Opłata za użytkowanie wieczyste zbyt wysoka? Broń się!

Grudzień to tradycyjnie miesiąc podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste gruntów. Jeśli uznasz, że jest zbyt wysoka, możesz powalczyć o jej obniżenie. Pamiętaj, że masz tylko miesiąc na decyzję w tej sprawie.
Z podwyżką opłaty od przyszłego roku muszą się liczyć ci użytkownicy wieczyści gminnego lub państwowego gruntu, którzy od lat płacą tę samą, często symboliczną stawkę. Niewykluczone, że w tym miesiącu listonosz doręczy im stosowne zawiadomienie (jeśli gmina czy starosta chcą wprowadzić podwyżkę w 2012 r., muszą do końca grudnia wypowiedzieć dotychczasową stawkę). Podwyżka jest nieunikniona, gdyż w ostatnich latach ceny gruntów - szczególnie w największych aglomeracjach - poszybowały w górę. Gminy i starostwa (jeśli grunt jest państwowy) mają więc nie tylko prawo, ale wręcz obowiązek zaktualizować opłatę, która w przypadku gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówkę stanowi równowartość 1 proc. jego wartości. Mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami, której ujednolicony tekst znajdziesz m.in. na stronie internetowej Sejmu: www.isap.sejm.gov.pl

Uwaga! Nie zawsze uzasadniona jest jednak wysokość podwyżki. Niestety, czasem można odnieść wrażenie, że gminni urzędnicy kompletnie nie liczą się z możliwościami finansowymi swoich mieszkańców. W poprzednich latach fundowano im podwyżki rzędu kilkuset, a czasem nawet i kilku tysięcy procent.

Doradca Home Brokera z Gdańska Michał Kudła wspomina, że przed rokiem gmina podniosła opłatę za działkę o powierzchni 1,3 tys. m kw. pod zabudowę jednorodzinną na obrzeżach miasta z 900 zł do 3,7 tys. rocznie. Podobny problem mają jednak nie tylko właściciele domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste znajdują się też budynki wielorodzinne - wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego. Np. w jednej z warszawskich spółdzielni posiadacze 50-metrowego mieszkania płacili 188 zł. Pod koniec ubiegłego roku gmina podniosła opłatę do prawie 3 tys. rocznie. A jak będzie w tym roku?

Podwyżki opłat w ryzach

Przede wszystkim nie zaskoczy nas aż tak wysoka podwyżka. Poprzedni Sejm zmodyfikował bowiem przepisy w tej kwestii. Gdyby podwyżka przewyższała dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka zostałaby rozłożona na dwie równe części. Użytkownik wieczysty zapłaciłby je w następnych dwóch latach.

Przykład. Załóżmy, że w tym roku zapłaciliśmy za użytkowanie wieczyste 300 zł. Jednak listonosz wręczy nam pismo wypowiadające tę stawkę i proponujące nową - 1200 zł. Jeśli się z nią pogodzimy, to w przyszłym roku zapłacimy "tylko" 600 zł. Rok później opłata wzrośnie do 900 zł, a za dwa lata - do 1200 zł. Jak widać, dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego.

Uwaga! Zgodnie z ustawą wysokość opłaty może być aktualizowana (podnoszona) nie częściej niż raz na trzy lata.

W praktyce nowy system aktualizacji opłat może okazać się umiarkowaną ulgą. Właśnie doświadczył tego na własnej skórze właściciel domu w dzielnicy Psie Pole we Wrocławiu. Doradca Home Brokera z tego miasta Piotr Śliwka opowiada, że gmina podniosła tu opłatę za użytkowanie wieczyste aż o 1150 proc. Dom położony jest na działce o powierzchni 1040 m kw. W tym roku jej użytkownik zapłacił za nią 800 zł, ale od przyszłego roku gmina zażądała 10 tys. zł rocznie! W tym konkretnym przypadku w 2012 r. trzeba będzie zapłacić gminie 1,6 tys. zł, ale w 2013 r. będzie to już 5,8 tys. zł, a w 2014 - 10 tys. zł.

