeniesieniu prawa do nieruchomości na nabywcę. W efekcie ograniczony zostanie dostęp do tego źródła finansowania, co może spowodować wzrost udziału kredytów bankowych w finansowaniu przedsięwzięć deweloperskich.

Z punktu widzenia przedsiębiorców najłatwiejszą częścią są projekt i znalezienie wykonawcy. Dzieje się tak najpewniej dlatego, że etapy te najczęściej zlecane są podwykonawcom. Sporządzenie koncepcji architektonicznej projektu otrzymało ocenę na poziomie 1,56 pkt (najniższa). Znalezienie wykonawcy oraz jego nadzorowanie zostało ocenione na odpowiednio 1,95 i 1,93 pkt.

W Home Broker i Polskim Związku Firm Deweloperskich przyznają, że zaproponowane w ankiecie bariery w rozwoju działalności deweloperskiej nie wyczerpują ich katalogu. Czterech deweloperów zwróciło uwagę m.in. na utrudnienie dostępu do kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań oraz niedopasowanie produktów kredytowych dla deweloperów. Trzy firmy wskazały ponadto na proces administracyjny, zwracając uwagę na uznaniowość urzędników w trakcie wydawania decyzji oraz na niejasność przepisów i długotrwałość procedur.

Więcej o: