Przebój 2012 roku - mieszkanie do wynajęcia

Obostrzenia na rynku kredytów hipotecznych, obowiązujące od stycznia 2012 roku, utrudniają dostęp do własnego M znacznej grupie potencjalnych nabywców o niższych zarobkach. To właśnie oni mogą tworzyć nowy popyt na najem mieszkań.
Polski rynek mieszkaniowy w 2011 roku okazał się bardziej przystępny dla kupujących niż rok wcześniej. Nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, a w konsekwencji spadki cen, elastyczność sprzedających otwartych na negocjacje, w miarę przyjazny rynek kredytów mieszkaniowych podparty dodatkowo "Rodziną na swoim" sprawiły, że wzrósł popyt. Zwiększyła się też liczba sfinalizowanych transakcji.

Według danych WGN, w ciągu trzech kwartałów 2011 roku przeprowadzono o 24% więcej transakcji mieszkaniowych niż w całym 2010 roku. Inny pod tym względem okazał się IV kwartał, kiedy to popyt przyhamował na skutek drastycznego zmniejszenia limitów cenowych w "RnS" oraz pojawiających się prognoz spadku cen w nowym roku.

Kupujący za gotówkę, czyli około 2,1% klientów WGN, przybrali postawę wyczekującą. Natomiast zwiększoną aktywność wykazali korzystający z dofinansowania kredytem hipotecznym, zdeterminowani chęcią ucieczki przed rekomendacją SII, która ogranicza dostęp do kredytów osobom o niższych zarobkach. Przypomnijmy, że w 2012 roku banki przy badaniu zdolności kredytowej klienta mają obowiązek wyliczenia maksymalnie 300 rat kredytu, czyli tak jak dla 25-letniego okresu spłaty (poprzednio 30 lat). Przy dużych kwotach kredytu zwiększa się więc wysokość raty, która jednak nie może przekroczyć połowy miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy, a w przypadku zadłużenia w walucie obcej nawet 42%.

Popyt

Podobnie jak w poprzednich latach, najchętniej kupowano mieszkania wybudowane w ostatnim dwudziestoleciu, rozkładowe, w standardzie popularnym z osobną doświetloną oknem kuchnią, 2- i 3 - pokojowe, zwłaszcza o niskim metrażu z przedziału ok. 40 - 60 mkw.

Nietrafione okazały się mieszkania z kuchnią otwartą na pokój dzienny. Jeżeli było to jeszcze do zaakceptowania w przypadku kawalerki dla singla, który większą część dnia spędza w pracy i żywi się "na mieście", to w przypadku kilkuosobowej rodziny zupełnie się nie sprawdziło. Życie kuchenne, bogate w zapachy, koliduje z odpoczynkiem w pokoju dziennym, zwłaszcza, gdy pokój zamienia się wieczorem w sypialnię. Otwarta kuchnia jest również niepraktyczna w przypadku mieszkań do wynajęcia - otwarty pokój pozostawałby niezamieszkały, gdy najemcami miało być kilka osób nie powiązanych rodzinnie, jak np. studenci albo pracownicy sprowadzani przez firmy.

Ceny

Spadek cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego zamknął się w ciągu roku w przedziale 5-8% w największych miastach. Dodatkowo można było wynegocjować upusty cenowe, nawet do 10%. Jednak skala tych negocjacji zmniejszała się wraz z obniżkami cen ofertowych. Utrwaliła się tendencja do nabywania tanich mieszkań - o 23% wzrosła liczba transakcji z udziałem mieszkań w blokach z wielkiej płyty oraz mieszkań w przedwojennych kamienicach. Różnica w cenie sprzedaży mogła dochodzić nawet do 30% przy porównaniu z nowymi mieszkaniami.

Ograniczenia na rynku kredytów hipotecznych, obowiązujące od 2012 roku, oraz duża nadpodaż mieszkań do sprzedaży potwierdzają pojawiające się opinie o spadkach cen.

Obniżek cen można spodziewać się także na rynku pierwotnym, zwłaszcza w inwestycjach nowo rozpoczynanych. Z danych GUS wynika, że w ciągu niespełna roku, do grudnia 2011 deweloperzy oddali do użytku ok. 43 tysiące nowych mieszkań, a także uzyskali ok. 73 tysiące pozwoleń na budowę kolejnych lokali. Tak duża liczba pozwoleń na budowę, pomimo obecnego nasycenia rynku, z pewnością ma swoją przyczynę w chęci rozpoczęcia inwestycji przed wejściem w życie ustawy o ochronie klienta dewelopera, która uniemożliwi deweloperom finansowanie z wpłat kupujących. Jednak za inwestycję rozpoczętą, najogólniej mówiąc, uważa się taką, w której nastąpiła już sprzedaż lokali. Tak więc, koniecznością na nasyconym rynku będzie przyciągnięcie klientów bardzo korzystną ceną.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego, w popularnym standardzie, grudzień 2011, [w zł/mkw.]

Miasto Średnia cena transakcyjna
Warszawa 8040
Poznań 5490
Wrocław 5990
Gdańsk 5760
Łódź 4040
Kraków 7010
Gdynia 5700
źródło: WGN

Mieszkanie do wynajmu hitem 2012 roku

Obostrzenia na rynku kredytów hipotecznych, obowiązujące od stycznia 2012 roku, utrudniają dostęp do własnego M znacznej grupie potencjalnych nabywców o niższych zarobkach. Oni to właśnie mogą tworzyć nowy popyt na najem mieszkań.

Już w 2011 roku rozwinął się trend rynkowy inwestowania w zakup tańszych mieszkań, zwłaszcza z rynku wtórnego, także w przedwojennych kamienicach i w blokach z wielkiej pyty, których bezsprzecznym atutem jest często lokalizacja w centrum miasta. Po przeprowadzeniu podstawowego remontu, doposażeniu kuchni i łazienki, były ponowne wystawiane do sprzedaży za wyższą cenę. W obecnych warunkach rynkowych korzystniejsze wydaje się przygotowanie ich do wynajęcia. Warunkiem koniecznym powodzenia takiej inwestycji jest właśnie odpowiednia lokalizacja, w osiedlach śródmiejskich lub z dobrą komunikacją do centrum, w pobliżu przystanków komunikacji publicznej.

Sprawdź także:

Nowe oferty Mieszkań do wynajęcia