Gdzie się odwołać?

Kiedy gmina lub starostwo dostarczą ci decyzję wypowiadającą wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającą nową jej wysokość, masz 30 dni na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Uwaga! To, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Złóż zatem wniosek (w dwóch egzemplarzach), w którym uzasadnij, dlaczego kwestionujesz podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście napisz też, przeciw któremu organowi występujesz. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.

Na wszelki wypadek sporządź jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poproś urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyłeś ten dokument określonego dnia.

Uwaga! Z pisma od gminy lub starostwa dowiesz się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy oraz w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym.

I jeszcze jedno - jeśli jesteś posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia, a nie ty. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.

Uwaga! Ustawa przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy "przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona".

Dodajmy, że taki wskaźnik ogłasza prezes GUS (w 2010 r. wynosił ok. 3,2 tys. zł). Oczywiście nawet jeśli przysługuje ci bonifikata od opłaty, nie musisz rezygnować z walki o jej obniżenie.

Zamów wycenę działki

Przed SKO będziesz musiał podważyć wycenę gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę zatrudnionego przez gminę lub starostę. Właściciel gruntu będzie bowiem chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie licz na to, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Znacznie zwiększysz więc swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sam zamówisz dodatkową wycenę. Tym bardziej że istnieje spore prawdopodobieństwo, że "gminny" rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do pracy (w przetargach na tego typu usługę zwykle wygrywają najtańsi fachowcy). Np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzględnił tego, że w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy nieruchomości potaniały.

Jak znaleźć dobrego rzeczoznawcę? Namiary znajdziesz m.in. na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (http://www.pfva.com.pl/? type=p_status&stype=rzeczoznawcy). Kopalnią wiedzy jest też internet. Może ktoś poleci ci sprawdzonego rzeczoznawcę?

W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena może cię kosztować około tysiąca złotych. Gdy wyceniany będzie blok wielorodzinny, koszty mogą być kilkakrotnie wyższe.

W mniejszych gminach najprawdopodobniej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto byłby skłonny podważyć wycenę kolegi lub koleżanki po fachu. Trzeba więc poszukać takiego fachowca gdzieś dalej.

Warto też wcześniej go zapytać, czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem sytuacja odwrotna od wyżej opisanej - rzeczoznawca zatrudniony przez gminę za nisko wyceni wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie miałoby sensu.

Przygotuj się na dopłatę

Własną wycenę możesz dostarczyć do SKO już po wniesieniu odwołania od podwyżki. Ważne, abyś zdążył przed wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka się nań kilka miesięcy. Jeśli uważasz, że termin jest zbyt krótki, możesz poprosić o jej odroczenie.

Uwaga! Do czasu rozstrzygnięcia sporu będziesz wnosił opłatę w dotychczasowej wysokości. Ale jeśli SKO podtrzyma podwyżkę, choćby mniejszą, niż chciała gmina lub starosta, dopłacisz różnicę. Bądź przygotowany na taką dopłatę (bez odsetek).

O jedno możesz być spokojny: nawet jeśli przegrasz, nie będziesz musiał zwracać gminie czy staroście pieniędzy za wycenę gruntu. Z drugiej strony - nie masz co liczyć, że w przypadku wygranej odzyskasz pieniądze, które wydałeś na własną wycenę gruntu.

Bartosz Turek z Home Brokera zwraca uwagę, że kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego krakowskiego targu. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.

Ze sprzeciwem - do sądu

Jeśli w SKO sprawa potoczy się nie po twojej myśli, nie musisz składać broni. W ciągu 14 dni od doręczenia ci przez SKO orzeczenia możesz wnieść - za jego pośrednictwem - sprzeciw do sądu.

Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że nie musisz pisać pozwu, bo jego funkcję pełni twój wniosek do SKO. Nie musisz też uzasadniać sprzeciwu. Ważne, abyś podał adres SKO, za pośrednictwem którego wnosisz sprzeciw, a także datę i sygnaturę kwestionowanego orzeczenia kolegium. I nie zapomnij o podpisaniu wniosku. Kolegium obowiązane jest przekazać do sądu twój sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet jeśli sprzeciw dotyczy tylko jego części. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.

Uwaga! W tym momencie pojawiają się już jednak koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok.

Nie podpowiemy ci, czy wnoszenie sprzeciwu do sądu ma sens. Miej jednak oczy i uszy szeroko otwarte. Być może z lokalnych mediów dowiesz się, że ktoś wygrał w sądzie tego typu sprawę. To może być sygnał, że warto pójść tą samą drogą. Pamiętaj jednak, że sąd może przyznać rację właścicielowi gruntu. Mało tego, trzeba się liczyć z tym, że sąd ustali opłatę na wyższym poziomie, niż to zrobiło kolegium.

Opłaty w dół

A co z tymi, których dotknęła drastyczna podwyżka opłaty w poprzednich latach? Ci użytkownicy wieczyści mogą mówić o prawdziwym pechu, bo wyceny gruntów były dokonywane na podstawie transakcji zawieranych w okresie boomu na rynku nieruchomości. W 2007 r. ceny były bardzo wysokie.

Na szczęście można wystąpić o obniżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Jednak żeby nie narazić się na niepotrzebne koszty, najlepiej zapytać rzeczoznawcę, czy gra jest warta świeczki. Tym bardziej że w wycenie bierze się pod uwagę wiele czynników. Rzeczoznawca może zaproponować sporządzenie "analizy celowości wyceny". W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, taka analiza nie powinna kosztować więcej niż 300-400 zł. Jeśli okaże się, że szanse na wygraną są duże, zamawiamy wycenę (tzw. operat), co wiąże się z dopłatą podobnej kwoty. Niektórzy rzeczoznawcy podejmują się także roli pełnomocnika w postępowaniu przed urzędem.

A może grunt na własność

A może jednak - zamiast przepłacać za użytkowanie wieczyste - lepiej wykupić grunt na własność? A ściślej, przekształć prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Pamiętaj, że w języku prawniczym "wykup" i "przekształcenie" to dwie różne sprawy.

W obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie innych przepisów. W pierwszym przypadku zastosowanie ma ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim - ustawa o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina nie może odmówić przeniesienia własności gruntu. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ma największy sens wówczas, gdy opłata z tytułu użytkowania zbytnio obciąża nasz domowy budżet.

Niestety, w sierpniu wygasł przepis w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, który gwarantował co najmniej 50-proc. upust w przypadku gruntów należących do samorządów (przede wszystkim gminnych). Ustawowa 50-proc. bonifikata w dalszym ciągu należy się jednak użytkownikom gruntów należących do skarbu państwa.

Ale przyznanie gminom swobody w ustalaniu wysokości bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie musi oznaczać, że automatycznie wzrosną koszty takiej operacji. Wszystko zależy od gminy w której mieszkasz, a w przypadku gruntów państwowych ostatnie słowo w tej sprawie należy do wojewodów. Ustawa pozwala im przyznać bonifikatę wyższą od ustawowej.

Sam musisz zdecydować co wolisz - policzyć ile kosztują Cię opłaty za użytkowanie wieczyste, a ile wydałbyś przekształcając lub wykupując grunt na własność.

Więcej o:
Komentarze (1)
Opłata za użytkowanie wieczyste zbyt wysoka? Broń się!
Zaloguj się
  • Gość: sprzeciw21

    Oceniono 2 razy 0

    W Warszawie Stowarzyszenie INteresu Społecznego "Wieczyste" doprowadza do uchylenia podwyżek opłat wieczystego użytkowania z przyczyn formalnych. Jeżeli zauważą brak błędu formalnego od razu powiadamiają, nie naciągają jak prawnicy. Polecam kontakt: stowarzyszenie.pe2012@gmail.com

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX